Vivienda: menor oferta y apuesta al mediano plazo
¿Qué está pasando con la oferta de departamentos en venta y alquiler en la Ciudad de Buenos Aires? Desde junio de 2012, Maure Inmobiliaria viene analizando la evolución de los avisos de departamentos en varios buscadores de inmuebles de CABA, para elaborar el índice de oferta de departamentos con los datos de Zonaprop, como un modo de testear cómo va reaccionando la oferta a las políticas económicas y a la macro argentina.
“Desde la crisis financiera del 2018 los avisos de venta y alquiler venían acumulándose producto de una recesión en el sector. El cepo impuesto en octubre 2019 agravó la situación y en 2020 con la pandemia se profundizó la crisis. A medida que fuimos saliendo de la pandemia, con la ley de alquileres ya implementada, comenzaron a haber algunos cambios en las tendencias. Se reactivó la venta de inmuebles producto de una contracción fuerte en precios y eso también pudo notarse en la disminución de los avisos de departamentos en venta”, comentó Soledad Balayán. Si bien la cantidad de escrituras no explica en su totalidad la caída en las publicaciones, es uno de los factores.
Respecto del alquiler, en agosto 2022 se vio la mayor baja interanual de la oferta y si bien no logra recuperarse en cantidad de avisos, el ratio de caída viene disminuyendo todos los meses. Lo que sabemos es que hay más avisos de alquiler, pero en su gran mayoría son avisos de publicados en dólares. El mercado de alquileres se encuentra totalmente fragmentado y atomizado, la informalidad (acuerdos entre partes que no pueden computarse ni analizarse a nivel agregado) se ha incrementado.
Quien busca un departamento en venta hoy encuentra 30% menos de opciones que hace un año. En cantidad de avisos, se volvió a registros de publicaciones de agosto 2019.
EL MEDIANO PLAZO
En otro reporte, Radar Inmobiliario, que lleva adelante Fabián Achával, de la firma homónima, el escenario del real estate en el segmento residencial muestra un gran stock a la venta, precios en proceso de sinceramiento y parte de la oferta en zona de oportunidad, pese a la incertidumbre política y económica. En él se indica:
-Se acumulan 23.398 escrituras en lo que va del 2023 (+17% respecto de igual periodo del año pasado). El nivel de operaciones se encuentra dentro de los máximos que permite una economía con restricciones cambiarias, y es similar al del periodo 2013-2015.
-Los valores de publicación de los inmuebles ofertados continúan mostrando descensos en comparación con el año anterior. Durante agosto, ZonaProp registró una disminución interanual del 4,2%, MercadoLibre del 3,1%, y Properati del 7,2%. Por el contrario, a nivel mensual los valores de publicación se están recuperando. En ese sentido, es la primera vez que todos los portales de búsquedas muestran subas en los valores de oferta.
-En agosto se vendió el 3,4% de los inmuebles disponibles en CABA: es el mayor nivel de absorción desde 2019 y duplicó al registrado en 2021. Si medimos esto en términos del tiempo necesario para absorber la oferta, actualmente se requerirían 3,1 años para vender todos los inmuebles disponibles en venta en la Ciudad.
Si bien el panorama macroeconómico es frágil y esto se acentúa con la proximidad de las elecciones presidenciales, a mediano plazo la perspectiva del sector es positiva, impulsada por cambios significativos en los drivers clave del mercado, el cambio de expectativas y la fuerte caída de precios de los inmuebles en Argentina, resume el relevamiento.
