El mercado de oficinas continúa mostrando signos de estabilidad en términos generales durante el segundo trimestre del 2022, que se vienen manteniendo desde principios de año. Pese a ello, se evidencia un mayor dinamismo entre submercados, generando una alta volatilidad interna. Así lo indica el último informe Market Beat de oficinas Clase A de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
“La vuelta a las oficinas con modalidad híbrida es el modelo que la mayoría de las empresas están adoptando, lo cual se está traduciendo en reducción de superficies y en segundo lugar en relocalización a nuevos espacios de menor superficie. Si bien se percibe este movimiento, el mercado muestra firmeza tanto en el índice de vacancia, que percibió apenas una leve suba de 0,4 puntos porcentuales, como en el precio promedio de alquiler pedido, el cual cerró en 24,2 US$ m²/mes, misma cifra que el período anterior”, comentó José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.
EVOLUCIÓN DE LOS SUBMERCADOS
El submercado Libertador CABA sigue siendo el más apreciado, con un valor promedio de 30,64 US$/m², seguido por Catalinas-Plaza Roma con 29,2 US$/m², al igual que en el primer trimestre.
“Este trimestre se alquilaron en total 11.269 m2 y se desocuparon 15.761 m2, que generó una absorción negativa. El mayor movimiento de mercado se produjo en el área Non-CBD (No Céntrica). El submercado más afectado fue Libertador GBA con -3.541 m² liberados y, en el extremo opuesto, Zona Dot con 3.923 m² ocupados. Por otra parte, el Corredor Panamericana tuvo el mayor dinamismo con 5.816 m² ocupados y 8.886 m² desocupados”, detalló Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
NUEVOS PROYECTOS A LA ESPERA
En cuanto al panorama futuro, el mercado se mantiene por tercer trimestre consecutivo con 243.718 m² en construcción, ya que los desarrollos siguen aplazando sus plazos de entrega debido a la incertidumbre en torno a la recuperación económica nacional y a la situación global. Esto hace difícil estimar la finalización de los desarrollos en construcción, e incluso se estima que los pautados para este año se entreguen recién en 2023 o más adelante.
Aún no ingresaron proyectos nuevos, fruto de la especulación sobre dónde va a generarse la mayor demanda de espacios de oficinas, indicador que es difícil de estimar dada la volatilidad de las ocupaciones y desocupaciones. La superficie pautada hasta 2026 es de 729.095 m². Si bien aún no sucedió, puede que la cifra disminuya, tanto por posibles cancelaciones en los proyectos como por cambios a destino a residencial, siempre dependiendo de los eventos económicos del país.
UN MERCADO FAVORABLE PARA INQUILINOS
Desde Newmark Argentina, indican que durante el segundo período del año se observó un mercado que muestra cierta estabilización en sus indicadores, lo cual podría deberse a un momento de “wait and see”, con jugadores que permanecen a la espera de la evolución del rumbo económico del país y su impacto sobre la demanda de oficinas clase A.
No obstante, en líneas generales el mercado continúa mostrando un entorno favorable para los inquilinos, con acceso a diversas oportunidades para migrar a edificios de mejor categoría, lo que motiva cierto movimiento en el mercado.
“Como resultado, observamos que las empresas ampliaron su búsqueda hacia nuevas localizaciones, impulsando el desarrollo de nuevos polos de atracción, tanto dentro como fuera de la zona CBD, acelerando así el proceso de cambio de los submercados más tradicionales”, consignó Karina Longo, gerente de Research, Valuaciones & Data Analytics de Newmark Argentina.
“El corredor Libertador en CABA y el polo emergente de Palermo, no pierden atractivo y continúan siendo elegidos por empresas que migran desde el CBD, de hecho Palermo continúa mostrando absorción neta positiva, siendo el único submercado que presenta números positivos desde principios del año.”, indicó Maylingh Contreras, Market Research Newmark Argentina.
DEMANDA Y OFERTA
En cuanto a la demanda, algunas transacciones puntuales en la zona Norte de la ciudad y el corredor Panamericana dejaron una superficie tomada de 20.483 m2, mientras que en el total del mercado la superficie liberada de -21.406 m²; como resultado, la absorción neta trimestral fue de -923 m2.
Desde Newmark precisaron que los valores de renta para oficinas clase A continuaron su tendencia a la baja alcanzando mínimos históricos, estabilizándose en 23,5 U$S/m²/mes, y sin registrar cambios significativos en comparación con 2021.
La vacancia presentó una leve suba hasta el 16,8%, sin embargo destaca que el 66% de la superficie disponible se concentra en la zona de Catalinas-Retiro-Plaza Roma.