Retail: Mayor disponibilidad de locales y consumidores más selectivos
De acuerdo con el nuevo Reporte Retail: Corredores Comerciales y Shoppings 1S 2026 de Newmark Argentina, la tasa de vacancia promedio de los principales corredores relevados alcanzó el 8,4%, mientras que la rotación de ocupantes se ubicó en 14%.
El comportamiento, sin embargo, no es homogéneo. Algunos corredores atraviesan procesos de mayor renovación, mientras que otros muestran una elevada estabilidad comercial. Avenida Cabildo, con una rotación del 20,5%, se posicionó como el corredor con mayor nivel de recambio entre los analizados, seguido por Palermo Soho, con 15,2%. En el extremo opuesto, Caballito presentó una de las menores tasas de vacancia, con apenas 2,5%, reforzando su perfil como uno de los corredores más estables del mercado.
Por su parte, Florida registró una vacancia de 13,1%, mientras que Palermo Soho alcanzó el 12,7% y Avenida Alvear el 10,2%, reflejando distintos procesos de transición y reconfiguración de la oferta comercial. La lectura por corredor resulta cada vez más relevante en un mercado donde la ubicación, el flujo peatonal, la composición del entorno y las características particulares de cada inmueble tienen un impacto directo sobre su desempeño.
MODA Y TEXTIL CONTINÚA LIDERANDO, PERO SE DIVERSIFICA EL MIX
Desde el punto de vista de la demanda, moda y textil siguen siendo el principal motor del retail a cielo abierto, concentrando el 44% de los locales relevados. Le siguen hogar y bazar, gastronomía, salud y belleza, alimentación y servicios, configurando un escenario comercial cada vez más diversificado.
La gastronomía mantiene una presencia especialmente significativa en corredores como Palermo Soho y Flores, mientras que hogar y bazar adquiere mayor relevancia en zonas como las avenidas Cabildo y Santa Fe. Esta diversificación evidencia que la dinámica comercial ya no depende únicamente de los formatos tradicionales, sino también de propuestas vinculadas con experiencias, servicios y nuevos hábitos de consumo.
El informe también muestra una fuerte presencia de marcas nacionales: representan aproximadamente el 92% de los ocupantes relevados, frente a un 8% de marcas internacionales. Al mismo tiempo, cadenas e independientes mantienen una participación relativamente equilibrada dentro del inventario comercial analizado.
LOS SHOPPINGS RECUPERAN DINAMISMO
La evolución de los centros comerciales acompaña esta tendencia. En mayo de 2026, las ventas de los shoppings de la Ciudad de Buenos Aires alcanzaron los $199.895 millones, con un incremento interanual nominal del 37,7%. A nivel nacional, las ventas medidas a precios constantes crecieron 11,9% interanual, aunque el acumulado entre enero y mayo todavía se ubicó por debajo del mismo período del año anterior.
Moda y textil continúa concentrando la mayor participación en las ventas de los centros comerciales, mientras que rubros como hogar y bazar, gastronomía, salud y belleza y servicios también registraron crecimiento interanual medido en dólares. Particularmente, hogar y bazar mostró una suba del 109,6% interanual en dólares, seguido por salud y belleza (+23%), gastronomía (+21,5%), moda y textil (+15%) y servicios (+9,8%).
UN MERCADO DONDE CADA UBICACIÓN REQUIERE UNA LECTURA PARTICULAR
Los resultados del semestre muestran un mercado en transición hacia una dinámica más selectiva. La mayor disponibilidad genera nuevas oportunidades para las marcas que buscan ingresar o relocalizarse, pero también obliga a analizar con mayor profundidad el comportamiento específico de cada corredor y de cada activo.
“En retail, el valor de un local no depende solo de su ubicación: puede cambiar significativamente de una cuadra a otra, según la vereda, la visibilidad, el entorno comercial y las características propias del inmueble”, señala Santiago Winokur, Director de Newmark Argentina, en el informe.
En este escenario, factores como la visibilidad, la circulación peatonal, la complementariedad del mix comercial y la capacidad de adaptación de los espacios adquieren un peso creciente a la hora de definir estrategias de expansión y localización.
PERSPECTIVAS
De cara al segundo semestre, la lectura es de oportunidad selectiva. La vacancia elevada de Palermo Soho, Florida y Alvear abre espacio para reposicionar activos. Los tramos de Santa Fe y Cabildo combinan continuidad y recambio de operadores; mientras que los corredores barriales seguirán siendo refugio de estabilidad del mercado. La rotación, más que un dato de contexto, se consolida como el termómetro para decidir dónde entrar, cuándo intervenir, y qué locales requieren un cambio de propuesta.
