Con la caída del precio del metro cuadrado en Buenos Aires, cabe preguntarse si es el momento adecuado para adquirir una vivienda con el objetivo principal de invertir. Un relevamiento de Properati, el portal inmobiliario de Latinoamérica, analizó qué tan rentable resulta comprar un departamento para ponerlo en alquiler en Buenos Aires y comparó los resultados con las cifras del 2021.
Puerto Madero es el barrio con mayor incremento en esta cifra, pasando del 1,5% al 5%. Le siguen Núñez, que pasó del 2% al 4,8% y Villa Lugano, que pasó del 3,3% en 2021, al 7,8% en 2022. Villa del Parque, Saavedra, Palermo, Mataderos, Boca y Colegiales son otros de los barrios con mayor aumento en el último año.
¿POR QUÉ OCURRE ESTE FENÓMENO?
El aumento de la rentabilidad se debe a dos factores. Por un lado, el precio de las viviendas ha disminuido un 9,7% durante el último año en los barrios porteños, a la vez que los alquileres han subido un 47% en el mismo periodo.
Por ejemplo, el precio de los departamentos en Puerto Madero solamente subió 1% en el último año, mientras que los alquileres aumentaron 48%. En Núñez, el precio en venta disminuyó un 7% y en alquiler subió un 116%. En Villa Lugano los precios de las viviendas bajaron un 31%; mientras que los alquileres se incrementaron un 44%. Este comportamiento de precios se expande al resto de la ciudad.
Sin embargo, en los barrios con menor incremento en la rentabilidad, los más económicos, ocurre un fenómeno ligeramente diferente: el precio de las viviendas subió (entre 4% y 9% en el último año), mientras que los alquileres subieron por debajo del promedio de la ciudad.
EL IMPACTO DE LA LEY DE ALQUILERES
La caída en los precios de venta de las viviendas se debe a un incremento en la oferta y a que no existe suficiente demanda, debido a la dificultad para acceder a un crédito hipotecario. La variación en el precio se ha convertido en la moneda de negociación para cerrar contratos de compra-venta.
Por el otro lado, los alquileres vienen aumentando desde el último año, consecuencia del impacto que ha tenido la Ley de Alquileres, que produjo una reducción en la oferta que se debe a las condiciones impuestas a los propietarios e inquilinos. Sumado a la situación inflacionaria y cambiaria, que reflejan un mercado de alquileres con una subida de precios exponencial. Cuestiones que hasta el momento no se han resuelto e inciden en una retracción de la oferta.
BARRIOS MÁS RENTABLES
Villa Lugano sigue siendo el barrio más rentable de Buenos Aires con un 7,9% anual. De acuerdo con Properati, el precio de venta del m² es de US$ $978 y el m² en alquiler cuesta US$ $6,4.
Le sigue La Boca, donde el m² en venta cuesta US$ $1.404 y en alquiler US$ $6,2, para una rentabilidad anual del 5,3%. Otros barrios que registran un alto retorno a la inversión son Puerto Madero, Constitución y Nuñez, entre el 4% y 5% anual.
Por el contrario, los menos rentables en 2022 son: San Telmo, Coghlan, Versalles Retiro y Belgrano; donde se registra una rentabilidad anual que oscila entre el 3% y 3,4% anual.