Aun cuando la Argentina no se caracterizó en los últimos años por el gran desarrollo de un mercado de capitales institucional, el volumen de transacciones en Real Estate corporativo alcanzó un nivel más que aceptable, tanto en lo que se refiere a oficinas como a centros logísticos. Según el último reporte de Newmark Argentina, entre 2018 y 2022 se hicieron operaciones por un total de 473 millones de dólares MEP en inversiones de oficinas corporativas clase A, abarcando un volumen de 117.330 m2, y de 222 millones de dólares MEP en inversiones de centros logísticos clase A, por un volumen de 311.000 m2.
En el caso de las oficinas, las transacciones fueron traccionadas casi en su totalidad por empresas con exceso de liquidez de pesos con limitaciones y restricciones para girar dividendos al exterior y/o protegerlos en un entorno económico desfavorable, como lo reflejan una inflación elevada y un mercado cambiario con múltiples cotizaciones y brechas que llegaron al 100% de diferencia respecto a la oficial.
EN QUÉ NICHOS DE MERCADO INVERTIR
Al momento de elegir a qué mercados apuntar, los inversores ponen foco en aquellos donde, además de mantener el valor de sus inversiones, pueden dolarizar el volumen de pesos acumulados de sus operaciones en el país.
En una inversión en Real Estate es clave identificar los atributos físicos cómo las calidades de la construcción o los acabados y la ubicación del inmueble, ya que la experiencia del usuario en el acceso a la propiedad y el uso, juega un papel importante que incide sobre el valor y la rentabilidad esperada.
El inversor actual busca además de la revalorización del activo y retornos acordes con el riesgo asumido, poder dolarizar su inversión. Durante los últimos dos años, muchas empresas han generado acumulación de pesos, y frente a las restricciones de acceso al mercado cambiario para protegerlos, se han volcado al mercado de Real Estate encontrando cierta protección frente a la devaluación de la moneda local. Empresas multinacionales, cuya operatoria en el país ha derivado en excesiva liquidez en pesos, frente a la imposibilidad de girar estos fondos a sus casas matrices en el extranjero, han impulsado inversiones en bienes raíces, hasta tanto cambie el panorama económico y político.
En un contexto económico con inflación de tres dígitos y desdoblamiento cambiario como el actual, la oferta de producto para invertir es escasa, no sólo por su stock, sino también en cuanto a las posibilidades de concretar este tipo de operaciones en pesos. En cuanto a la rentabilidad, si bien es baja, los inversores no buscan maximizarla, el foco está puesto en que la propiedad sea refugio de valor en un mercado que siempre ha estado dolarizado.
¿OFICINAS O CENTROS LOGÍSTICOS?
Los mercados inmobiliarios mostraron una fuerte recuperación de inversiones durante 2021, con volúmenes superiores a la media histórica, impulsados por una elevada acumulación de fondos en pesos. Los sectores de inversión más fuertes fueron oficinas clase A y Centros Logísticos Premium, así como tierras para el desarrollo futuro de los mismos.
En el mercado de oficinas, el foco de la demanda está puesto en activos clase A, localizados en zonas Premium del sector, y alquilados por empresas con buena calificación crediticia. Todos estos atributos hacen que la oferta se reduzca. Sin embargo, en los últimos años, se presentaron transacciones de inversión relativamente grandes para nuestro mercado, llevadas a cabo por empresas multinacionales que buscaban la preservación del capital acumulado en pesos. Este tipo de inversiones con calificación “Core” se benefician de alquileres seguros a largo plazo, lo que garantiza cierta estabilidad en los ingresos, destacando tasas de vacancia a la baja.
Asimismo, inversiones identificadas cómo “Core Plus” ofrecen la posibilidad de aumentar las rentabilidades mediante la remodelación, el reposicionamiento o el desarrollo de propiedades clase B, por lo que frente a la escasez de oferta del segmento de oficinas clase A, los inversores comienzan a evaluar activos en zonas impulsadas por beneficios impositivos. Un ejemplo de ello es la oportunidad que presenta la Ley de Reconversión del Microcentro y Parque Patricios. Por el lado de los inmuebles logísticos, el crecimiento exponencial del comercio electrónico aceleró las inversiones en este segmento de mercado, y aunque la oferta continúa siendo limitada, algunos inversores han adquirido tierras y contrataron el desarrollo “built to suit” de Centros Logísticos para renta, emprendiendo inversiones con calificación “Value Add” en este negocio.
CAP RATES
A pesar de que los “Cap Rates” tienden a comprimirse a nivel mundial por la apreciación del precio de venta, en Argentina se comprimen por el crecimiento de la brecha, cada vez más amplia, entre el dólar BNA utilizado para referenciar el valor de renta y el dólar MEP utilizado en precios de venta. Este indicador podría mejorar si el precio de renta muestra un incremento, tal es el caso de los inmuebles logísticos, que con el agotamiento de la superficie disponible y la escasa construcción de nuevos proyectos, el precio de alquiler ha rebotado al alza. En cambio en el mercado de oficinas, se observa que los precios de renta parecen haber concluido su tendencia a la baja al cierre de 2022, por lo que el camino de la recuperación está pendiente de la coyuntura esperada en 2023.
OFICINAS
Durante el período 2020-2022 se aceleró el volumen de transacciones en oficinas clase A y comenzaron a observarse las primeras operaciones en el segmento de Centros Logísticos Premium. En el mercado de oficinas se destacan transacciones en zonas tradicionales de edificios clase A. Plaza Roma, Catalinas, Puerto Madero y Retiro han concentrado el mayor volumen de superficie. Entre los principales edificios involucrados destacan el edificio República y Bouchard 710 en la zona de Plaza Roma, Madero Riverside en Puerto Madero, y Della Paolera 200 en Catalinas.
CENTROS LOGÍSTICOS
En lo que respecta al mercado de Centros Logísticos, zona Norte es el foco de inversores y desarrolladores. Durante el período 2021-2022 concentró el 65% de la superficie de transacciones. El volumen en inmuebles logísticos ascendió a 222,20 millones de dólares MEP, cifra que representa el 47% del volumen operado en el segmento.