Oportunidades de inversión en Sudamérica
El panorama económico de América del Sur es diverso y cambiante. De este modo, cada país enfrenta su propio conjunto único de desafíos y oportunidades, lo cual requiere enfocarse en las realidades locales para hacer un análisis de lo sucedido en la segunda mitad del año pasado en el mercado de oficinas. Esa diversidad está reflejada en el informe sobre el mercado regional de oficinas premium para el segundo semestre de 2023 elaborado por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
LA DINÁMICA DE CADA CIUDAD
En Santiago de Chile, el cuarto trimestre de 2023 mostró una notable disminución en la tasa de vacancia, lo que indica un fortalecimiento del mercado de oficinas. La introducción de nuevos espacios de oficinas, como el edificio Gertrudis Callao, refleja el panorama comercial en evolución de la ciudad, especialmente en áreas como Nueva Las Condes y El Golf. En tanto, Bogotá exhibe signos de recuperación, con una reducción en las tasas de vacancia general y un cambio hacia espacios de oficina modernos y de alta especificación. El modelo de trabajo híbrido continúa influyendo en el diseño y los patrones de uso de las oficinas, contribuyendo a un mercado resiliente a pesar del aumento de los precios de alquiler.
En cuanto a Lima, la actividad sostenida en el mercado y la disminución de las tasas de vacancia señalan una tendencia positiva. San Isidro Financiero sigue siendo el submercado más significativo, representando un tercio del inventario de oficinas corporativas. Buenos Aires, por su parte, experimenta una moderada reactivación del mercado de oficinas premium, marcado por una disminución en las tasas de vacancia y una absorción neta positiva. Sin embargo, persisten desafíos en el segmento Clase B, reflejando cambios continuos en las preferencias de los inquilinos.
En Brasil, São Paulo y Río de Janeiro enfrentan condiciones de mercado contrastantes. La tasa de vacancia en São Paulo disminuyó ligeramente debido a la entrega de nuevos inventarios, mientras que en Río de Janeiro la absorción neta tuvo un cambio positivo, especialmente en la región del Centro. De todos modos, ambas ciudades continúan lidiando con desafíos como altas tasas de vacancia y dinámicas de demanda específicas de cada ubicación.
“El mercado de oficinas en América del Sur presenta muchas oportunidades para los inversores, con cada ciudad ofreciendo su propia combinación única de potencial de crecimiento y desafíos. Por eso, la región puede ser vista como un menú variado de oportunidades para diferentes tipos de inversores. Para tomar decisiones consistentes con cada estilo de inversión, es crucial comprender las dinámicas de cada mercado local”, señaló Herman Faigenbaum, CEO de Sudamérica de Cushman & Wakefield.
OFERTA Y DEMANDA
En Buenos Aires, a pesar de la incertidumbre debido al proceso electoral presidencial, se evidenció una moderada reactivación y se registró durante la segunda mitad del año 2023 una absorción neta de 15.664 metros cuadrados. En Bogotá, la introducción de nuevos inventarios llevó a un aumento del 3% en el espacio de oficinas de Clase A, con una absorción significativa, enfatizando las condiciones positivas del mercado. Lima, a pesar de las fluctuaciones, muestra una actividad sostenida, con una evidente reducción en los niveles de vacancia, especialmente en áreas como San Isidro Empresarial y Santiago de Surco.
El mercado de oficinas de Santiago experimenta una destacada absorción neta, mostrando una migración hacia espacios de mayor calidad, mientras que se prefieren tamaños de oficina más pequeños entre 500 y 900 metros cuadrados.
São Paulo experimentó una notable absorción neta en su mercado de oficinas Clase A en el CBD, particularmente en regiones como Chucri Zaidan y Paulista, pese a las fluctuaciones del mercado. Río de Janeiro observó una absorción neta positiva por segundo año consecutivo, reflejando la demanda de edificios más nuevos y de alto estándar a pesar de las áreas disponibles con precios más bajos en ciertas regiones.
PRECIOS
El alquiler promedio solicitado para oficinas Clase A en Buenos Aires se mantuvo estable en 24,23 US$ BNA/m²/mes, con fluctuaciones menores en diferentes submercados. En Bogotá, los alquileres solicitados aumentaron un 9% en los últimos tres años, alcanzando los 19,4 US$/m², impulsados por la introducción de nuevos espacios con precios más altos y la liberación de áreas en submercados valorados.
Los alquileres promedio solicitados en Lima se mantuvieron estables, cerrando en 15,3 US$/m², con variaciones en los submercados que reflejan las estrategias de los propietarios para satisfacer las demandas del mercado. Santiago experimentó un ligero aumento en los alquileres solicitados a 22,00 US$/m², atribuido a la revaluación del peso chileno y un equilibrio en la UF debido a una menor inflación.
São Paulo tuvo un aumento considerable en los precios solicitados, cerrando en 22,67 US$/m², con variaciones significativas en regiones como Vila Olímpia e Itaim. Finalmente, Río de Janeiro mantuvo un precio de alquiler promedio relativamente estable en 17,73 US$/m², lo que indica estabilidad del mercado después de años de declive, con variaciones en diferentes regiones que reflejan movimientos y ocupaciones del mercado.
PERSPECTIVAS
“En Buenos Aires, la finalización de varios proyectos traerá cambios significativos, que podrían impactar la estabilidad del inventario y las dinámicas del mercado. Sin embargo, con la incertidumbre económica después de las recientes elecciones, los desarrolladores y propietarios adoptan un enfoque cauteloso, retrasando nuevos proyectos y monitoreando de cerca las dinámicas de oferta y demanda”, indicó Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
El panorama inmobiliario de Lima refleja una impresión similar de cautela, con proyectos de construcción en curso y un futuro moderado por un exceso de espacios disponibles en el mercado. El inventario de oficinas Clase A de Bogotá creció un 3%, con el 53% de la nueva oferta absorbida. Se esperan aumentos de precios debido a la nueva oferta competitiva. En Santiago, una amplia gama de proyectos en etapas de construcción y planificación subraya el dinámico mercado inmobiliario de la ciudad. São Paulo anticipa la entrega de más de 100.000 m² de nuevo inventario en 2024, siguiendo un año marcado por una importante construcción nueva. Mientras tanto, en Río de Janeiro, la ausencia de nuevos inventarios desde 2018 sugiere un mercado estable pero potencialmente limitado, con pronósticos futuros aún inciertos.
En general, la perspectiva del mercado inmobiliario corporativo de América del Sur refleja una combinación de optimismo cauteloso. Cada ciudad presenta sus particularidades y características, por eso es fundamental conocer e interpretar las dinámicas locales.
