Estas son algunas de las conclusiones que se desprenden del informe que realizan, desde hace varios años, Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos junto a Reporte Inmobiliario, medio especializado, en el que analizan el comportamiento de las inversiones en oficinas y departamentos.
La estabilidad en el tipo de cambio oficial hace que, por tercer año consecutivo, el incremento anual en el alquiler de las oficinas quede por debajo del índice de inflación. Por el contrario, los departamentos, como consecuencia del aumento del riesgo y el régimen de actualización impuesto por la nueva ley de alquileres, presentan un incremento por sobre el índice de inflación, mostrando un marcado buen comportamiento con respecto a los años anteriores.
Durante el tercer trimestre de 2022, se percibió un incremento interanual en el valor locativo de los departamentos de 17 % y de 10 % para las oficinas, mientras que las variaciones interanuales resultaron en los siguientes valores: la inflación llegó al 66 %, el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores) al 51 % y el tipo de cambio oficial sólo se incrementó un 16 %, mostrando de forma clara la influencia que tiene en el mercado de oficinas corporativas.
QUÉ PASÓ EN EL MERCADO DE OFICINAS
Luego de varios periodos de crecimiento, se alcanzó un punto de inflexión: la estabilidad del tipo de cambio oficial y la suba sostenida del índice de inflación provocaron una retracción en el precio pedido que, medido en pesos a valores constantes, ha acumulado una suba de sólo 10 % desde 2014.
A pesar de esta situación se están generando oportunidades de inversión, ya que el tipo de cambio, que se mantiene estable desde 2020, y el excedente de pesos por parte de grandes empresas ante la restricción para la compra de dólares han provocado un escenario, en el cual grandes firmas continúan invirtiendo en la compra de oficinas, superando, al cierre del tercer trimestre del año, los US$ 400 millones.
Las ventas se están produciendo en pesos al tipo de cambio MEP, mientras que las rentas se perciben, en gran parte, al tipo de cambio oficial. Esto genera una compresión en la tasa de retorno que llega al 4,5 %.
Carolina Wundes, coordinadora del área de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield, comentó: “Pese a la baja en el precio de alquiler pedido de las oficinas, continúa la oportunidad de resguardo de valor en este segmento del mercado. La tasa de retorno percibe una leve suba de 0,5 puntos porcentuales. Los espacios premium son los activos que predominan en la elección de inversión por el momento, ya que ofrecen tasas de retorno que superan los promedios del total del mercado”.
CÓMO SE COMPORTÓ EL MERCADO RESIDENCIAL
En este segmento se percibe una marcada recuperación del valor de alquiler en los primeros tres meses del año, atribuible al impacto provocado por las limitaciones en la periodicidad de actualización del precio inicial, impuestas por la nueva ley de alquileres en conjunto con una expectativa de aceleración de la inflación.
El mercado residencial experimenta una recomposición en el precio pedido con una consecuente recuperación en la tasa de retorno anual, con un 3,4% que se acerca en este trimestre a la tasa de retorno de oficinas.
José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario comentó: “La evolución de los precios de alquiler residenciales es positiva, esto se debe en parte a las actualizaciones dadas por la ley de alquileres y a ciertos factores sociales. Con una rentabilidad anual en incremento y una tasa de retorno en alza, continúa la disparidad entre el mercado locativo pesificado, que se ajusta en relación con el impacto de la devaluación, mientras que el mercado de compraventa dolarizado continúa más inelástico.
METODOLOGÍA DEL ESTUDIO
A partir de datos relevados por cada empresa se comparó, en el caso de las oficinas, el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (zona céntrica), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín, en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities.
Asimismo, en un contexto inflacionario como el actual, resultó muy compleja la comparación de precios de alquileres medidos en pesos argentinos a lo largo del tiempo, más aún cuando la inflación reflejó un alza considerable en los últimos meses. Por esta razón, solo se pudo hacer un análisis real actualizando las cifras históricas para que sean vistas como valores constantes y comparables en el tiempo.