Oficinas e Industrias: Dos mercados en transición
En el primer trimestre de 2025, los dos principales motores del Real Estate corporativo argentino-oficinas clase A e industrial logístico- evidencian cambios profundos en sus dinámicas, con comportamientos opuestos pero complementarios. El segmento de oficinas comienza a mostrar signos sostenidos de recuperación, mientras que el mercado industrial ajusta su estructura frente a un nuevo paradigma de desarrollo y ocupación. Ambos sectores enfrentan el desafío de adaptarse a un escenario más competitivo, flexible y eficiente.
OFICINAS: MÁS ABSORCIÓN, MENOS VACANCIA, FOCO EN LO EXISTENTE
El informe de Newmark sobre el mercado de oficinas clase A en Buenos Aires destaca un trimestre positivo, con una absorción neta de 13.549 m², el mejor registro en más de dos años. La vacancia bajó a 17,9 % y el valor de renta promedio subió levemente a US$ 24,2/m²/mes.
Sin nuevas incorporaciones de superficie rentable (solo tres obras en ejecución), el foco se desplaza de la construcción a la reconversión del stock existente.La demanda se concentra en edificios eficientes, tecnológicamente actualizados y bien ubicados. En este contexto, la calidad del espacio supera a la cantidad como criterio de decisión para los usuarios.
“El mercado enfrenta una decisión estructural: reactivar el desarrollo o acelerar la modernización del inventario. No elegir ninguna no es una opción”, señala el reporte.
Las zonas más destacadas en valor y actividad fueron Zona Norte CABA, Corredor Panamericana y Puerto Madero, mientras submercados como Palermo y Parque Patricios enfrentan desafíos por vacancia o ajuste de valores.
INDUSTRIAL: DESCENSO DE RENTAS Y AUGE DEL MODELO BUILD TO SUIT
En contraste, el mercado industrial de Buenos Aires mostró una absorción neta negativa de -7.200 m², con una renta promedio que descendió a US$ 6,9/m²/mes, en parte por el cambio de lógica del desarrollo.
El auge del modelo build to suit anticipado-donde los inquilinos se comprometen durante la construcción, sin contratos cerrados al inicio-genera una desconexión temporal entre oferta y ocupación, y obliga a los desarrolladores a establecer nuevos pisos de rentabilidad. En este trimestre se relevaron 227.000 m² en construcción, liderados por zonas como Pilar–Fátima y Zona Oeste.
La vacancia general bajó a 4,9 %, con Triángulo San Eduardo y Zona Oeste mostrando los mejores indicadores. Por otro lado, Escobar-Campana-Zárate enfrenta una sobreoferta momentánea.
“La clave ya no está solo en cuánto espacio se ofrece, sino en cómo, cuándo y bajo qué condiciones se ocupa”, resume el análisis.
ENTORNOS CAMBIANTES, DECISIONES ESTRATÉGICAS
Ambos reportes reflejan un entorno más estable desde lo macroeconómico, con una inflación interanual desacelerándose (66,9 %), menor volatilidad cambiaria y una tasa de desempleo del 5,7 %. En este nuevo escenario, las decisiones inmobiliarias corporativas priorizan flexibilidad, eficiencia operativa y visión de largo plazo.
Los activos que logran destacarse en actualización tecnológica, sustentabilidad y capacidad de adaptación están mejor posicionados para capitalizar esta nueva etapa.
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