Oficinas – Con menor nivel de actividad ante el proceso electoral

“El período pre electoral que atraviesa la Argentina repercutió en la actividad en general y en el proceso de toma de decisión de las empresas. Si bien el contexto económico se presenta desafiante en términos generales, se han generado resoluciones positivas para el mercado de oficinas premium de Buenos Aires”, es la conclusión principal que surge del último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

ABSORCIÓN NEGATIVA

Desde Newmark Argentina, Karina Longo, directora del equipo research, resalta “el tercer trimestre del año continúa con el mismo nivel de incertidumbre causado por el panorama económico del país, cerrando otra vez con valores negativos, debido principalmente al ingreso de nuevos edificios con alta disponibilidad, y una demanda que pierde fuerza a medida que aumenta la incertidumbre electoral y empeora el panorama económico¨.

Durante este período, la absorción neta volvió a mostrar valores negativos al igual que el trimestre anterior, con una vacancia que presentó un leve aumento, cerrando en 18,5%. El motivo de este aumento fue el ingreso de dos nuevos edificios con poca ocupación, el Distrito Quartier que aportó 32.400 m2 de superficie Premium a la zona de Retiro y una torre del complejo Lúmina San Isidro, sobre el corredor Panamericana.

A su vez, Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield precisa: “A pesar de que el mercado continúa en recuperación, durante el tercer trimestre del año se percibieron pocos movimientos en el segmento premium de oficinas: el saldo de absorción neta cerró el trimestre en 4589 m2 La superficie efectivamente alquilada en el segmento premium fue de 11.798 m2 y la superficie liberada fue de 7209 m2. La vacancia promedio se incrementó 1,4 puntos porcentuales, quedando en 15,5%. En este contexto, el submercado con mayor superficie desocupada dentro de la zona premium fue Catalinas-Plaza Roma y el de mayor ocupación fue Puerto Madero”.

PRECIOS

Wundes apunta que esto ocurrió debido a que ingresó al mercado uno de los proyectos que estaban en construcción, lo que representa una mejoría. Debido a este ingreso y a la desocupación de algunos metros cuadrados en oficinas premium es que el precio pedido promedio de la superficie disponible se ubica en 24,4 US$ BNA/m²/mes, apenas 0,29 centavos de dólar más que en el período anterior.

El precio promedio para oficinas clase A mostró poca variación en lo que va del año. En este trimestre tuvo un aumento muy leve de 0,29 US$ BNA/m²/mes respecto del trimestre anterior. “Esto se debe a los movimientos percibidos en zonas premium, donde los pisos que quedan vacantes incrementan el promedio total del precio pedido del mercado. Los submercados más apreciados continúan siendo Libertador CABA con 29,39 US$ BNA/m²/mes y Catalinas-Plaza Roma con 27,58 US$ BNA/m²/mes”, indicó Rafael Valera, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

SUPERFICIE PROYECTADA Y EN CONSTRUCCIÓN

“Comienza a registrarse la entrega de obras en construcción dentro del segmento premium, con 33.300 m2 finalizados, de los cuales aproximadamente un 10 % ya está tomado. El saldo en construcción es de 296.638 m². Varios proyectos ya se encuentran en la recta final, principalmente dos ubicados en el submercado de Libertador CABA, que se espera que culminen a fines de este año y principios del próximo”, indican desde Cushman. Esta aceleración en la construcción se debe a la incertidumbre frente al cambio de gobierno y a los bajos costos de construcción actuales. De todos modos, en el mercado se percibe cierta precaución y hay varias obras frenadas. Debido a la acumulación de m2 de oficinas premium en proyecto, el ingreso de nuevos proyectos continúa pausado, y hay un remanente de oferta producto de la crisis pandémica

A su vez, Karina Longo precisa que si bien la vacancia aumentó de manera leve, desde el último cuatrimestre de 2020 se mantiene en un rango de entre 15 y 17 %, estancada en esos valores. Esto se debe a que la relación entre la oferta y la demanda está bastante neutralizada, ya que al liberarse superficie también se ocupa. Pero recalca: “Este estancamiento impacta directamente en la estrategia de los desarrolladores, quienes continúan con sus proyectos en marcha, pero no muestran señales de emprender otros nuevos. Con un mercado incierto, no solo optan por demorar el inicio de nuevos proyectos, sino que además están ajustando la superficie proyectada para uso de oficinas, la cual es reemplazada por uso residencial, comercial y espacios de trabajo flexibles.

Además, puntualiza que si estos proyectos se concretaran bajo la actual coyuntura, difícilmente podrían convalidar su valor real, en un mercado con precios de renta estancados.