Oficinas Clase A- Un mercado expectante
En el cuarto trimestre de 2023 la absorción neta mostró valores positivos después de tres períodos en valores negativos. Sin embargo, y a pesar de que en el último período el mercado registró una absorción neta positiva, el año cierra con un valor acumulado anual negativo, resultado del ingreso de dos nuevos edificios, con muy baja ocupación, que aportaron al mercado 41.660 m2 disponibles.
La vacancia ha ido en aumento a lo largo del año, haciendo un pico al cierre del tercer trimestre, cuando asciende hasta 18,5%, como resultado del ingreso de la nueva superficie sin ocupar.
Los valores de renta han mostrado un leve retroceso durante 2023 (1T23 US$ 23,7 vs. 4T23 US$ 23,3,) Los submercados que mejor han defendido su precio son Palermo y el corredor Norte Libertador CABA.
En cuanto a la superficie futura, se espera que en el primer trimestre de 2024 ingresen al mercado 157.000 m2, cifra que tendrá impacto sobre la vacancia, dado que supera ampliamente a la absorción bruta promedio de los últimos cinco años, que se situó en 77.000 m2. Se prevé que, si las condiciones económicas se acomodan y prospera un contexto de mayor previsibilidad, las empresas retomen sus planes de movimientos corporativos, impulsando la absorción de nuevos metros.
DEMANDA
La superficie alquilada del cuarto trimestre fue de 10.865 m², es decir, un 27% menos que lo observado en el trimestre anterior. El 96% de la demanda corresponde al CBD y tan sólo el 4% al NCBD. Dentro del CBD, en el submercado Catalinas-Retiro, se destaca el edificio Madero Office, con 4.912 m² alquilados por una empresa del sector financiero. Por otro lado, la superficie liberada cerró el período con 7.577 metros cuadrados. Los mayores movimientos se dieron en el CBD, que representaron el 85% de la superficie desocupada. Como resultado, la demanda volvió a presentar valores positivos, y la absorción neta del trimestre fue de 3.308 m².
En cuanto a la absorción neta acumulada anual, 2023 cerró en valores negativos, con -56.133 m², debido a la incorporación del Distrito Quartier que aportó 32.400 m2 de superficie Premium a la zona de Retiro y una torre del complejo Lumina San Isidro con 15.980 m2, sobre el corredor Panamericana. Ambos edificios entraron al mercado con casi toda la superficie disponible.
OFERTA
La vacancia se mantuvo casi igual que el trimestre pasado, con una leve disminución de un 0,18% p.p., llegando al 18,3%. Puerto Madero, Microcentro y Palermo experimentaron una baja en la vacancia, mientras que el resto de los submercados mantuvieron cierta estabilidad. Sin embargo, es el CBD el que continúa mostrando los mayores valores de vacancia.
En cuanto la superficie disponible, cerró en 334.733 metros cuadrados, cifra 1% menor a la del trimestre anterior. No obstante, respecto al último trimestre de 2022, la superficie disponible muestra un aumento del 16,8%.
En relación con los valores de alquiler, se situaron en 23,3 US$/m2/mes, y si bien estos valores ofrecen una oportunidad de un salto “fly to quality” para los inquilinos, aún resta ver cuál será el impacto del salto del dólar BNA sobre los contratos.
SUPERFICIE FUTURA
Se encuentran en desarrollo 206.000 m2 y al cierre del trimestre no se registró el inicio de nuevos proyectos. Para el primer trimestre de 2024 se espera el ingreso de 157000 m2
