Números positivos en el mercado logístico
El mercado inmobiliario logístico viene mostrando signos de recuperación desde hace varios meses, y los datos del tercer trimestre muestran que la vacancia, en lo que va del año ya bajó un 51% y llegó a 6,6 %, con perspectiva de seguir bajando. Como consecuencia, en respuesta a la alta demanda, se reactivó la construcción con la modalidad BTS (buit to suit).
Según el último reporte del “Panorama Logístico” elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, las superficies disponibles actualmente en el mercado, oscilan entre 3.000 y 7.000 m², con casi nulas alternativas mayores a 10.000 m². En este contexto, el precio pedido promedio llegó a USD 5,5/m² con una leve tendencia alcista. Sin embargo, la superficie disponible tiene un perfil clase A. En depósitos premium (Clase A+), prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a USD 8,0/m².
Esta situación generó una reacción de los desarrolladores, quienes reactivaron proyectos por 131.000 m², elevando la superficie en construcción a 175.000 m².
Por la baja sostenida de espacios disponibles para alquilar, se activó la construcción de nuevas obras por aproximadamente 130.000 m², que sumada a la superficie que ya estaba en construcción, alcanza actualmente los 175.000 m² que ingresarán en su mayoría durante el próximo año. Es importante destacar que el 20 % de la superficie ya entrará al mercado pre-alquilada y que las grandes operaciones van a continuar.
“Todas estas inversiones se dan dentro de un contexto de vacancia tendiendo a cero, por lo cual se estima una rápida ocupación. La absorción neta del trimestre asciende a 69.192 m² y lleva 219.326 m² en el año, destacó Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
ANALISIS POR RADIOS
“La disponibilidad de superficie en los 3 primeros anillos, que abarca hasta el Km 45 se encuentra muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %). Por otra parte, se comienza a percibir una diferencia entre el predio pedido de mercado y el precio ofrecido en los pocos espacios premium disponibles, con bajo margen de negociación” comentó Santiago Isern, broker senior industrial de la empresa.
El segundo anillo “Gran Conurbano” (km 15 -30) es el que presenta la vacancia más baja con 3,7 % y con una tendencia a cero de disponibilidad en los próximos meses, por ese motivo, allí se encuentra el precio de alquiler más alto con USD 8,0 / m².
El primer anillo, “La última milla” (km 0-15) le sigue en baja disponibilidad de superficie con 4,1% y un precio pedido de alquiler de USD 6,5/m2
El tercer anillo que va del Km 30 al 45 “Sector Logístico – industrial” vuelve presentar la mayor absorción del mercado en el tercer trimestre con 24.382 m² y es el que presenta gran parte de los metros en construcción (92.500 m2) que equivale al 53% del total en obra.
El mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires está creciendo cada vez más y todavía tiene mucho potencial para nuevos desarrollos.
