Hacia dónde y cómo debería crecer la ciudad
En la primera reunión, del ciclo “Diálogos Urbanos: pensar y debatir la ciudad”, impulsado por la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente del CPAU se presentó el último informe del Programa Indicadores CPAU a cargo de Néstor Magariños. En el encuentro –que puede verse en el canal de Youtube del CPAU- se abrieron interrogantes que fueron mucho más allá del desarrollo diferencial del norte y del sur de Buenos Aires, un desafío difícil de resolver.
Destacamos algunas de las conclusiones y argumentos que se consideraron en el encuentro.
Las propuestas incorporadas entre los ajustes del nuevo CUR en 2024, tales como la Capacidad Constructiva Adicional -CCA- que habilita la transferencia de edificabilidad del sur al norte, u otras exenciones impositivas, que habilita la transferencia de edificabilidad del sur al norte no parecen suficientes, por sí solas, para estimular ese crecimiento equilibrado. Se planteó que los problemas urbanos, que resultan de múltiples factores, no pueden ser resueltos con un único instrumento. En relación, se argumentó acerca del posible impacto que resulta de la recuperación de inmuebles corporativos con destino residencial, como es el caso del posible rol del Mercado del Plata en la revitalización del centro. En esa orientación, se puede recurrir a una amplia gama de iniciativas capaces de reorientar los procesos.
En segundo lugar, los indicadores muestran una significativa polarización entre los proyectos pequeños (de remodelaciones, casas o poca superficie) frente a los proyectos de gran escala, identificándose una vacancia significativa en los productos inmobiliarios destinados a sectores medios. Quienes conocen de la dinámica del mercado, pusieron de manifiesto que la mayor parte de los proyectos residenciales buscan el resguardo del capital y no la producción de vivienda como bien de uso. En un contexto caracterizado por la falta –o a la dificultad de acceso– a programas de crédito hipotecarios, esta dinámica remite también a profundizar el proceso de “inquilinización” de la población. De algún modo, esa Buenos Aires moderna construida por “pequeños propietarios” está siendo sustituida por una mayoría de hogares de personas que alquilan, tal como se registra en el último censo. Este proceso se produce, además, en un contexto de importantes cambios demográficos, que modifican la demanda. Si bien la población de la ciudad permanece relativamente estable, el aumento de los hogares -personas que viven solas, con un solo hijo, que comparten la vivienda- dan cuenta de profundas transformaciones.
En efecto, esas transformaciones de “nueva generación” –como la baja de la natalidad, el cambio de propietarios a inquilinos y de familias “tipo” a diferentes formatos–, en un contexto de desigualdades crecientes dan cuenta de cambios estructurales. En ese marco, se necesitan más datos y más estudios con el objetivo de elaborar diagnósticos y formular herramientas capaces de identificar lo que sucede, adecuando nuestros modos de operar.
CÓMO PLANFICAR LA CIUDAD
¿Cómo planificar, en ese contexto tan incierto, la ciudad de hoy y la del devenir? Ciertamente, el Plan como instrumento orientador perdió vigencia. Si entre 1997 y 2002 se generó un interesante espacio de debate y de propuestas en el marco del Plan Urbano Ambiental y del Plan Estratégico, el entusiasmo duró poco. La aprobación del Modelo Territorial, en 2008, sin mapa de referencia, no fue resultado de un amplio consenso ni fue incorporado como un insumo para orientar acciones e inversiones. La fuerza inicial del CoPUA, ese organismo, imaginado como espacio para resolver disputas, se fue diluyendo en actividades administrativas, con escasa incidencia en propuestas de carácter estratégico.
Tal vez, estos dilemas del siglo XXI van más allá de las formas de actuar del Plan Urbano, de las oficinas del GCBA o de la propia Legislatura, pues se trata de un escenario atravesado de falta de certezas. La ciudad atraviesa cambios estructurales en un contexto de desigualdad creciente y de nuevos sentidos comunes políticos que desorientan. La complejidad inhibe la simplificación, pues el problema no se reduce a Estado vs. Mercado. El Estado tiene responsabilidades y competencias irrenunciables vinculadas a la garantía del bien común, la regulación de los conflictos distributivos, la construcción de horizontes colectivos y la coordinación entre actores con intereses divergentes. Sin embargo, ello no implica que tenga que realizar y financiar todas las obras. En contraste, sería esperable, al menos en la esfera de la ciudad metropolitana, que contribuya a lineamientos que eviten profundizar las diferencias, a consensuar las decisiones y a explorar actuaciones en conjunto con otros actores.
