Expectativas positivas para el mercado inmobiliario
En la presentación del informe, Rodrigo Lejtman, economista destacó que las unidades de menos de 100.000 dólares son las más demandadas. Las búsquedas en el tercer trimestre del año, muestran un crecimiento del 37% 5 puntos porcentuales por encima del primer trimestre (32%).
La mayor parte de la demanda está enfocada en unidades de uno y dos ambientes, y en los codiciados PH, un segmento donde hay poca oferta, y son los más buscados en todas las zonas. Al analizar la presión de demanda, de acuerdo a la oferta disponible, CABA tiene 2 veces más interesados que el promedio del AMBA.
En ese contexto, Daniel Bryn, de Zipcode y responsable de Monitor Inmobilirio, evaluó la posibilidad de que “las sumas que arrojó la primera etapa del blanqueo, del orden de US$ 20.000 millones, se vuelquen al mercado inmobiliario y, en ese caso, hipotéticamente se agotaría el stock actual de viviendas, estimadas en 190.000 entre CABA y el AMBA”.
CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Por otra parte, en el encuentro, en el que participaron Alan Mohadeb de CEK, Ezequiel Wierzba de CLICKS APARTS y Soledad Balayan de Maure Inmobiliaria, también se consideró el impacto de los créditos hipotecarios, de ahí que las preferencias se centren en los dos ambientes y en los de uno, aunque en menor proporción. Sobre este punto, Ezequiel Wierzba, estimó que en el 2025 se verá un mayor crecimiento de los créditos, sobre todo si se mantienen las condiciones de estabilidad alcanzadas hasta ahora.
A su vez, Soledad Balayan resaltó que también hay mayor demanda por 3 ambientes en la Ciudad, y lo relacionó con la posibilidad de contar con créditos.
TIPOLOGÍAS MÁS BUSCADAS
Los PHs continúan siendo las propiedades más buscadas en todas las zonas de AMBA. La estructura de demanda de los departamentos cambia en todas las zonas. En CABA y GBA norte las unidades de tres ambientes son las más buscadas, cuando antes lo eran las unidades de dos ambientes. En GBA oeste y sur las unidades de dos ambientes, cuando antes solían serlo los monoambientes.
PRECIOS
Después de la caída en los años anteriores, los precios muestran subas y se ubican, en promedio en US$ 2341. En lo que va del año acumulan un crecimiento del 7,2% registrando el mayor incremento en comparación con 2018. Un crecimiento que se da en todos los barrios. Lejtman señaló que también han bajado las retasaciones del orden de 8,4%. “En el caso de los usados, los propietarios se avienen a consensuar valores más realistas, acordes con el mercado, si bien algunos especulan con mayores alzas a futuro”, precisó Bryn.
Las propiedades de hasta 100 mil dólares reciben entre un 17% y un 55% mayor presión de demanda que las que se ubican entre los 100 mil dólares y 175 mil dólares.
COSTO DE CONSTRUCCIÓN
Por otra parte, el costo de construcción medido en dólares subió un 34,6% en 2024, factor que impulsa el incremento en los precios de unidades en pozo (promedian US$ 2.741 por m2) y a estrenar (US$ 2.745 por m2). Construir hoy cuesta 2,9 veces más que en octubre de 2020, mínimo de la serie desde que mide Zonaprop, y un 30,2% por arriba del promedio 2012-2023
Mohadeb, en su carácter de desarrollador, subrayó la importancia de contar con un esquema financiero sólido para evitar pérdidas. “Hay que considerar que las obras demandan en promedio unos tres años, los aumentos en los precios de materiales y mano de obra no se pudieron trasladar al precio final en los desarrollos en el pozo, por lo cual se han ido aumentando paulatinamente, hoy se registran incrementos del 15% y se espera que en 2025 escalen hasta un 10% más”, explicó. Y agregó que los edificios premium oscilan entre US$ 4000 y US$ 5000, y pueden alcanzar US$ 7000, pero en emprendimientos top.
ALQUILERES MENOR DEMANDA
En contrapartida, el interés por el alquiler tradicional disminuyó del 64% al 59% en el mismo período, mientras que el alquiler temporal continúa en niveles mínimos, en torno al 3% del total de la demanda.
Lejtman precisó que los usuarios muestran más interés en comprar desde que volvieron los créditos hipotecarios y el blanqueo, y ya no buscan tantos alquileres temporarios. Además, los valores ya no crecen al ritmo acelerado que tenían hasta principios de año, hoy están por debajo de la inflación”.
LOS BARRIOS MÁS DEMANDADOS
Colegiales es el que mayor índice presenta, con un total de 150%. Le siguen Santa Rita (146%) y Recoleta (141%).
En contrapartida, Villa del Parque (2%), Villa Devoto (2,4%) y San Nicolás (2,4%) son los barrios con menos búsquedas. En cambio, Puerto Madero (36%), Lugano (37%) y Liniers (38%) son los barrios en los que la demanda se convalida con la oferta existente.
