Expectativas de mayor consolidación del Real Estate
Desde el punto vista económico, las proyecciones económicas indican que el Producto Bruto Interno (PBI) podría crecer entre un 2,0 % y un 3,8 %, dependiendo del dinamismo de sectores estratégicos como logística, e-commerce, manufactura, tecnología y servicios profesionales. Sin embargo, el arrastre recesivo de 2024 aún genera incertidumbre, con un consumo privado moderado y expectativas de inversión cautelosas. La inflación, aunque con tendencia a la desaceleración, se estima en un rango del 25 % al 35 % anual, lo que impactará en costos operativos y de alquileres. A su vez, el tipo de cambio podría oscilar entre $1.200 y $1.500 por dólar, con una normalización gradual del acceso a financiamiento que podría facilitar algunas inversiones en adecuación y modernización de activos inmobiliarios.
“El 2025 no será un año de crecimiento explosivo, pero sí de consolidación y oportunidades para quienes sepan anticiparse a los cambios. Con un mercado más selectivo y exigente, la clave estará en la adaptación y en la capacidad de ofrecer espacios que realmente respondan a las nuevas necesidades del sector”, destacó Domingo Speranza, CEO de Newmark Argentina.
TENDENCIAS POR SEGMENTO
OFICINAS
El mercado de oficinas Clase A en Buenos Aires cerró 2024 con una vacancia del 18,8%, consolidando su estabilización tras un año de ajustes. Sin nuevos desarrollos hasta 2028, la modernización de edificios existentes será clave para atraer demanda. Se espera un ingreso moderado de 100.000 a 120.000 m², aunque su impacto en la oferta será gradual nuevos edificios AAA será limitada en los próximos cinco años. Actualmente, solo hay tres proyectos en construcción que suman 106.334 m² rentables: Un desarrollo en Catalinas (44.225 m²), con entrega prevista para 2028. Un edificio en el Corredor Norte de CABA (22.995 m²), con entrega en 2025. Un proyecto en Zona Norte (39.114 m²), también con entrega en 2025.
Para 2025, se espera la incorporación de 60.000 m² en dos edificios, con al menos más de 22.000 m² en negociación, lo que significa que solo 40.000 m² impactarán en la vacancia en el corto plazo.
A partir de 2026, la ausencia de nuevos ingresos de edificios AAA hasta 2028 implicará una absorción progresiva del stock disponible, presionando la vacancia a la baja. Es importante destacar que el desarrollo de un edificio AAA demora entre 3 y 5 años, por lo que, sin nuevos proyectos en marcha, la oferta futura permanecerá restringida, limitando la disponibilidad de espacios de calidad.
MODERNIZACIÓN Y RECICLAJE DE EDIFICIOS EXISTENTES
Ante la falta de nuevos desarrollos, la modernización y reconversión de edificios existentes será clave para adaptarse a las demandas del mercado.
La actualización tecnológica, la eficiencia energética y la flexibilidad en los espacios serán factores diferenciales para captar la demanda corporativa.
Por otra parte, la demanda se focaliza en polos emergentes, Palermo seguirá siendo un submercado estratégico, su alta vacancia se debe a que, el stock existente es aún muy poco en comparación a otros, por lo cual, un ingreso por sobre la muestra existente, eleva fácilmente la vacancia. Al igual que otras zonas emergentes, se exigirán estrategias comerciales agresivas para atraer inquilinos.
En paralelo, otros polos como Parque Patricios podrían captar mayor interés gracias a valores más accesibles y al desarrollo de iniciativas de modernización en la zona.
Los edificios más antiguos enfrentarán mayores desafíos para atraer ocupantes si no realizan inversiones en renovación. La demanda se concentra en espacios modernos, eficientes y alineados con nuevas tendencias de uso, lo que podría acelerar el desuso de activos que no se adecuen a estos requerimientos. |
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
La vacancia en 2024 fluctuó entre el 3,1% y el 9,3%, reflejando la incorporación de nuevos metros cuadrados y la expansión de espacios premium. Se espera que la demanda continúe firme en 2025, con un foco en eficiencia logística y proximidad a centros de distribución claves.
Sin embargo, el pico del 9,3 % en el cuarto trimestre no responde a una caída de la demanda, sino al ingreso de 100.000 m² que aún no han sido ocupados. La renta promedio se mantuvo estable en torno a los US$ 7,6- 8,1/m²/mes, con algunas variaciones según el submercado.
Se espera que para 2025, a medida que los nuevos espacios vayan siendo ocupados, se mantenga mismo nivel de absorción. Finalmente, la capacidad de absorción dependerá del dinamismo de la economía y la consolidación de nuevas demandas logísticas e industriales.
Los desarrolladores se enfocaron en transacciones “built to suit” para mitigar riesgos asociados a la construcción especulativa.
El precio promedio de alquiler se mantuvo estable entre US$ 7,6 y 8,1/m²/mes para locaciones premium y altos estándares. El Triángulo San Eduardo y Escobar se posicionaron como los corredores con mayor valor de renta pedida.
RETAIL
El mercado de retail en Buenos Aires ha mostrado signos de transformación en 2024, en un contexto de reconfiguración del consumo y ajuste en la oferta de locales comerciales. La vacancia presentó variaciones a lo largo del año, alcanzando el 3,6 % en el primer semestre y aumentando al 5,1 % en el segundo semestre, impulsada principalmente por la disminución del consumo, el incremento de costos operativos y el avance del comercio electrónico, que han afectado la sostenibilidad de algunos negocios. A pesar de esto, los locales en ubicaciones estratégicas continúan captando interés, impulsados por el turismo y el ajuste en estrategias comerciales.
El mercado mostró dos tendencias contrastantes: mientras algunos corredores vieron una mayor vacancia, otros se consolidaron con una oferta renovada. La demanda sigue liderada por moda y textil (45 % del total de locales ocupados), con gastronomía y hogar y bazar consolidándose en corredores específicos.
ZONAS Y ESTRATEGIAS DE DIFERENCIACIÓN
Palermo Soho y Av. Alvear se mantuvieron como polos de atracción, con un crecimiento en la oferta gastronómica. Florida y Santa Fe registraron mayor movilidad, con marcas ajustando su presencia en función del flujo peatonal y el poder adquisitivo del consumidor.
Se observa una mayor integración de canales digitales y físicos para potenciar la experiencia del cliente. Las tiendas con experiencias personalizadas han tenido una mejor tasa de conversión.
Por otra parte, hay que considerar que el ajuste económico ha llevado a algunas marcas a reducir el tamaño de sus tiendas, priorizando ubicaciones con alto tráfico.
EXPECTATIVAS PARA 2025
*Mayor selectividad en la demanda, con foco en eficiencia, flexibilidad y calidad de los espacios.
*Escasez de nuevos desarrollos, lo que potenciará la modernización y optimización de activos existentes.
*Consolidación del sector industrial y logístico, con demanda sostenida por espacios premium.
*Transformación en el retail, con la omnicanalidad y la diferenciación como claves para la competitividad.
