El potencial de terrenos para uso industrial en el AMBA
Si bien es un mercado con un crecimiento lento y con gran dependencia del “build to suit”, se plantea una incógnita: ¿Dónde van a continuar construyendo los desarrolladores?, considerando que la nueva disponibilidad tendría que estar finalizada en un corto plazo para satisfacer la creciente demanda. Un desafío para ambas partes, los desarrolladores tienen que encontrar ubicaciones estratégicas para que los operadores puedan llegar lo más rápido posible al consumidor, mientras que, por su parte, las empresas también buscan la ubicación que garantice una mayor eficiencia operacional.
Para dar respuestas a todos estos interrogantes Newmark Argentina realizó un relevamiento del mercado de tierras disponibles con potencial para desarrollos logísticos. Alejandro Winokur, Socio & Director de Industria, comenta: “La información obtenida es clave para identificar tendencias de crecimiento del mercado, con ese objetivo, estudiamos potenciales localizaciones en el AMBA. Encontramos que existe una gran variedad de terrenos a la venta, tanto en conglomerados industriales como fuera de ellos; justamente esto hace que los valores de venta pedido muestren grandes diferencias”.
A su vez, Karina Longo, gerente de Research & Valuaciones precisa: “Identificar zonas con potencial de crecimiento nos permite proyectar el futuro del mercado”.
VENTAJAS Y DIFERENCIAS EN LA ELECCIÓN DE TERRENOS
La mayor superficie en Parques industriales se encuentra en la Zona Norte, 46%; mientras que en el Sur promedia 31% y en el Oeste 23%. El precio de venta de los terrenos es más elevado y supera, en promedio, en un 38% a los espacios en venta fuera de los mismos. La diferencia se explica por los servicios e infraestructuras que ofrecen a las industrias que se instalen, además de los beneficios fiscales, según el municipio.
Por el contrario, los precios de venta de tierras fuera de estos conglomerados industriales muestran precios más asequibles, con diferencias atractivas para inversores que buscan reducir la incidencia del valor del suelo sobre el desarrollo. Por ejemplo, un predio en la Zona Norte en un Parque se ubica en US$ 94,8/m2, en tanto que uno fuera del mismo está en el orden de US$ de 61,5/m2.
Sin embargo, más allá de las diferencias en los valores de venta, es importante considerar y ampliar la fotografía de todo lo que hay que evaluar. La opción de invertir dentro de un Parque Industrial es buena cuando el plazo de desarrollo es corto, sobre todo en un mercado que comienza a mostrar las primeras señales de escasez de superficie disponible.
En las opciones de terrenos fuera de Parques Industriales, con precios más asequibles, hay que tener en cuenta los costos y tiempos que puede suponer una rezonificación, en caso de ser necesario, urbanizar, conectar con infraestructura vial, así como proveer los servicios necesarios para la industria.
Por lo tanto, la elección de un predio ya no solo incluye una localización estratégica. La incidencia de costo de la tierra es clave y quienes puedan asumir un mayor riesgo, impulsarán el desarrollo de plataformas logísticas e industriales fuera de las áreas en las que estamos acostumbrados a ver este tipo de emprendimientos.
