El mercado industrial y logistico en recuperación

Para Colliers Argentina el mercado industrial y logístico del Gran Buenos Aires cerró el segundo semestre de 2025 con una destacada aceleración en su dinámica de crecimiento, registrando la mayor absorción neta semestral de los últimos tres años: 137.200 m².

Este incremento cuádruple respecto al semestre anterior (34.676 m²) fue impulsado principalmente por la performance de los centros logísticos clase A, que representaron más del 97% de la demanda efectiva. En paralelo, el inventario total se amplió un 6,5%, alcanzando los 2,59 millones de m², con nuevos desarrollos concentrados en la Zona Norte del GBA.

VACANCIA Y PRECIOS

Pese al ingreso de nueva superficie, la tasa de vacancia apenas creció 0,41 puntos porcentuales y se ubicó en 6,88%, con el corredor Norte liderando la oferta disponible (143.000 m²). Al mismo tiempo, los precios de alquiler mostraron una suba del 2,1%, con un valor promedio de 7,41 US$/m².

La oferta sigue dominada por activos clase A (casi el 80% del inventario), y la Zona Norte de GBA consolida su liderazgo como polo logístico, concentrando el 68,6% de la superficie disponible. Esta zona también registró la mayor absorción neta del semestre, con 138.000 m² tomados.

Con un pipeline de desarrollos en curso y un contexto favorable para la consolidación de corredores clave, el sector se posiciona como uno de los más dinámicos del real estate corporativo en el AMBA.

RECUPERACIÓN SELECTIVA

“El mercado de inmuebles logísticos/industriales de Buenos Aires cerró el cuarto trimestre de 2025 con una recuperación significativa de la demanda, que permitió revertir el desempeño del período previo y finalizar el año con un balance positivo”, sostienen desde Cushman &Wakefield. Y agregan que la actividad estuvo marcada por grandes operaciones en corredores clave, un leve ajuste en los indicadores de vacancia y un escenario que refuerza la selectividad de la demanda.

La absorción neta del mercado industrial clase A alcanzó los 90.384 m² en el cuarto trimestre de 2025.

Este resultado permitió cerrar el año con un acumulado anual positivo de 124.184 m², luego del saldo negativo registrado en el tercer trimestre. Durante el período se incorporaron además 61.000 m² de nuevas superficies, correspondientes a emprendimientos llave en mano que ingresaron ocupados al mercado.

ZONAS Y RADIOS

Para la firma, por submercados, la absorción neta del trimestre se concentró principalmente en la Zona Sur, con 56.000 m², que además se posicionó como el territorio con mayor absorción neta acumulada en todo 2025. En términos trimestrales, la Ruta 9 ocupó el segundo lugar, con 42.584 m² netos, seguida por el Triángulo San Eduardo, con 15.800 m². En contraste, la Ruta 8 (Pilar) registró una absorción neta negativa de -24.000 m², mientras que la Zona Oeste no presentó variaciones durante el período.

Por radios logísticos, el desempeño estuvo liderado por el más cercano a CABA (0 a 15 km), con 56.000 m² de absorción neta.

Le siguieron el radio de 30 a 45 km, con 24.584 m², y el de más de 45 km, con 13.000 m², reflejando una demanda activa tanto en ubicaciones consolidadas como en corredores con disponibilidad de grandes superficies.

La vacancia del mercado se ubicó en 6,0 % al cierre del trimestre, lo que representó un incremento de 0,4 puntos porcentuales respecto del período anterior. Los niveles más bajos se observaron en la Zona Sur (1,4 %), mientras que los más elevados correspondieron a la Ruta 8 (Pilar) (14,8 %), seguida por la Zona Oeste (11,8 %) y la Zona Norte (7,2 %).

En cuanto a los valores de alquiler, el precio pedido promedio del trimestre fue de US$ BNA 7,2 por m² por mes, con una variación trimestral de -2,8 %. Esta moderación responde principalmente a cambios en el mix de espacios ofertados y a la absorción de emprendimientos de mayor valor durante el período.

En el año en curso el desempeño del mercado logístico estará condicionado por la evolución de la actividad económica y por la capacidad de absorción del stock disponible en cada corredor.