El mercado industrial regional mantiene una demanda sólida, pero con crecimiento acotado
Sin embargo, el segmento volvió a destacarse como uno de los más sólidos del real estate regional, sostenido por una demanda estructural vinculada al consumo, la distribución y la última milla.
Este análisis surge del informe Market Beat Industrial de Cushman & Wakefield, empresa global líder en servicios inmobiliarios corporativos, que relevó el desempeño de los principales mercados logísticos e industriales de la región.
Durante el año 2025, la absorción positiva alcanzó los 3,39 millones de m², lo que representó un crecimiento interanual del 5,5 %. Si bien el avance fue más moderado que en 2024, el segundo semestre mostró una mejora del 31,1 % respecto del primero, confirmando una recuperación del ritmo de operaciones hacia la segunda mitad del año.
“La logística volvió a demostrar su solidez. Incluso en un escenario de crecimiento económico más acotado, la demanda se sostuvo gracias a fundamentos estructurales como el comercio electrónico, el retail y la necesidad permanente de abastecimiento”, señaló Rafael Nolazco, director general de Cushman & Wakefield para Argentina, Chile y Uruguay.
VACANCIA BAJA Y COMPORTAMIENTO HETEROGÉNEO
La vacancia promedio regional se ubicó en torno al 5,7 %, manteniéndose en niveles compatibles con un mercado sano y equilibrado. Sin embargo, el comportamiento fue dispar entre ciudades, reflejando distintas etapas del ciclo inmobiliario.
Bogotá (1,3 %), Ciudad de México (2,3 %) y Santiago (0,2 %) registraron los niveles más bajos de disponibilidad, impulsados por una demanda activa y una oferta nueva limitada en ubicaciones estratégicas.
San Pablo se mantuvo en torno al 6,9 %, un nivel consistente con la profundidad y escala de su mercado. En tanto, Río de Janeiro (14,3 %) y Lima (9,0 %) mostraron mayores tasas de disponibilidad, asociadas a procesos de ajuste y a la incorporación reciente de nuevos desarrollos.
En Buenos Aires, la vacancia se ubicó cerca del 6 %, dentro de parámetros saludables, en un contexto de demanda sostenida pero más selectiva.
“La vacancia regional se mantuvo alineada con un mercado logístico sólido. Las diferencias entre ciudades respondieron principalmente a la dinámica propia de cada mercado y al ritmo de incorporación de nuevos metros, más que a un debilitamiento estructural de la demanda”, explicó Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Argentina.
PRECIOS FIRMES EN ACTIVOS ESTRATÉGICOS
El precio promedio regional de alquiler alcanzó los US$ 6,89 por m²/mes, con un incremento interanual del 17 %. La suba se explicó por la escasez relativa de espacios clase A bien ubicados y por la presión de una demanda cada vez más especializada.
Ciudad de México se mantuvo como el mercado más caro de la región, con valores cercanos a US$ 10,8 por m²/mes. Le siguieron Bogotá (US$ 7,4), Buenos Aires (US$ 7,2), Santiago (US$ 6,4) y Lima (US$6,5).
San Pablo registró un promedio de US$ 5,6 por m²/mes, mientras que Río de Janeiro se ubicó en torno a US$ 4,2 por m²/mes, en línea con su mayor nivel de disponibilidad.
La evolución de precios confirmó una creciente diferenciación entre activos nuevos, con especificaciones técnicas de última generación y buena conectividad logística, frente a productos más antiguos o en localizaciones secundarias.
ACTIVIDAD Y CONSTRUCCIÓN: EXPANSIÓN MÁS SELECTIVA
En términos de desarrollo, el volumen en construcción se mantuvo elevado en los principales hubs regionales, aunque con señales de mayor prudencia respecto de ciclos anteriores.
Ciudad de México y San Pablo concentraron la mayor parte de nuevas obras planificadas consolidándose como los polos logísticos más relevantes de Latinoamérica. En ambos mercados, la relación entre nuevos proyectos y demanda efectiva se mantuvo relativamente equilibrada.
En mercados intermedios como Santiago, Lima y Buenos Aires, la expansión avanzó de manera más acotada y en línea con el ritmo de absorción. En particular, en Buenos Aires la producción de nueva superficie respondió mayormente a proyectos iniciados en años previos, mientras que los lanzamientos recientes mostraron mayor selectividad.
“La dinámica de construcción fue más racional que en otros ciclos. En la mayoría de las ciudades, los desarrolladores ajustaron el ritmo de obra al comportamiento real de la demanda, lo que contribuyó a sostener niveles de vacancia controlados”, agregó Álvarez.
BUENOS AIRES: ACTIVIDAD ESTABLE EN UN ENTORNO MÁS PRUDENTE
En el mercado argentino, la absorción mostró una variación interanual negativa, en línea con un contexto económico más desafiante durante parte del año. No obstante, el sector mantuvo operaciones relevantes vinculadas a operadores logísticos, consumo masivo, distribución urbana y comercio electrónico.
La demanda se concentró en activos bien ubicados principalmente dentro del sur de la ciudad y en zonas estratégicas para la distribución metropolitana.
“El crecimiento fue acotado, pero el mercado se mantuvo activo y con fundamentos sólidos. Las empresas priorizaron eficiencia operativa, cercanía a centros de consumo y calidad técnica de los depósitos”, concluyó Nolazco.
UN SEGMENTO ESTRUCTURALMENTE RESILIENTE
A lo largo de 2025, el mercado industrial regional mostró una expansión más moderada que en años anteriores, pero consolidó su carácter estructural dentro del real estate latinoamericano.
Con vacancia baja, precios firmes en ubicaciones estratégicas y una demanda vinculada a sectores esenciales de la economía, el segmento logístico cerró el año reafirmando su condición de activo defensivo y resiliente, incluso en un escenario de crecimiento económico más acotado.
