El impacto de los créditos hipotecarios en el mercado
En el último encuentro de Zona de Debate, producido por Zonaprop, el periodista especializado en Real Estate, Juan Fernández Mugica, conversó con Ignacio Irujo, socio gerente de Irujo Bienes Raíces; Federico Gónzalez Rouco, economista Sr. en Empira; Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi propiedades y Fabián Achával, CEO de Achával propiedades, sobre los cambios que los créditos hipotecarios traen al mercado inmobiliario.
Hasta el día de la fecha, 16 bancos anunciaron préstamos con tasas UVA para la compra de inmuebles y desde la entrada en vigencia de estos, se registró un crecimiento en las transacciones inmobiliarias.
En comparación con los créditos UVA que fueron lanzados durante el gobierno de Mauricio Macri, y que reactivaron el mercado notablemente durante 2018, Federico Rouco expone que si bien el contexto económico es distinto al de hace seis años, las tasas son iguales. Analiza que “por un lado, no va a estar la pata pública y por otro lado, el Banco Nación no va a capturar la cartera total porque el crédito que ofrece no es más atractivo que el resto”.
Además, agrega que “hay 20 puntos más de pobreza y los salarios en dólares se redujeron a la mitad. En ese sentido, analiza que actualmente los créditos le están hablando a otra sociedad y es diferente el nivel de vértigo”.
Fabián Achával comparte la misma mirada y enfatiza en que “hay poco riesgo de descalce”. Sin embargo, aclara que se trata de una buena oportunidad para los interesados que tengan sueldos que vayan a la par de la inflación. Por el contrario, considera que aquellos que vieron una pérdida en sus salarios deberían esperar a que la economía se nivele.
En esa misma línea, compara: “En los primeros años de crédito UVA, hubo solamente 12 días donde la devaluación diaria fue superior a 1%. En cambio, desde marzo hasta aquí, van 20 días donde la devaluación diaria fue superior a 1%, esto genera un riesgo cambiario”.
Pese a que tanto Rouco y Achavál consideran que hay un futuro positivo con la llegada de los créditos, también coinciden en que todavía falta camino por recorrer. “Para que haya una suba en el mercado tienen que aumentar 30 o 40 por ciento los salarios y hoy están 10 o 15 por ciento más arriba del peor momento en 2003”, analiza el economista. Mientras que el CEO suma: “la macroeconomía necesita estabilizarse. Todavía hay muchos desafíos, así que los créditos son una excelente noticia, van a traccionar como un suplemento de demanda, va a generar un efecto multiplicador en el mercado inmobiliario pero hay que ver cuánta gente se va a animar”.
“Si se consolida la estabilización y los salarios mejoran puede ser que en un año estemos en un buen momento de crédito hipotecario que termine de movilizar todo el mercado inmobiliario. Son muy buenos primeros pasos, pero falta para que estemos hablando de un boom”, concluye Rouco.
Diego Migliorisi, por su parte, entiende que “la gente que está en condiciones de acceder a un crédito lo va a tomar y a medida que baje la inflación la gente va a recuperar la capacidad de ahorro y se va a volcar al crédito hipotecario”.
Además, considera que el crecimiento del mercado va a depender de la cantidad de interesados que apliquen para el crédito, de la capacidad de ahorro y la de recuperación del salario. Sin embargo, confirma que ya hay una ampliación en el mercado y en la cartera de compradores y que incluso, hay mucha gente que está en condiciones de acceder a un préstamo.
PRECIOS EN ALZA Y OPORTUNIDAD EN EL MERCADO
Ignacio Irujo asegura que hay una tendencia en alza, pero que no necesariamente tiene que ver con los créditos UVA sino por el aumento en el costo de construcción, que impacta directamente en los inmuebles a estrenar.
En los primeros cinco meses del año, el costo de construcción medido en dólares subió 30%, de acuerdo al último informe del mercado de compra-venta de Zonaprop en la Ciudad de Buenos Aires. Construir en la actualidad cuesta 2,8 veces más de lo que costaba en octubre de 2020.
Este aumento impacta directamente en el precio de los departamentos a estrenar. En mayo de 2024, un departamento de dos ambientes a estrenar en la Ciudad tiene un valor de 2.608 dólares por metro cuadrado y presenta un aumento anual del 5,32%.
De todos modos, sobre los valores del mercado en general, Irujo considera que en dos meses no hay grandes variaciones. No hay subas, ni bajas. “Es cuestión de equilibrar la oferta y la demanda”, afirma.
Rouco, por su parte, explica: “Es un buen momento. Los años en los que los créditos hipotecarios están activos, hay más movimiento y eso se ve en Capital Federal que quizás es el lugar con el mercado inmobiliario más desarrollado”.
Migliorisi asegura que en la actualidad todavía quedan oportunidades en el mercado, más cuando se tiene en cuenta que con la Ley de Alquileres había un sobre stock pero que una vez derogada, propiedades que estaban en venta pasaron al mercado de alquiler. En ese momento comenzó una estabilidad en la oferta y una disminución de las oportunidades.
A esta idea, Fabián Achaval suma: “La derogación de la Ley de Alquileres aportó normalidad al mercado, aumentó mucho la oferta a punto tal que hoy ya no se alquila más una propiedad en un solo día, antes había cola, la gente te llamaba incluso para querer estar arriba y ahora hay propiedades que pueden estar varias semanas sin alquilarse o más tiempo”. A partir de esta idea y el resurgimiento de los créditos, el CEO vaticina que muchas personas van a dejar de alquilar y van a pasar a ser propietarios.
Solamente en mayo, la oferta de alquileres creció un 10,5 por ciento, mientras que en lo que va del 2024, el incremento fue de 184%, de acuerdo a la base de datos de Zonaprop.
DEMANDA Y PRECIOS
Además, agrega que así como el 2023 fue un año de transición, donde los precios dejaron de caer, también lo será este año pero con la diferencia de que va a haber una tendencia a la suba. “Veo una dinámica alcista en los inmuebles de 0 a 100 mil dólares. Los de 100 mil a 200 mil el incremento lo veo menor y a los de 200 mil dólares, todavía bastante más lento”.
Con respecto a este último punto, de acuerdo al último informe sobre demanda en el AMBA de Zonaprop, en marzo en CABA aumentó la presión de demanda sobre unidades de menos de 100 mil dólares, lo que representó una presión 50% mayor a la de propiedades de entre 100 y 175 mil dólares.
En el caso de GBA norte, la demanda fue más pareja entre los segmentos de más de 250 mil dólares. En esta zona creció el interés por unidades más económicas, de menos de 100 mil dólares, recibieron un 48% mayor presión de demanda que las propiedades entre 100 y 175 mil dólares.
Por otra parte, en GBA oeste-sur aumentó la demanda de unidades de menos de 250 mil dólares y disminuyó fuertemente la de unidades que superan los 350 mil dólares, un 30% por debajo a las de propiedades de entre 100 mil dólares y 175 mil dólares.
“Hoy estamos a precios históricamente bajos en términos reales a precio 2004, o sea, así como había mucha gente que compró en 2001 va a haber gente compre ahora”, asegura Achával.
Sin embargo, Diego Migliorisi concluye: “Tenemos un retorno de inversores de la demanda retraída, los nuevos créditos hipotecarios y una posible Ley de Blanqueo que va a afectar significativamente al sector. Tenemos un futuro muy próspero”.
