Centros logísticos y depósitos con demanda sostenida

Durante la primera mitad del año se mantuvo la fuerte demanda dentro del mercado, con un índice de vacancia histórico que continúa disminuyendo período a período, según lo indica el último informe Market Beat Industrial elaborado por el departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

De acuerdo con la tendencia de los últimos relevamientos, la zona más requerida durante el semestre continúa siendo el Triángulo de San Eduardo, área que consolida la mayor demanda de Zona Norte, con 22.504 m² contratados, dejando la tasa de vacancia en solamente 1,0 %. Como respuesta a esto, ingresaron en construcción 110.000 m² en Zona Norte, dejando un saldo total en el mercado de 266.726 m² en obra.

“En comparación con los períodos del año anterior, la absorción es menor debido a la baja disponibilidad de centros logísticos, mientras que el indicador de vacancia va a continuar disminuyendo hasta que se finalicen obras en curso”, comentó Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de mercado.

La absorción neta semestral mostró claramente la concentración de la demanda en Zona Norte, con un saldo de 44.304 m² entre metros tomados y desocupados, mientras que en Zona Sur y Zona Oeste la absorción neta semestral fue de 13.000 y 15.800 m² respectivamente.

“Dada la situación del país y las restricciones de importación, la mayoría de las superficies absorbidas provienen de empresas dedicadas al comercio electrónico, consumo masivo y las automotrices”, detalló José Ignacio Viñas, director general de Real Estate comercial de Cushman & Wakefield.

INFORME COINCIDENTE

Por su parte, Newmark Argentina concuerda con que al cierre del primer semestre del año, el mercado muestra cierta estabilidad, debido a la poca oferta de espacios y disminución de transacciones, y estima que no se registraron grandes cambios en los indicadores, respecto al período anterior.

Si bien los indicadores del mercado continúan en valores positivos, esta muestra de estabilidad también podría suponer un momento de “wait and see”. Los desarrolladores se encuentran a la espera del ingreso de nuevos metros y avanzar con la ocupación, así como a la expectativa de los resultados de las PASO en agosto, comicios cuyos resultados tendrán impacto sobre el rumbo económico que podría tomar el país.

“Nos encontramos frente a un contexto de escasez de espacios Logísticos Premium, debido a los niveles de demanda y a la escasa producción de nuevo inventario, la vacancia alcanzó un nuevo piso histórico, cerrando en 1,8% con una tendencia a cero.

La absorción neta del trimestre cerró en valores positivos, debido a una transacción puntual en Zona Norte que representó el 100% de los movimientos del período” sostienen desde Newmark Argentina. En lo que respecta a los valores de renta, no se presentaron mayores variaciones, aunque continúan mostrando una leve tendencia hacia el alza.

Asimismo, se mostraron algunas transacciones de tierra en Parques Industriales de la Zona Norte, confirmándose como el área de preferencia para establecerse e invertir, tanto para los desarrolladores logísticos como para las empresas y sus operaciones estratégicas.

VACANCIA Y PRECIOS

Para Cushman & Wakefiel, la tasa de vacancia, descendió semestralmente de 4,5% a 2,8 %. La baja más importante se registró en Ruta 8 (Pilar), donde la tasa disminuyó de 4,0 % hasta llegar a 0 %, dejando la zona sin disponibilidad.

Los precios pedidos se vieron afectados debido a la escasa oferta, generándose así un incremento. El alquiler mensual llegó a USD BNA 7/m², casi un 30 % por encima en la comparación semestral. La suba en el promedio se debe al ingreso de 6000 m² con un precio pedido de USD BNA 8,5/m², mientras que el resto de los espacios disponibles también percibió subas, pero no tan pronunciadas. Se espera que el precio pedido promedio continúe subiendo a medida que ingresen al mercado las obras en construcción, las cuales registran estos valores debido a su categoría (A+) y a los valores de ajuste.

NUEVOS PROYECTOS

Durante el primer semestre ingresaron al mercado 33.000 m². Como consecuencia de la alta demanda, se comenzaron a construir varios proyectos, que suman 266.726 m², de los cuales 110.000 m² ingresaron en construcción en el último mes. Si bien esto muestra un equilibrio de cara al futuro en función de la escasa vacancia actual, recién entrarán al mercado hacia fines de año, por lo que se espera una segunda mitad del año con muy poca disponibilidad aún, lo que significa que la vacancia continuará bajando y los precios seguirán incrementándose.

A su vez, los proyectos que comenzaron a construirse en el último mes se ubican en Zona Norte, submercado con menor tasa de vacancia. Cabe destacar que la mayoría de estos ingresarán al mercado pre-alquilados, por lo cual los 492.629 m² en proyecto pronto comenzaran a activarse, ya que la demanda continuará en aumento.

DEMANDA Y OFERTA

Newmark Argentina apunta que la demanda se concentró en el Corredor Norte en la zona del Camino del Buen Ayre, donde se absorbieron la totalidad de los metros disponibles, generando que la absorción neta del trimestre cerrara en 20.000 m2 de absorción positiva, cifra que representó el 100% de los espacios . Destacando que el resto del mercado no presentó movimientos debido a los pocos metros disponibles dentro de los corredores.

Con respecto a la distribución de la disponibilidad, ésta rompió la proporción que presentó el período anterior, y concentró el 84% de los metros disponibles en Zona Sur y el 16% en Zona Norte. Esto es un hito importante ya que históricamente la mayor proporción de espacios libres se concentraba en Zona Norte, ya que es donde se encuentra la mayoría del inventario.

Con respecto a los valores de renta, el corredor con mayor valor es Zona Sur con 7,6 USD por m2 – se destaca que desde el 4T 2022 esta zona supera al TSE. En el resto de las zonas no se presentaron mayores variaciones con respecto al período anterior, cerrando el promedio de mercado en 7,6 USD por m2, continuando con la tendencia a la leve suba presentada desde el segundo trimestre del año 2021.

Durante el período, la Zona Norte continúa siendo el polo de atracción de la demanda del mercado. Se registraron ventas en el Corredor Escobar-Campana-Zarate de aproximadamente 35 hectáreas y en Pilar- Fátima por 1,4 hectáreas. El área del TSE continúa mostrando los mayores valores de asking price del mercado. Se observa la heterogeneidad de la oferta de terrenos y sus valores, dependiendo del corredor, donde Escobar-Campana-Zarate y el Corredor Oeste, muestran las mayores variaciones dentro de su oferta de precios.