Vivienda: El camino hacia un desarrollo exponencial

El consenso entre referentes del sector es que el precio del metro cuadrado está notablemente distorsionado, lejos de su costo técnico de reposición, lo que subraya un potencial de revalorización inmenso, supeditado a la mejora de las condiciones.

La primera manifestación de los operadores es la brecha de valor. Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV estima que, “eliminando el ruido del tipo de cambio, el costo all-in de un desarrollo eficiente oscila entre US$ 2.600 y US$ 3.700 por m². Sin embargo, los valores de cierre en CABA promedian US$ 2.100 – US$ 2.600 por m², una evidencia, dice, “que el ladrillo está lejos de su valor técnico. Esta diferencia manifiesta un mercado que se contrajo por la especulación y la baja demanda”.

Por su parte, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt, detalla la amplitud de la franja, que va “desde los US$ 1.900/m² en Lugano, hasta los US$ 6.600/m² en Puerto Madero, señalando que la incidencia del terreno es clave para definir el valor real, mientras el costo de construcción ronda los US$ 1.300/m”. Por su parte, Martín Fabiani, socio de FAB Consulting establece el piso de los desarrollos de pozo en US$ 2.600/m², alcanzando una media de US$ 3.500/m² para proyectos consolidados de alto nivel”. La conclusión no deja lugar a dudas: el costo de reposición pone un piso ineludible que obligará a una corrección al alza de los precios.

UN REFUGIO APRECIADO

Aun así, el mercado argentino mantiene su dinamismo gracias a factores estructurales que trascienden la coyuntura: la cultura del ladrillo como refugio natural ante la falta de instrumentos de largo plazo; el déficit habitacional y cualitativo que sostiene una demanda constante, aunque muchas veces moderada o escasa; y la oferta restringida de tierra bien ubicada. Además, el comprador actual valora la trayectoria y reputación del desarrollador y el broker como un nuevo diferencial según afirma Fabiani.

Pero, al proyectar una década de estabilidad, el consenso es optimista. Pero la dinámica podría cambiar: “El mercado podría duplicar su volumen en menos de diez años”, afirma Fabiani, impulsado por la reaparición del usuario final, gracias al crédito, que hoy representa solo una minoría de la demanda. A su vez, Rodríguez Nader anticipa “un repricing inicial en segmentos castigados, una convergencia regional en valores respecto al costo de reposición y una compresión de spreads, donde el valor premiará al proyecto inteligente sobre la dirección del barrio”. Y Altgelt, por su parte, proyecta “una curva de crecimiento que se mantendrá estable hasta alcanzar su techo”.

OPORTUNIDAD DE INVERSIONES

En la comparación con otras ciudades latinoamericanas, Buenos Aires, hoy con un promedio de US$ 2.600/m², cotiza por debajo de Montevideo, Santiago y Ciudad de México. Esta situación es vista por los tres expertos como una oportunidad de inversión única, ya que “con previsibilidad, Buenos Aires está destinada a converger al tercio alto de la tabla”, según explica Rodriguez Nader.

Para el inversor extranjero, que ya observa el mercado, la oportunidad de precios es palpable, especialmente en inmuebles de categoría o ubicaciones turísticas. Nader destaca “las chances de reconversión de activos obsoletos como de oficinas a vivienda, el desarrollo de corredores logísticos y la reactivación del sector turístico y hotelero”. Fabiani subraya “el interés de fondos que buscan retornos del 8% anual en dólares, señalando que la continuidad de la estabilidad hará que estas tasas bajen, abriendo un nuevo ciclo de crédito privado internacional”.

Por su parte, Altgelt ve en el avance de la tecnología un actor central, aunque en Argentina su despegue total requiere estabilidad macro. “La tokenización puede democratizar el acceso, profesionalizar el financiamiento y atraer inversión extranjera, si es regulada adecuadamente”, mientras que la construcción industrializada es la única vía para garantizar previsibilidad de plazos y costos.

MODELO COMPACTO Y POLICÉNTRICO

“El futuro urbano pasa por superar la nostalgia europea con una planificación sudamericana contemporánea. El modelo debe ser compacto y policéntrico para evitar la expansión de una “mancha infinita”, propone el CEO de CMNV, al tiempo que defiende “la cultura del uso mixto y el protagonismo verde (Buenos Aires opera por debajo del estándar razonable de espacio público), es decir todo aquello que promueva la cultura en proximidad y el uso mínimo de vehículos; y la verticalidad selectiva, mayor: altura donde tenga sentido, y menor altura donde el tejido lo requiera más.

Las zonas llamadas a liderar el crecimiento son: el Sur de CABA (La Boca, San Telmo, Parque Patricios), con margen para crecer si hay infraestructura; los corredores ferroviarios metropolitanos y los nuevos polos de economía del conocimiento o salud. Según Fabiani, se impone el concepto de todo a walking distance e identifica a La Boca, Chacarita y el nuevo Distrito Joven como futuros polos”.

Por su parte, tanto Altgelt como Rodriguez Nader coinciden en que “en el Gran Buenos Aires (GBA), la suburbanización será selectiva y dependerá de un fuerte desarrollo de la infraestructura de traslados como autopistas y trenes que optimicen el tiempo puerta-a-puerta, en lugar de la distancia en kilómetros. Y sobre todo el GBA podría absorber mucha demanda con la lógica de ciudad completa y barrios abiertos o semiabiertos mejor conectados”.

RECONSTRUCCIÓN DEL CRÉDITO

Hay un tema en el cual coinciden los tres empresarios, el consenso sobre la agenda de reformas estructurales del Estado. La reconstrucción del sistema crediticio con crédito hipotecario de largo plazo en moneda estable o indexada y crédito intermedio para desarrolladores, según añaden Nader y Altgelt, para que el acceso a la vivienda no se remita solo a unos pocos barrios.

Seguridad jurídica y normativa “con códigos claros, estables”, enfatiza Altgelt, y “procesos de aprobación digitales con plazos ciertos”, reclama Rodríguez Nader. Los desarrolladores necesitan previsibilidad impositiva y regulatoria; “Argentina necesita reglas claras y duraderas, no más leyes ni impuestos”, sostiene finalmente Fabiani.

Incentivos Fiscales: simplificar la carga impositiva en etapas críticas y premiar proyectos con impacto urbano positivo, como la vivienda accesible o la eficiencia energética.

Frente a capitales globales como Madrid o Nueva York, Buenos Aires tiene una calidad de vida y oferta cultural únicas en la región, aunque pierda en infraestructura. Tiene el potencial de ser la capital más atractiva de Sudamérica, con un espíritu de “ciudad global”, opinó el titular de FAB Consulting.

Para Rodríguez Nader, “Buenos Aires tiene todo el potencial de aspirar a convertirse en la ciudad más atractiva de Sudamérica, aun con una calidad urbana y cultural muy alta por dólar invertido. Y un costo de vida y de m2 significativamente más bajos que Madrid, Barcelona o Nueva York. Tiene algunos factores que le juegan en contra: una brecha de ingreso y de riesgo país muy grande, centro urbano y casco histórico que no supo reconvertirse después de la pandemia y un turismo ciclotímico, producto de la inestabilidad macro”. Por eso, el empresario apuesta la estabilidad, al sostener que “Buenos Aires puede ser la capital turística de Sudamérica, atractiva para nómades de alto valor con un mercado inmobiliario, donde el inversor global encuentre cap rates interesantes con un estándar urbano alto, basado en el diseño y aspiracional, producto de la creatividad que nos caracteriza.

Así, la visión del mercado 2035, si se mantiene una década de estabilidad, es la de un caso modelo. Se espera la satisfacción de la necesidad de vivienda de miles de familias, desarrolladores compitiendo por producto, no por atajo cambiario, y una revalorización de barrios hoy postergados, como los del Sur y el Oeste. El foco cambiará de “si conviene el ladrillo”, a la discusión fundamental de “qué ciudad se está construyendo con esos ladrillos”.

Finalmente, Francisco Altgelt afirma que “el mercado inmobiliario necesariamente cambiará. La tecnología nos llevará a eso. Probablemente el que mejor entienda esos cambios es al que mejor le irá”.