Vicente López, San Isidro y Tigre, el Norte se cotiza
“Vicente López, San Isidro y Tigre forman parte de un mismo corredor y comparten atributos que explican su demanda sostenida”, arranca Alan Flexer, gerente de División Residencial de Narvaez Inmobiliaria, cuando se lo consulta por el corredor norte del GBA, a la cabeza de las preferencias del mercado. “Conectividad con CABA, servicios consolidados, oferta educativa y espacios verdes”, enumera entre sus cualidades.
La descripción resulta útil para explicar la buena performance de los emprendimientos inmobiliarios en altura de los citados municipios, que, aunque comparten la latitud norte, el río y –al menos dos de ellos- la avenida del Libertador, presentan sus diferencias tanto en lo referido a la oferta como en lo que implica a la demanda.
Veamos. “Cada una de estas áreas fue desarrollando una identidad inmobiliaria bastante definida”, retoma el bróker. “Vicente López es el más urbano de los tres y el que tiene una relación más directa con CABA, donde hay una demanda importante de departamentos y proyectos residenciales de categoría; en San Isidro hay un mercado muy heterogéneo donde conviven casas tradicionales, edificios de baja y media escala, condominios y barrios privados; y Tigre tiene una oferta mayor de tierra y desarrollos de escala, también con urbanizaciones cerradas y propuestas donde el verde y el agua tienen un protagonismo muy fuerte”, diferencia.
MATEMÁTICAS Y CALIDAD DE VIDA
Cierta correlación entre números y conceptos ilustra la consolidación de la cual hablan desarrolladores, inmobiliarios y analistas. De hecho, la oferta de departamentos es, per sé, una de las señales del despliegue del corredor, en un área que hasta no mucho tiempo atrás era baja en altura y densidad.
La demanda colabora y mucho. Justamente, según Zonaprop, los departamentos en GBA Norte subieron 0.3% en agosto –última info disponible-, acumulando en 2026 un aumento de 2%, por arriba de GBA Sur (+1.6%) y GBA Oeste (+0.3%). Desde el cambio de tendencia iniciado en noviembre de 2023, apuntan, el precio promedio acumula una suba de 11.8%.
Los ejemplos concretos se presentan alineados con el rasgo aspiracional del corredor, lo cual, definitivamente, es un factor de consolidación. Por caso, en Vicente López, VOW Laprida, hoy en construcción, es un desarrollo residencial de escala urbana con buena accesibilidad y viviendas contemporáneas, con tickets desde US$ 133.500 y un m2 promedio en US$ 2.740. En San Isidro, Terrero 84, un edificio residencial de pocas unidades, pensado desde una escala muy vinculada al barrio y con especial foco en diseño, ya terminado presenta un ticket de U$S 198.000 y un valor promedio del m2 de US$ 3.359. En ambos casos, se trata de números al 20 de septiembre.
“Aunque cada una de los distritos tiene un comprador diferente, los tres perfiles comparten una característica: buscan calidad de vida”, subraya Nicolas Sundblad, responsable de la oficina de REMAX Class II, destacando que se trata de un cliente que, como el resto del mercado, se muestra cada vez más exigente y selectivo. “Dentro de este contexto, el corredor norte, más allá de sus distintas microzonas, está logrando defender sus valores”, completa.
VICENTE LÓPEZ CON LOS PRECIOS MÁS ALTOS
De acuerdo con Sundblad, quien comanda los destinos de la oficina de Tigre, de todo el corredor, Vicente López es el municipio que registra el valor más alto del m2 en materia de usados, que se ubica en los US$ 2.970. Y explica por qué. “A diferencia de los otros partidos, presenta una menor densidad de unidades usadas antiguas en su casco céntrico”, introduce.
“El volumen principal del mercado de usados en esta zona se concentra sobre la franja costera y la avenida Del Libertador, donde se desarrollaron torres de gran categoría”, apunta. “Aunque hoy muchas de estas unidades tienen entre 10 y 15 años de antigüedad y entran técnicamente en la categoría de usados, sus prestaciones de alta gama sostienen precios elevados e impulsan el promedio del partido hacia arriba”, desarrolla.
Asimismo, indica, en San Isidro y Tigre, la oferta de departamentos usados se halla fuertemente centralizada en partes urbanas y centros comerciales. “Esto responde a una demanda que busca principalmente la consolidación de servicios, accesibilidad y conectividad en los nodos principales de cada distrito”, define.
EN CABA NO SE CONSIGUEN
Las fuentes coinciden en que el target de la zona no es uno solo: está la pareja joven que compra su primer departamento; el inversor que busca revalúo y también aquel que viene de una casa grande y busca achicarse sin salir del área.
Para Narvaez, en localidades como Olivos, La Lucila y Vicente López, hay un perfil que valora mucho la conectividad, la cercanía a CABA y el acceso a servicios. En cuanto a San Isidro, puntualizan, hay clientes que ya viven en la zona y quieren permanecer pero adaptándose a otra etapa de vida: familias que buscan más seguridad, personas que pasan de una casa a un departamento, y también compradores que quieren ingresar al partido del famoso hipódromo, el CASI y el SIC.
“Nosotros, a todos los clientes les ofrecemos lo mismo: metros bien pensados en un edificio y con el río a la vuelta”, sentencia, por su parte, Daniel Szylder, socio fundador de Brickell Developers, acerca de los departamentos que desarrolla en Tigre con balcón, parrilla y amenities, en un entorno de naturaleza y con acceso directo al agua.
“Son productos que en Buenos Aires ya no se consiguen a este valor”, continúa, describiendo a su cliente como “gente que quiere vivir bien sin pagar el sobreprecio de la Capital”. Según precisa, su m2 de referencia está en torno a los US$1.900 en preventa, “que es un número que solo se sostiene porque compramos la tierra años antes, con previsión estratégica, y porque construimos con un sistema propio importado de matricería que nos permite acortar los plazos de obra”.
Y sí: el producto también habla del cliente. Por caso, datados en este 2026, en la desarrolladora hablan de tres proyectos: Más Joven By Brickell, de 8.000 m2, que tiene como antecedente a Brickell Joven, en la bajada del Acceso Tigre y frente al río; Brickell Parking, de 130 cocheras para dar servicio a los edificios del Nodo Nuevo Tigre, y Brickell Business Center, una iniciativa de usos mixtos de 1.200 m2 de espacios comerciales, estudios, oficinas y viviendas.
Según comparten las fuentes en Tigre, además, es de destacar el Camino de los Remeros como un buen ejemplo de lo que en líneas generales sucede por ahí: combina accesibilidad, naturaleza y cercanía a servicios, y viene consolidándose como una alternativa para familias que buscan mayor superficie y una vida más vinculada al exterior sin alejarse demasiado de la ciudad.
EL RÍO, AMENITY PREMIUM
En el canal inmobiliario opinan unánimemente que existe una constante en todo el corredor: la proximidad al río y la costa determina un incremento directo en el valor del metro cuadrado. “En los tres partidos conviven distintas microzonas exclusivas (con dinámicas de cotización comparables a las de Barrio Parque en CABA) que alcanzan techos de precios sensiblemente superiores al promedio general del municipio”, señalan en RE/MAX.
En Vicente López, más exactamente en Olivos, es el área conocida como La isla, comprendida entre las calles Matías Sturiza, Comandante Leonardo Rosales, Juan Bautista Alberdi y el Tren de la Costa, cerca de la estación Libertador, y que se extiende hasta Corrientes, Rawson y Nogoyá donde se concentra lo último del diseño arquitectónico y de la oferta high end.
“Su desarrollo comenzó a consolidarse con edificios de categoría y torres residenciales, en contraste con el tejido predominantemente bajo de las zonas que la rodean. Esa combinación generó un producto muy buscado: departamentos de buena superficie, visuales abiertas y amenities dentro de un entorno residencial”, comenta Flexer.
Es, en efecto, una tierra única, donde arboledas y empedrados conviven con torres de calidad. Un número que refleja todo lo expuesto: mientras el m2 en Vicente López promedia los US$ 2.700, en La Isla, la media se ubica entre los 4.300 y los U$S 4.700. En relación a los usados, el m2 ronda los US$ 4.000, pero con varios departamentos por encima de los US$ 4.500/5.000.
Nada es casualidad: se trata de un área a metros del río, vecina al mítico YCO. Casi idílica, dirían algunos. Allí, Grupo Upgrade anunció recientemente una inversión de US$ 150 millones, que se concretará en dos torres rodeadas de una envidiable parquización en una superficie de 14.000 m2, sita en Nogoyá 550. “El objetivo es crear una propuesta para las próximas décadas. Que contemple una nueva manera de vivir la ciudad, con más bienestar y conexión con la naturaleza”, define Nicolás Schnaider, director comercial de la desarrolladora. Según anticipa, la propuesta sintonizará con la zona en materia de calidad y prestaciones, aunque, como remarca el directivo, “el entorno es la mejor amenity” de la propuesta.
EN PERSPECTIVA
Si bien no parece haber ninguna señal de que la demanda en la zona mengue, el corredor se encuentra frente a un verdadero desafío que es la disponibilidad de tierra. En Vicente López y San Isidro quedan pocas parcelas grandes, por lo que, auguran, habrá más proyectos de reconversión, reciclaje y desarrollos de escala cuidada.
En ese escenario, analizan, podrían ganar relevancia los proyectos que resuelvan una ecuación concreta: buena conectividad, naturaleza y espacios exteriores, seguridad, calidad arquitectónica y servicios cercanos. En Tigre, distinguen, todavía existe mayor capacidad para proyectos de tierra y barrios privados, aunque también allí la infraestructura y los accesos van a ser determinantes para definir qué sectores pueden seguir creciendo.
“Vemos que el corredor norte empieza a mostrar señales de recomposición de precios, y ese tipo de movimiento históricamente arranca en los segmentos más exigentes y después se traslada al resto del mercado. La pregunta que nos hacemos no es si va a haber revalúo en Tigre, sino cuánto va a tardar en notarse con la misma fuerza que ya se ve en otras zonas”, dicen en Brickell Developers.
En esencia y más allá de toda coyuntura, si hay un área con potencial en el GBA, tal vez un poco más independiente que otras de los vaivenes económicos, ésta parece estar en el corredor boreal. Así lo explica Patricio Lanusse, de Grupo Eidico, quien adelanta que hay planes de desarrollar en Tigre, donde prácticamente juega de local y también en San Isidro, donde, dice el desarrollador “ven una oportunidad”. “Dentro de nuestro plan de nuevos negocios, en Vivienda, donde ya venimos desarrollando lote + casa en barrio abierto, town houses y departamentos, decidimos incursionar en altura, departamentos tipo torres”, complementa José Iribarren, director Comercial de Eidico Desarrollos. “En este sentido estamos realizando acuerdos para desarrollar tierras en Tigre y San Isidro –y también en CABA-, en etapa de estructuración y aprobación de los proyectos, apostando a poder lanzar en 2027”, finaliza.
