Transformación del mercado de retail

Gimnasios ancla, marcas internacionales y bienestar como nuevo eje del retail: el mercado de alquileres comerciales enfrenta su transformación más profunda en dos décadas.

La convergencia de la apertura arancelaria, una relativa estabilización cambiaria y la retracción de competidores locales está redibujando la fisonomía de las avenidas porteñas con una velocidad que pocos analistas anticipaban. Hoy, un local de más de 500 metros cuadrados sobre una arteria principal ya no es, como fue durante décadas, territorio exclusivo de grandes operadores de indumentaria nacional, hipermercados o bancos. Nuevos actores-cadenas internacionales de bajo precio, formatos de wellness y gimnasios de alto volumen- disputan ese espacio con una lógica distinta, más orientada a la experiencia que al producto.

“Estamos ante la primera ola de marcas internacionales que entran al mercado argentino con una ventana de oportunidad histórica. Las que llegan primero construyen un equity de pioneras muy difícil de arrebatar. El mercado de grandes superficies no va a volver a ser lo que era.” asegura Mariano Basile, socio de Gewin Real State.

REORDENAMIENTO DEL MIX COMERCIAL

Los datos del sector confirman la magnitud del proceso. La disponibilidad en locales comerciales de primera línea ronda actualmente uno de cada diez espacios desocupados, una cifra que refleja no tanto una caída de la demanda global sino un reordenamiento profundo del mix comercial. Las marcas locales de indumentaria de mediana calidad son las más expuestas a esta transición. Quienes resisten, señalan desde Gewin, son aquellos que encontraron una diferenciación genuina o se replegaron hacia segmentos que los operadores internacionales aún no atacan.

Una de las transformaciones más llamativas de los últimos años es el ascenso del fitness como imán de tráfico para los edificios de usos mixtos. Hay proyectos que ya destinan hasta 1.000 m2 exclusivamente para actividades deportivas, ocupando el rol que en otra época cumplían los supermercados o las sucursales bancarias. “El gimnasio no es un amenitie más del edificio: es el elemento que ancla al residente y al usuario externo. Un socio va al menos tres veces por semana y pasa entre una y dos horas en el espacio. Eso cambia toda la ecuación comercial del zócalo. Genera tráfico de alta fidelización, no de alta frecuencia espontánea” enfatiza Basile.

La comparación con las tiendas tradicionales es válida pero tiene matices importantes. Mientras que supermercados y bancos generaban tráfico diario de alta frecuencia y baja permanencia, el gimnasio fideliza profundamente: el socio regresa con regularidad semanal y permanece en el edificio. Ese patrón de uso transforma la dinámica comercial, potenciando los locales de servicios complementarios -nutrición, estética, medicina funcional- que orbitan alrededor de la propuesta de bienestar.

LA UBICACIÓN YA NO MUEVE EL AMPERÍMETRO

A su vez, Matías Poczter, Director del Área Comercial de?Baigun Realty precisa que en un contexto todavía desafiante para el consumo, empiezan a observarse dinámicas muy distintas según la zona, el perfil de demanda y el tipo de propuesta comercial. “Hoy no se trata solamente de dónde está ubicado un inmueble, sino de entender qué tipo de movimiento tiene ese entorno, cómo se comporta la demanda y qué hábitos sostienen la actividad de cada corredor”. Es decir, el valor dejó de ser únicamente geográfico para volverse también funcional.

Ese cambio se relaciona con la forma en que las personas consumen, circulan y usan la ciudad. “Muchas decisiones cotidianas, como comprar, almorzar, hacer deporte, resolver trámites o encontrarse con alguien, ocurren cada vez más cerca de la casa o del trabajo. Esa lógica de proximidad modificó parte del mapa comercial porteño y empezó a generar nuevas centralidades urbanas, explica .

Así, empiezan a ganar relevancia sectores de Chacarita, Colegiales, Villa Crespo, Núñez y algunos tramos de Caballito o Villa Devoto. Son zonas que reúnen condiciones que hoy pesan más en la decisión de muchas marcas y consumidores: tejido residencial activo, circulación peatonal sostenida, oferta gastronómica, conectividad y permanencia urbana.

En muchos casos, además, el crecimiento residencial y el desarrollo de nuevos formatos de oficinas o espacios flexibles terminan impactando directamente sobre la actividad comercial del entorno. Cuando una zona empieza a intercalar y consolidar movimiento cotidiano y permanencia, naturalmente aparecen nuevas propuestas vinculadas a gastronomía, bienestar, servicios y retail de cercanía.

En este contexto, mirar únicamente el volumen de tránsito ya no es suficiente. No es lo mismo un corredor con flujo corporativo de lunes a viernes que otro asociado a gastronomía, ocio o consumo barrial.

LOCALES MÁS FLEXIBLES PARA MARCAS MÁS HÍBRIDAS

Cada vez son más frecuentes los formatos que combinan atención al público con logística liviana, retiro de productos, showroom o construcción de comunidad. En ese escenario, “el local comercial dejó de ser únicamente un espacio de venta para convertirse en parte de una estrategia más amplia de posicionamiento y cercanía”, comenta

Eso modificó también los atributos que hoy se valoran. El frente visible, una planta funcional, buena altura, ventilación, capacidad de adaptación y condiciones técnicas para distintos usos pasaron a ser variables centrales. No cualquier local funciona para cualquier negocio.

EL TIMING

Ahí aparece uno de los puntos más sensibles: el timing. Hay corredores que ya alcanzaron un nivel de consolidación claro, donde el diferencial pasa más por estabilidad y visibilidad. “Otros todavía atraviesan procesos de transformación, donde gran parte del valor está en detectar el momento justo. Ingresar demasiado temprano puede significar enfrentar un entorno todavía inmaduro. Llegar tarde suele traducirse en valores más altos, menor disponibilidad y menos margen de decisión. La oportunidad muchas veces aparece en esa ventana intermedia”, indica Ya no alcanza con identificar un barrio atractivo. También hay que entender su velocidad de transformación, el perfil de demanda que concentra, qué actividades empiezan a repetirse y qué señales muestran que esa dinámica puede sostenerse en el tiempo.