Tiempo de reingeniería para el Real Estate
Ante la apertura económica y la presión por mejorar la rentabilidad, los desarrolladores urbanos están llevando adelante una reingeniería profunda de sus estructuras productivas. Revisión de procesos, renegociación de contratos, adopción de tecnología y nuevos esquemas de financiamiento aparecen como herramientas clave en la búsqueda de eficiencia.
“Hoy los desarrolladores enfrentan una doble presión: preservar márgenes en un contexto inflacionario y adaptarse a un mercado que exige soluciones más rápidas, accesibles y sostenibles”, resume Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Según la ejecutiva, la suba de costos, la falta de financiamiento y la elevada carga impositiva siguen tensionando los números del sector.
A nivel interno, uno de los grandes focos está puesto en la revisión de procesos. Muchas compañías están auditando sus esquemas de trabajo desde la obra hasta la administración, con el objetivo de reducir errores, acortar plazos y mejorar la asignación de recursos. “Se ve una tendencia creciente hacia la incorporación de herramientas digitales en la gestión de obra, la planificación financiera y la comercialización”, detalla Vázquez.
Tecnologías como el Building Information Modeling (BIM), los sistemas de control de gestión en tiempo real y la industrialización de etapas constructivas están ganando protagonismo. La adopción de estos recursos no solo impacta en la velocidad de ejecución, sino también en la transparencia y trazabilidad de los proyectos.
La apertura gradual de las importaciones también está generando un cambio en las estrategias. Para muchos desarrolladores, acceder a materiales de mayor calidad o mejor precio representa una mejora directa en la ecuación económica. “Sin embargo, para que esto tenga un impacto real y sostenido, es imprescindible avanzar con una agenda de desregulación inteligente: se necesitan cambios normativos que agilicen habilitaciones y financiamiento, y que revisen el esquema tributario actual”, señala Vázquez.
LA NECESIDAD DE BAJAR LOS COSTOS IMPOSITIVOS
En ese sentido, la experta, que recientemente estuvo en China como parte de una misión comercial organizada por la CEDU, destaca que en ese tipo de mercados se consiguen materiales a precios increíblemente competitivos. Sin embargo, una vez puestos en Argentina, esos precios se ven rápidamente erosionados por una cadena de obstáculos: aranceles, demoras aduaneras, costos logísticos, falta de servicio postventa, dificultades para garantizar la trazabilidad y, sobre todo, una carga fiscal asfixiante que puede superar el 40 % del costo total de una obra, ubicándose por encima de rubros centrales como instalaciones, estructura o terminaciones.
“El problema no está solo en importar o no importar. Si logramos bajar entre un 20% y un 30% el costo de construcción a través de reformas impositivas, laborales y de gestión, muchos más proyectos serán viables, el acceso a la vivienda se ampliará y la economía se dinamizará”, agrega Vázquez.
LA VISIÓN DE LOS DESARROLLADORES
Del lado de las empresas, Ignacio Carpanelli, director general de Gewin Real Estate, coincide en que el momento actual es inédito. “Estamos en terrenos de margen negativo, donde los costos en dólares subieron entre un 80% y un 100% como consecuencia de un dólar planchado y alta inflación, y eso no se trasladó a los precios de venta. Eso hace que hoy estemos operando con rentabilidad negativa, algo que antes no existía”, alerta.
Frente a esta coyuntura, Gewin está repensando su forma de estructurar los negocios. “Ya no nos apalancamos tanto en la preventa a precios atractivos pero sin rentabilidad. Hoy armamos sociedades donde los inversores participan con equity, sin venderles metros cuadrados desde el inicio. Así financiamos las obras con capital propio y sin comprometer valores bajos, a la espera de que rebote el mercado”, explica Carpanelli.
El ejecutivo también destaca que el mercado está “limpiando” a los jugadores menos profesionalizados. “Hoy no hay lugar para la ineficiencia. Hasta que no se agote el stock de productos construidos con costos anteriores, seguiremos en esta franja negativa”, advierte.
A pesar de las dificultades, el sector mantiene una mirada de mediano plazo optimista. “Estamos esperanzados en que se reactive el crédito hipotecario y eso impacte en el valor de los inmuebles nuevos. Por eso estamos apostando fuerte con cinco nuevos proyectos y más de 60.000 m² en desarrollo para los próximos 12 meses”, afirma Carpanelli.
Por su parte, Vázquez también reconoce que hay señales alentadoras, como la salida del cepo cambiario, pero aclara que su efecto dependerá de variables como la inflación, el poder adquisitivo y la estabilidad macroeconómica. “La salida del cepo cambiario es una medida positiva que podría reactivar el mercado inmobiliario argentino”, sostiene.
El nuevo equilibrio que buscan los desarrolladores no se alcanza con una sola acción, sino con una combinación de decisiones estratégicas. Desde la digitalización hasta la reformulación financiera, el sector está atravesando una etapa de reconversión que, si logra consolidarse, podría marcar el inicio de una nueva era de productividad y rentabilidad sostenible.
