Tendencias en el segmento premium

Para Francisco Bosch, fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art, el mercado inmobiliario premium de Buenos Aires tiene una paradoja que pocos operadores se animan a contar: Recoleta, el barrio que durante décadas fue sinónimo de lo más caro de la ciudad, ya no lidera el precio por metro cuadrado. Palermo lo superó. Belgrano también. Y el corredor norte del GBA está cerrando la brecha más rápido de lo esperado. Lo que no significa que Recoleta haya perdido valor. Significa que el mapa cambió, y que entender por qué importa mucho más que mirar el promedio.

Ariel Champanier, CEO y fundador de REMAX Premium indica: “No diría que Recoleta perdió relevancia, sino que evolucionó el perfil de su demanda. Sigue siendo uno de los barrios más prestigiosos de Buenos Aires y mantiene un enorme atractivo por su arquitectura, su ubicación y la calidad constructiva de muchos edificios”. Lo que sí ocurrió, argumenta, es que Palermo logró captar una parte importante de la demanda más joven gracias a su propuesta urbana, gastronómica y comercial. Al mismo tiempo, muchos edificios de Recoleta necesitan procesos de actualización para competir con la oferta nueva. Los departamentos reciclados o los edificios clásicos muy bien mantenidos siguen teniendo excelente aceptación y, en muchos casos, representan una oportunidad de compra muy interesante por la relación entre calidad constructiva y precio.

Por su parte Andrea Molina, directora de Argentina Properties Sotheby´s afirma que, por el contrario, hoy Recoleta vuelve a ganar protagonismo: “El diferencial de precio con respecto a la obra nueva hizo que muchos compradores redescubran el enorme valor de sus edificios clásicos.

Son departamentos que ofrecen arquitectura de gran nivel, excelentes materiales, techos altos, ambientes amplios y ubicaciones que difícilmente puedan replicarse hoy. Para quienes valoran ese tipo de producto, Recoleta sigue siendo uno de los barrios más prestigiosos de la ciudad y una excelente alternativa para quienes buscan calidad, identidad y una muy buena relación entre el producto que adquieren y el valor que pagan”.

PRECIOS Y TIPOLOGÍAS

Bosch considera que el precio promedio oculta más de lo que revela.” En el segmento premium, la diferencia entre un departamento en Avenida Alvear y otro a diez cuadras puede ser del 40%. El precio por metro cuadrado que publican los portales es un promedio que mezcla tipologías, estados de conservación y micro-ubicaciones muy distintas. En este segmento, el valor por metro cuadrado funciona principalmente como una referencia orientativa, ya que factores como la ubicación puntual, la categoría del edificio y el estado de la propiedad generan diferencias significativas incluso dentro de un mismo barrio”.

Recoleta se caracteriza por una demanda estable, fuerte presencia de compradores internacionales y un mercado premium muy concentrado en zonas específicas como Avenida Alvear y Quintana, donde se encuentran algunos de los valores más altos de la ciudad. Quien compra en ese submercado específico no está comprando el promedio del barrio, está comprando un activo con dinámica propia.

Respecto de Palermo opina que subió, pero por razones diferentes: El crecimiento de Palermo en precio por metro cuadrado responde a una demanda muy activa de compradores jóvenes, inversores y mercado de alquiler. Palermo tiene mayor dinamismo, más oferta de nuevas construcciones y una demanda de alquiler muy alta en submercados como Soho, Hollywood y Chico. Es un mercado distinto al de Recoleta, con mayor rotación, mayor liquidez y un perfil de comprador diferente. No compiten por el mismo comprador.

En la actualidad, hoy la demanda está muy concentrada en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires, dice Champanier. Palermo sigue siendo la zona más buscada por su oferta gastronómica, espacios verdes, conectividad y estilo de vida. Pero no es el único destino que despierta interés: tienen una demanda muy fuerte, también, Belgrano, Núñez y Colegiales. En un segmento más premium, Barrio Parque, Palermo Chico, Recoleta, Puerto Madero y algunas áreas de Las Cañitas, continúan siendo las ubicaciones más valoradas por quienes buscan propiedades de alta gama. Hoy, más que nunca, el comprador prioriza la combinación entre ubicación, calidad de vida y potencial de revalorización.

Para Miranda, “hoy el mercado premium tiene varios polos muy consolidados”. Puerto Madero continúa siendo un referente del segmento de lujo por la calidad de sus desarrollos, su perfil internacional y el nivel de servicios que ofrece.

También v una demanda muy fuerte en Palermo Chico, el corredor de Av. del Libertador, Barrio Parque, Belgrano R, Núñez y, cada vez más, en Vicente López y San Isidro, donde muchos compradores buscan combinar cercanía con la ciudad, vista al río y una mejor calidad de vida.

Más allá de la ubicación, el comprador premium hoy elige un estilo de vida. Busca barrios consolidados, buena conectividad, seguridad y propiedades que realmente se diferencien.

CONDICIONES REQUERIDAS

“Lo que sostiene el valor en el segmento alto no es el barrio sino el activo: En el segmento Premium, el barrio es el marco pero no el argumento. Lo que define el precio es la propiedad específica, su orientación, sus vistas, su planta, su historia. El precio por metro cuadrado es solo una parte de la ecuación” define Francisco Bosch.

Para Ariel Champanier después de la pandemia cambió definitivamente la forma de elegir una propiedad. “El confort dejó de ser un lujo para convertirse en un requisito. Hoy los compradores valoran especialmente la buena luminosidad y ventilación, que tengan balcón, terraza o espacios exteriores, los ambientes amplios y flexibles, que tengan idealmente lugar para home office; además de cochera, cuando el segmento lo justifica, amenities que realmente agreguen valor como pileta, gimnasio, SUM y espacios verdes. Otra cosa bien valorada es la eficiencia energética y bajas expensas.

Coincide Andrea Molina, con que el concepto de lujo cambió. Ya no alcanza con una buena dirección. “Hoy los compradores priorizan plantas amplias, excelente luminosidad, terrazas, vistas abiertas, seguridad 24 horas, amenities de nivel internacional, gimnasio, spa, piscina, espacios de trabajo dentro del edificio, tecnología aplicada al hogar, eficiencia energética y, sobre todo, privacidad.

También cobran mucho valor la calidad constructiva y los detalles de terminación, aspectos que distinguen a una propiedad premium más allá de su tamaño”.

Agrega que un punto que hoy tiene un peso enorme y muchas veces pasa desapercibido es el de las cocheras. Cada vez son más los compradores que consideran fundamental que sean cómodas, amplias y de fácil maniobra. En ese aspecto, muchos edificios de categoría construidos hace algunos años ofrecen una ventaja muy importante, ya que fueron diseñados con espacios para vehículos considerablemente más generosos que los que suelen encontrarse en desarrollos actuales.

PRECIOS ESTIMATIVOS

A modo orientativo, hoy el mercado se mueve aproximadamente en estos rangos:

* Puerto Madero: USD 5.500 a USD 8.000/m² (con casos superiores).

* Barrio Parque / Palermo Chico: USD 4.500 a USD 9.000/m².

* Palermo: USD 3.000 a USD 4.800/m².

* Belgrano: USD 2.800 a USD 6.000/m².

* Núñez: USD 2.700 a USD 4.200/m².

* Recoleta: USD 2.700 a USD 4.500/m² según edificio, estado y ubicación.

La dispersión de precios es muy grande porque el mercado hoy premia mucho más la calidad específica de cada inmueble que el barrio por sí solo, dice Champanier.

Andrea Molina opina que depende mucho de cada edificio y de la calidad del producto, pero como referencia podemos hablar de los siguientes rangos:

• Puerto Madero: entre USD 6.000 y USD 12.000 por m².

• Palermo Chico y corredor Libertador: entre USD 5.500 y USD 10.000 por m².

• Recoleta premium: entre USD 4.000 y USD 7.500 por m².

• Belgrano, Núñez y Zona Norte premium: entre USD 4.500 y USD 8.000 por m².

Siempre existen excepciones cuando hablamos de propiedades únicas o edificios emblemáticos.

LA DEMANDA.

El comprador premium es cada vez más informado y selectivo. Y se integra con empresarios, familias argentinas, inversores, algunos que regresan al país y también extranjeros que buscan resguardar capital o tener una propiedad en Buenos Aires. Ya no compran solamente una ubicación: buscan calidad de vida, buena arquitectura, seguridad, confort y propiedades que mantengan su valor en el tiempo.

Coexisten varios perfiles: consumidor final, impulsado nuevamente por el crédito hipotecario, que busca principalmente viviendas de 2 y 3 ambientes, familias que priorizan calidad de vida, cercanía a colegios y espacios verdes; inversores que vuelven a aparecer ante un mercado con expectativas de recuperación de precios y compradores de alto patrimonio, tanto locales como extranjeros, que buscan activos premium para preservar capital.

Finalmente, la expectativa para 2026/28 es de apreciación moderada pero sostenida, especialmente si el contexto macroeconómico se estabiliza.