Salta: el auge de la minería potencia las perspectivas de desarrollo
Según un informe realizado a comienzos de este año por la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Salta (CADISAL), el sector proyecta inversiones por US$ 1.731 millones para el próximo quinquenio. Jonas Beccar Varela, Ceo de Proyecto Norte, apunta: “identificamos tres segmentos claros: un 43% de demanda joven (primeros compradores); un 37% de perfil corporativo y minero que busca productos de renta; y un segmento de inversores de valor que apuestan a la trayectoria de desarrolladoras que ya se consolidan en la provincia.
EL AUGE DE LAS ZONAS SUBURBANAS
Frente a esa segmentación de la demanda, en los últimos años se asiste a un proceso de suburbanización, como es el caso de San Lorenzo Chico que se ha convertido en un distrito integral con servicios, oficinas, espacios comerciales y educación. En este segmento, el valor del lote desarrollado oscila entre US$ 90 y US$ 110/m², y el m2 construido en housings o condominios llega a superar los US$ 2.000/m². “Es la zona preferida por familias que buscan el “ADN” de la calidad de vida salteña en un entorno de naturaleza y seguridad”, puntualiza Beccar Varela.
“Hay mucha demanda de personas que quieren asentarse en lo que es San Lorenzo Chico o San Luis. Es una parte de la ciudad que está en pleno desarrollo y ha generado un cambio en la forma de establecerse, en un lugar para trabajar”, coincide Carolina Nallar, Ceo de Rac.
Pablo Cámara, socio gerente de C&C Emprendimientos SRL, destaca que es la zona de la ciudad que, en estos momentos, tiene mayor desarrollo y evalúa que los cambios en el código municipal van a potenciar el desarrollo de San Luis y acceso Norte.
En esa zona, el grupo MDAY está desarrollando el complejo de usos mixtos WA Diamond que integra oficinas high end, residencias de corta estadíay studios multipropositos concebido como un nuevo nodo central, al que se suma Wa Well, un desarrollo residencial y turístico con servicios para la salud.
UN MERCADO CON MENOR ACTIVIDAD
Sin embargo, si se analiza el comportamiento actual del mercado, presenta sus altibajos. Al ser consultada Magdalena Day, presidente de MDAY comenta que “el mercado en general está retraído, los costos de construcción tuvieron un impacto muy fuerte el último año. Y los precios siguen bajos en proporción al incremento de costos de reposición”. Aunque reconoce que se ve mucho interés de capitales extranjeros y una incipiente reactivación del crédito hipotecario, considera que todavía no es suficiente para que la actividad vuelva a niveles óptimos. “El deterioro de la capacidad de ahorro es significativa en todo el país y Salta no es ajena”, resalta.
En esa línea, José Ruiz Rodríguez, socio gerente de Neos, desarrolladora inmobiliaria de Saltapor, destaca que el mercado ahora está en pausa, expectante siguiendo el patrón de toda la economía.
Por su parte Carolina Nallar confirma que en estos meses la demanda ha sido fluctuante. “Todavía hay mucha incertidumbre y la pregunta es ver qué pasa con la inflación y con un CAC por debajo de esa inflación. Puede empezar a convenir proyectos que se estén financiando a través del índice CAC”, indica.
Según aporta Pablo Cámara: “hay demanda insatisfecha, con poco acceso al crédito lo que dificulta la consolidación y cobertura de las operaciones”.
Sin embargo, Jonas Beccar Varela considera otros factores, y señala que tras el nuevo escenario político/económico, perciben una búsqueda de mayor previsibilidad. “El dinamismo de la minería (que crece al 16% anual) está traccionando el mercado de capitales y reactivando tímidamente el crédito hipotecario. Los inversores están dejando de “esperar” para pasar a la acción, entendiendo que Salta aún tiene una brecha de oportunidad importante frente a otras capitales mineras como Antofagasta, donde los valores duplican a los locales”, puntualiza.
LA ZONA CENTRICA DE LA CIUDAD
A la hora de evaluar el desarrollo del área céntrica de la ciudad, las opiniones difieren. Según Beccar Varela, el centro atraviesa un proceso de densificación selectiva. A partir de cambios recientes en los códigos de edificación por parte de la Municipalidad de la ciudad de Salta, se espera la reconfiguración de algunos barrios. “La demanda actual se concentra en inversores orientados a capitalizar ese proceso y en el caso de las unidades con escritura, también aparece un público con capacidad de acceso al crédito hipotecario, una herramienta que se espera comience a dinamizar con mayor fuerza la demanda en el corto plazo”.
Los valores de pozo en el macrocentro se sitúan entre los US$ 1.650 y 1.900/m², mientras que las unidades terminadas premium alcanzan los US$1.900 – 2.200/m², justificado por el alto costo de construcción (aproximadamente. US$ 1.200/m² de costo directo)
A su vez, Magdalena Day coincide y señala que se generaron sobreprecio en los alquileres, porque hubo mucha demanda de la minería, pero lo mismo se observa en inmuebles que ya están terminados o muy próximos a terminar. Hay una demanda bastante sostenida en ciertos puntos del macro centro, mientras que el micro centro de la ciudad se está convirtiendo en un distrito netamente turístico y no atrae compradores genuinos.
Pablo Cámara resalta que “el área centro -particularmente zona norte- sigue siendo el de mayor valor. Predominan proyectos de vivienda en altura y se prevé que siga avanzando en el futuro”. En cuanto a locales comerciales céntricos, se están viendo los efectos de los cambios en el consumo que ha provocado la tecnología, con la consecuente disminución de actividad y de los valores.
Por su parte Ruiz Rodriguez aporta otro enfoque, opina que la situación es compleja: muchas restricciones municipales, de bomberos y de otros organismos que aumentan el costo. Precios completamente topeados por el mercado han llevado los márgenes al mínimo en muchos años. Además, no hay demanda sostenida. Hoy es compleja la venta de inmuebles commodities (departamentos monoambientes o 1 dormitorio en el centro).
