Los créditos ganan terreno en el mercado

Durante septiembre, según datos del Banco Central, se colocaron $ 125.705 millones a una tasa promedio del 4,8% anual por encima del ajuste por inflación. La cifra duplica a la del mes anterior y muestra que comienzan a cerrarse operaciones que los bancos aseguraban tener en marcha tras el primer aluvión de consultas, y en octubre, se superaron las cifras del mes anterior.

La expectativa se centra ahora en el resultado final del blanqueo, con lo cual el crecimiento del crédito hipotecario puede intensificarse. La razón es que para ingresar a un crédito hipotecario hace falta tener el 25% o el 30% del valor de la propiedad, y con fondos blanqueados y sin ninguna penalidad, se podrá disponer de ese dinero inicial y gestionar el préstamo por el resto. El stock total de hipotecarios subió un 21,4% en septiembre y totalizó $968.000 millones, lo que alienta que las cifras sigan creciendo.

TARGET DE ALTOS INGRESOS

Gustavo Llambías, director ejecutivo de Real Estate Developers, y vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, sostuvo que “los bancos de a poco van acomodándose a un tema que tenían abandonado hace años. En principio fueron desbordados por las solicitudes y hoy se están adecuando en términos de montos y tasas al segmento que hoy puede tomar créditos que sigue siendo el de más altos ingresos”. Lo que empieza a plantearse, “y sería un cambio sustancial para el negocio, son los créditos desde el pozo, con un puente de línea personal hasta el momento en que pueda escriturarse e hipotecar”.

Las cámaras desarrollistas están promoviendo ese instrumento, teniendo en cuenta que es lo que mueve el mercado y la producción, ya que de otro modo se repetiría el problema de la etapa anterior de los UVA, cuando el crédito se dirigió a los usados, produciendo un encarecimiento de las unidades por encima de lo razonable, sin reactivar la actividad de la construcción, base virtuosa de la cadena de valor, apuntó el directivo.

En este aspecto, coincide Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresario de Desarrolladores Urbanos, quien reconoce que “los créditos están subiendo a pasos agigantados, lo que es bienvenido y el Gobierno está trabajando en generar instrumentos legales para el financiamiento a largo plazo desde el pozo, aunque todavía no está vigente”.

Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de Emprendimientos de IRSA, sostuvo que “Los créditos hipotecarios ya son una realidad, y las solicitudes de crédito aumentan mes a mes. Una demanda que estaba latente se canaliza a través de esta nueva posibilidad que permite a muchos compradores llegar a adquirir su vivienda”. Junto con las consultas, la curva de concreciones va creciendo también.

Respecto a quiénes están tomando créditos, señala a aquellos que necesitan completar un 50% del monto de la propiedad, gente joven que accede a su primera vivienda.

En cuanto a los problemas que se presentan durante el trámite, apunta “básicamente la informalidad en los salarios e ingresos que hace que mucha gente no pueda demostrar su capacidad de pago ante la institución bancaria”. En relación con los bancos más activos en estos momentos, menciona al Banco Hipotecario, que ha sido el primero, con el acompañamiento de los principales bancos del país. Pero también están muy activos en Córdoba el Bancor y el Banco Ciudad con tasas especiales para el microcentro.

Precisamente en CABA, el último registro de las compraventas formalizadas con hipotecas, en septiembre, hubo 705 escrituras formalizadas con hipoteca, por lo que la suba en ese sentido es del 317,2% respecto al mismo mes del año pasado y del 74,3% en el acumulado del año (1970 escrituras de hipoteca en total), según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

CONFIANZA DE LOS OPERADORES

Francisco Altgelt, desde el sector inmobiliario, confió: “Estamos teniendo cada vez más consultas de compradores con crédito hipotecario preaprobado. Y son tantos usuarios finales como inversores”. Se trata de un público que ya conoce las condiciones, y afrontan el riesgo que corren si no concretan la operación en 90 dÍas, ya que les pueden cambiar, especialmente la tasa de interés.

“Otro riesgo que puede tener el comprador es la variabilidad del dólar, que, actualmente no parece ser importante, pero hay que tener en claro que los bancos prestan pesos que luego  dolarizan al momento de la escritura”.

El bróker afirma que los bancos más activos son los públicos, pero los tomadores de crédito analizan varias opciones antes de avanzar con uno.

Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay dice al respecto que “La reactivación de los créditos hipotecarios tendrá un impacto significativo en la demanda del mercado inmobiliario, especialmente en la clase media, que actualmente está alejada del mercado. Si estos créditos regresan, lo que parece probable, podríamos ver un aumento considerable en la demanda, quizás duplicándola. Sin embargo, es importante señalar que el impacto en los precios podría no ser inmediato ni uniforme, ya que la recuperación dependerá de varios factores. Además, estamos en conversaciones con diversos bancos que se han mostrado interesados en colaborar, y actualmente contamos con más de 17.000 propiedades aptas para crédito hipotecario, listas para recibir a esos compradores que necesitan una solución financiera para ingresar al mercado.”

También destacó, con referencia a créditos, que la firma tiene alianza exclusiva con un partner estratégico que se llama Lendar, que es una plataforma de finanzas colaborativas, que ha sido un pilar fundamental en este escenario. Lendar conecta a quienes buscan financiar la compra o refacción de su hogar con inversores interesados en hacer crecer su capital, todo sin la intervención de bancos tradicionales. Esto no solo ofrece tasas más accesibles, sino que también ayuda a mejorar la rentabilidad para ambas partes. En lo que va del año, Lendar ha otorgado 370 créditos, permitiendo que muchas familias cumplan el sueño de la casa propia.”Esperamos cerrar el año con 550 créditos otorgados, consolidándose como un recurso clave dentro de la red de RE/MAX”.

Asimismo, Rodrigo Saldaña, gerente Comercial de Oslo Propiedades, atribuyó al Blanqueo el mayor movimiento que aprecian las inmobiliarias: “Desde el inicio de esta medida, las consultas se han incrementado un 35% en comparación con un mes normal. Hasta la fecha, ya se han concretado varias operaciones, tanto directas como indirectas, impulsadas por el blanqueo, así como también reservas donde los inversores esperan a retirar el dinero para avanzar con las transacciones. Por otro lado, los compradores están aprovechando esta oportunidad para adquirir propiedades y, en algunos casos, reinvertir en otras. Las operaciones no se limitan a compras individuales, sino que también impulsan un movimiento de reinversión dentro del sector.” El creciente número de consultas, se orienta especialmente hacia unidades pequeñas y proyectos de pozo con tickets que rondan entre US$ 80.000 y 170.000.

El creciente número de consultas y operaciones demuestra que el blanqueo de capitales se ha convertido en un motor de crecimiento para la industria. Esta situación se traduce en mayores oportunidades de negocio para los desarrolladores inmobiliarios, las agencias y los profesionales del sector. Asimismo, los compradores encuentran una mayor oferta de propiedades y precios más competitivos y “han generado gran interés las de pozo, ya sea con un avance del 50% o más. Estas unidades atraen a inversores que buscan desarrollos con potencial de crecimiento y una pronta revalorización. Adquirir estas unidades a precios competitivos, con la ventaja de regularizar los fondos destinados a su compra, está generando un notable incremento en las consultas.” detalló Marcelo Saul, co-founder de PBG Desarrollos.

De todas maneras, hay que tener en cuenta que todavía la opción de sacar un hipotecario UVA está reservada a familias de ingresos por encima de la media. Calificar para un préstamo destinado a la compra de un departamento de dos ambientes en CABA requiere tener ingresos familiares de por lo menos $2,5 o 3 millones mensuales, además de disponer del anticipo. A favor, se apunta el hecho de que los inmuebles están en valores bajos en dólares y más accesibles para quienes disponen de ahorro en esa moneda o acceso a financiamiento.

Respecto del peligro, el economista Federico Ogue, CEO de @Buenbit, en la red X, y acompañado por un gráfico alerta: “Öjo hipotecas. Si sacabas US$ 100.000 de préstamo hipotecario UVA hace cinco meses, hoy estarías debiendo US$ 140.000, (sin contar intereses) Durísimo”. Poniendo paños fríos sobre el excesivo entusiasmo.

De lo que no caben dudas, es de que el sector inmobiliario está atravesando una transformación importante a raíz del blanqueo de capitales, y que no sólo ha aumentado el interés en las propiedades, sino que también ha provocado un movimiento de reinversión dentro del mercado.