El real estate de la energía en Añelo y Vaca Muerta

Tres empresas, Dypsa, ZLT y Toribio Achával, coinciden en el diagnóstico: el negocio se profesionaliza, la exigencia sube y el desafío urbano de Añelo se volvió la variable crítica.

El punto de partida es simple: en la cuenca neuquina, el alquiler no compite por precio con ciudades tradicionales porque el producto es otro. En el corazón de Vaca Muerta, el alquiler es “con servicios”: equipamiento, mantenimiento, limpieza, ropa blanca, seguridad y, cada vez más, cumplimiento normativo (seguridad operativa y estándares ambientales) para responder a las políticas internas de las grandes compañías. En ese esquema, la variable decisiva no es el metro cuadrado sino la calidad del servicio y la eficiencia de la gestión.

A diferencia del ciclo residencial clásico, aquí la demanda suele moverse en escalones. Cuando se activa un nuevo frente operativo, sube la dotación y la presión sobre el alojamiento puede ser abrupta. Ese desfasaje, la industria acelera y la oferta inmobiliaria tarda, explica por qué el mercado funciona con contratos corporativos, ocupación alta y foco en operación profesional.

CALIDAD DE LOS SERVICIOS

Alejo García Guevara, director comercial de Dypsa, parte de una premisa: Vaca Muerta es sinónimo de largo plazo. En ese horizonte, la demanda corporativa no solo crece, también se sofistica. Las empresas piden ubicaciones dentro de la trama urbana, equipamiento completo, mantenimiento constante y el cumplimiento de normas de seguridad y ambiente que se vuelven condición de contrato.

“En Vaca Muerta los alquileres son alquileres con servicios. La clave está en la calidad del servicio a dar y en la eficiencia de la gestión.” Con esa lectura, la compañía adelantó la venta de Wenelén Suites II luego del desempeño de la etapa I: ventas completas en un plazo breve y unidades ya operativas con ocupación plena. La firma subraya que, incluso con un contexto macro volátil, el activo se sostiene por un driver estructural: el alojamiento es un insumo para operar.

Dypsa explica el diferencial de su propuesta en tres pilares. El primero es la ubicación, en Añelo Centro, la zona más demandada por las empresas. El segundo es el formato: los departamentos se encuentran dentro del complejo Wenelén Executive Hotel & Suites, un producto 4 estrellas que aporta estándares, amenities y un esquema de operación ya probado. El tercero es el respaldo del grupo, construcción y, además, gestión propia del alquiler, con foco en mantenimiento, funcionamiento y relación con las principales empresas locatarias.

La etapa II está compuesta por 14 departamentos de 2 ambientes, de 39 m² totales, completamente amoblados y equipados, con cochera. Las unidades ya están construidas y operan como habitaciones del hotel; ahora se acondicionan para alquiler mensualizado. La entrega está prevista para abril de 2026.

El esquema está pensado para minimizar el riesgo típico de obra, al tratarse de unidades existentes, se reducen incertidumbres y demoras asociadas a construir desde cero. En términos de renta, el modelo integra las unidades a un pool administrado centralmente para alquilar a empresas del sector. Proyectan una rentabilidad neta anual en el rango del 10% al 12%, y el diferencial frente a otras plazas del país se apoya en contratos corporativos, operación profesional y demanda sostenida.

A LARGO PLAZO

A su vez, la desarrolladora ZLT decidió desembarcar en Vaca Muerta hace varios años con una mirada de largo plazo y un plan por etapas. La compañía estructuró un masterplan de cuatro fases: Álamos 1 y 2 ya finalizadas (con 114 viviendas entregadas), Álamos 3 en ejecución y una etapa final que proyecta completar el concepto con componentes adicionales de servicios.

La tercera etapa suma 52 nuevos departamentos 100% equipados, pensados para alojar a empresas y trabajadores de la industria petrolera y de servicios asociados. La localización, sobre Ruta 17, busca estar en el corazón operativo y, a la vez, conectada con el casco urbano.

Las unidades de 1 dormitorio parten desde 26 m², mientras que las de 2 dormitorios alcanzan 44 m². El valor en preventa comienza en USD 110.000. El complejo ofrece infraestructura orientada al uso corporativo: seguridad permanente, encargado, mantenimiento integral, servicio de limpieza, lavandería, internet y estacionamiento, entre otros.

La construcción estará a cargo de Cititek, unidad de negocios del grupo, con foco en metodología off site para acelerar plazos de entrega sin resignar estándares de terminación. En paralelo, la desarrolladora asume la gestión y administración de la renta, con rendiciones periódicas para el inversor y un pool de renta consolidado que combina unidades de distintas etapas.

La rentabilidad estimada se ubica en el rango del 12% al 14% anual, según la compañía, en un mercado en el que la clave vuelve a ser la operación.

UN NEGOCIO FINANCIERO ENFOCADO EN LA RENTA

Por su parte, Martín Boquete, director de Emprendimientos de Toribio Achával, define el fenómeno con claridad: el negocio en Añelo es netamente financiero y se enfoca en la renta, más que en el valor patrimonial. En su lectura, la rentabilidad puede superar con holgura a mercados tradicionales, en la medida en que la demanda corporativa mantenga su escala y la oferta no logre acompañar al mismo ritmo.

En un mercado que madura, la renta ya no alcanza como único argumento: se valora cada vez más la calidad de construcción y de prestaciones, incluyendo estacionamiento apto para camionetas y amenities sociales. Aunque los costos de servicio en Patagonia son más altos, el diferencial de alquileres y la estabilidad del cliente corporativo compensan esa estructura.

Boquete señala además dos variables clave. La primera es el ticket de entrada. la inversión, según el segmento, puede ser accesible desde aproximadamente US$ 82.000. La segunda es el horizonte: el capital debe pensarse inmovilizado por no menos de 10 años. El riesgo no suele ser la demanda, sino el timing y la calidad del producto.

En cuanto al contexto macro de la cuenca, anticipa que la construcción de infraestructura de evacuación de crudo (como nuevos oleoductos) acelerará la dinámica local y contribuirá a sostener la demanda, reduciendo el desfasaje entre la velocidad del negocio energético y la capacidad de respuesta del real estate.

GESTION INTEGRAL DE LOS EMPRENDIMIENTOS

Dentro del universo de desarrollos orientados al alquiler corporativo, se repite una fórmula: unidades equipadas, administración integral del alquiler y pool de renta para distribuir ingresos y amortiguar vacancias individuales. La empresa cuenta con varios proyectos. Entre ellos, Añelo Land de la desarrolladora ASPA, con unidades de 28 m² (monoambiente amplio, divisible y totalmente equipado) y 42 m² (2 ambientes, equipado para 2 personas). El proyecto contempla 7 módulos.

Altos Neuquinos ofrece unidades de 58 m² (3 ambientes), totalmente equipadas para 4 personas, con un valor de referencia de US$ 120.000. El modelo de negocio se basa en la gestión integral: alquiler a empresas del sector, limpieza, mantenimiento y administración, con liquidación mensual de ingresos y gastos y pago de renta neta al inversor.

Por su parte, Entre Bardas II de TMS Construcciones propone departamentos monoambiente totalmente equipados para 2 personas, con cocina, termotanque eléctrico, baño completo, aire acondicionado frío/calor y mobiliario. El proyecto se compone de 3 torres de 48 departamentos cada una, diseñado específicamente para demanda corporativa.

Asimismo, el estudio Alvarez Schneider lleva adelante el proyecto SHALE Residence que se desarrolla dentro de Añelo Urbano, una urbanización de gran escala planteada como expansión contigua al pueblo. El masterplan contempla 151 hectáreas y un diseño integral pensado para acompañar el crecimiento de la ciudad con infraestructura proyectada. El proyecto se ubica en un entorno verde, con cercanía a un nuevo puente y proximidad real al centro y a los principales accesos. La urbanización ya cuenta con energía eléctrica y alumbrado público, además de redes de agua y cloacas, calles consolidadas y parquización, apuntando a operatividad inmediata.

El punto común de todos los empresarios es que la demanda corporativa ya no compra metros cuadrados, compra previsibilidad: estándar, servicio y cumplimiento. En ese sentido, la competencia se está desplazando del ladrillo al management. Al mismo tiempo, emerge una condición necesaria para sostener el crecimiento: planificación urbana, servicios y expansión ordenada, para que la capital operativa del shale pueda absorber la presión de actividad sin degradar calidad de vida.