El mundo de las oficinas hacia una reconversión

La pandemia alteró el ritmo de la City de tal forma que fue extraño ver sus calles vacías sin en el ir y venir de gente que iba al trabajo. El home office se impuso y muchos se adaptaron a esa modalidad, aunque otros reconocen necesitar el contacto con sus compañeros, las reuniones, el intercambio de opiniones e ideas. Lo cierto es que la fisonomía de la City porteña ha cambiado, tan es así que desde el Gobierno de la Ciudad han promulgado una serie de leyes para alentar el reciclaje de los edificios hacia lo residencial, sobre todo en el Micro y Macro centro.

Desde Newmark Argentina, su director Domingo Speranza, precisa que durante las últimas semanas del año se inició una nueva ola de contagios, generando nuevamente incertidumbre sobre la vuelta a las oficinas, al tiempo que la “normalidad” que se venía experimentado desde el trimestre anterior, sufre una vez más un retroceso, por lo que se espera su impacto a corto plazo sobre el mercado. La absorción continúa en la senda positiva.

Por otra parte, indica que “se observó un comportamiento estable con muy pocas contrataciones, no obstante, el acumulado anual continuó en valores negativos. En positivo, la superficie liberada muestra un retroceso, aunque este descenso se debe a operaciones puntuales dentro del mercado. Los valores de renta mantuvieron un comportamiento similar al período anterior y parecen haber encontrado un piso tras más de un año en descenso”.

Alejandro Badino, gerente General de Colliers, evalúa que el panorama mejoró con respecto al año pasado, sin embargo no se puede visualizar un futuro claro que permita tomar decisiones de inversión en el país. “Es un mercado cuya demanda se encuentra segmentada y hay una clara falta de inversión por parte de las empresas. Sin dejar de lado que las empresas que no se fueron del país, se achicaron y aquellas que invirtieron su liquidez en real estate fue a modo de proteger la caja, producto de las restricciones y regulaciones cambiarias”, apunta.

SUPERFICIES DISPONIBLES, VACANCIA

Según un informe de LJ Ramos, al cierre del cuarto trimestre la superficie disponible se incrementó un 9,7% respecto del cierre anterior, resultado que refleja el crecimiento sostenido de la superficie liberada. Cifra que impulsó el aumento de la tasa de vacancia (+3,4 puntos) hasta el 17,6%.

Con respecto a las diferentes zonas, el informe indica que el mayor incremento de vacancia se produjo en la zona Norte de GBA (+5,2 puntos) y en la zona CBD (+4,5 pp), resultado de la liberación de superficie en el submercado de Catalinas, donde se liberaron 12.000m2, incrementando de esta forma un 39,5% la superficie disponible. En cuanto a la baja en la Zona Norte de CABA (14,9%), se desprende de la reducción del 40% de la superficie disponible sobre el submercado Libertador CABA.

Si se analiza el comportamiento de la demanda, el cuarto trimestre del año contabilizó una absorción neta negativa de 39.653m², cifra que continúa en línea con la evolución global del mercado y deja un acumulado anual negativo de 77.700m². “Esta cifra es preocupante si lo comparamos con los -6.300m2 del 2020 y que perfora ampliamente el peor rendimiento previo de -29.200m2 del año 2002”, puntualizan desde LJ Ramos/

FOCOS DE ATRACCIÓN

A su vez, en Newmark destaca que Catalinas-Retiro y Plaza Roma se mantienen con la menor vacancia con un 13,28%. Por el contrario, la zona Norte mostró los mayores cambios, en el Polo Dot la vacancia descendió un 20,1% en términos de metros cuadrados y respecto al período anterior, totalizando un 24%, efecto que se presentó en menor medida en los corredores de Panamericana y Libertador. Speranza considera que el mercado continúa mostrando valores positivos de absorción a pesar de que los movimientos corporativos fueron muy acotados. Zona Norte traccionó la demanda, destacándose el corredor del Polo Dot, el cual mostró la mayor absorción del período (6.893 m2 ), resultado de una operación de 5.161 m2 en el edificio DOT Zetta, mientras que en el corredor Libertador GBA se ocuparon 1.114 m2 en el edificio PROA.

Eleonora Lefevre, Gerente División Oficinas Zona Norte de LJ Ramos coincide en que las empresas continúan eligiendo la Zona Norte de CABA, donde se observa una evolución favorable de la tasa de vacancia”.

VALORES DE ALQUILERES

En cuanto a los valores de renta, según datos de Newmark, el mercado promedió US$ 24,1/m² por mes. Catalinas-Retiro y la Zona Norte CABA muestran los mayores valores pedidos del mercado, a pesar de la tendencia a la moderada baja observada durante el año. En el Corredor Panamericana hay que observar su heterogénea oferta debido a su extensión geográfica. En los grandes complejos corporativos como Lumina Panamericana, Lumina Olivos, Thames Office Park, Urbana, Optima Business Park, y Edison Officia, no se mostraron cambios, los precios de alquiler pedidos se ubican en US$24,0/m²/mes, mientras que el resto del área promedia en 19,1 U$S/m²/mes.

SUPERFICIE FUTURA

Las fuentes consultadas coinciden en que ante la baja demanda de superficie en el mercado de oficinas clase A y la falta de certidumbre respecto al curso de la economía, la estimación de entrega de los 142.800m² estipulados para el primer trimestre del 2022, se prolongarían al 2023, ubicados principalmente en los submercados de 9 de Julio y Corredor Panamericana. El mercado cuenta con 800.000m² en proyecto y construcción indicando un potencial incremento del inventario en un 52,9% para 2030.

El inventario se mantuvo sin cambios durante el transcurso de todo el año, debido a los retrasos en los proyectos que esperaban ingresar durante el año, como consecuencia de las restricciones implementadas en el contexto de la pandemia durante el año 2020. En cuanto a los nuevos metros en construcción, en 2022 se espera el ingreso de 140.692 m²: el edificio de Worko, el cual aportara 39.114 m² al submercado GBA Panamericana, mientras que en la esquina de Libertador y Pampa se construyen 20.416 m².

La Zona Norte CABA, Palermo y el corredor Panamericana se mantienen como áreas de atracción de la demanda y son los que concentran la mayor superficie en construcción (63,1%), una muestra más de que los desarrolladores siguen apostando por la diversificación hacia el norte de la ciudad. Destaca el caso de Palermo que concentra el 25,5% de los metros en construcción, totalizando 60.257 m2, de los cuales se espera su ingreso para 2023, consolidando aún más este polo emergente. Dentro de la ciudad se esperan los mayores ingresos en el submercado Catalinas-Retiro, estimando para 2023 la entrada de 42.000 m2 en la esquina de Av. Córdoba y Alem. Aunque, las fechas estimadas de entrega podrían verse afectadas una vez más por el desarrollo de la nueva ola del virus. En tanto Catalinas – Retiro muestran la mayor concentración total de proyectos.