El ladrillo turístico: Una nueva forma de invertir en Real Estate

El mercado inmobiliario siempre ofrece al inversor la posibilidad de resguardar los ahorros obteniendo, en general, buenas rentas de acuerdo al tipo de negocio que se lleve a cabo, pero, ¿qué pasaría si la inversión generara mayor capitalización, pudiendo duplicar la renta con solo invertir en hoteles con el respaldo de una marca?.

“De eso se trata el ladrillo turístico. Se logra una mayor valorización (capitalización) y rentabilidad (2 a 3 veces más) por 2 drivers: la creciente y sostenida demanda turística de flujos dolarizados (+5.8% promedio en próximos 10 años, rebote post-pandemia), y por la marca y eficiente operación hotelera”, destaca Ramiro Alem, CEO y cofundador de Invertur Realty, una comercializadora especializada en Real Estate Turístico que reúne y desarrolla la comunidad de inversores del país y Latinoamérica, para invertir en turismo.

Para entender mejor el negocio hay que saber quiénes lo integran. “El desarrollador inmobiliario, el consultor hotelero (estudio de viabilidad económico-financiera), la cadena hotelera (marca y operación de la cadena, o marca de la cadena vía contrato de franquicia y operador hotelero experto independiente), y el asset manager (o gestor del activo, quien negocia y exige resultados al operador hotelero y proporciona información del activo a los inversores), son los players del negocio”, apunta Alem.

CÓMO SE ESTRUCTURA

Aquí entra el condo hotel como producto de inversión (vehículo de inversión volcado a la economía real, a la seguridad del ladrillo) que permite que pequeños y medianos inversores entren en el negocio hotelero, sin tener que realizar inversiones millonarias. Los inversores obtienen un título de propiedad, convirtiéndose en dueños de parte del hotel, y participan en las ganancias generadas por la operación del mismo.

“En pocas palabras, el inversor adquiere una unidad que afecta a la explotación hotelera a cambio de una renta (que resulta de la comercialización de todos los servicios del hotel, no sólo de sus habitaciones, del restaurante, spa, salones, etc.) de flujos dolarizados (recordemos que las tarifas de los hoteles se establecen en dólares)”, describe el socio de la empresa con amplia trayectoria en el mercado turístico.

Para el inversor, el condo hotel es un “producto de inversión” que le permite ser dueño de un hotel accediendo a mayores rentas y revalorización de su patrimonio. Si bien, en algunos casos, puede haber uso por parte del propietario (proyectos ubicados en destinos turísticos) no es lo más común. Es un producto de renta.

RENTABILIDAD

Al momento de ir a los números, el negocio se vuelve interesante ante la mirada del inversor. “La renta variable anual en dólares se ubica entre el 8 y 12%, dependiendo del perfil del destino y hotel. Se liquida de forma mensual o trimestral y se obtiene a partir del inicio de operación del hotel. Junto a la renta, el inversor accede a una revalorización del capital invertido dado por la marca y operación hotelera”.

Las 3 Rs del real estate turístico son: mayor rentabilidad, mayor revalorización y respaldo de cadenas hoteleras.

Los montos de inversión de entrada van desde US$65.000 a 130.000, por unidad hotelera, aunque también está la oportunidad de adquirir una porción de una habitación, lo que hace el ticket de ingreso aún más accesible. El condo hotel viene a democratizar la inversión en ladrillos de renta turística, permitiendo que pequeños y medianos inversores entren al negocio hotelero, antes restringido a grandes fondos y capitales.

OPORTUNIDAD EN LA COYUNTURA ACTUAL

“Estamos ante una ventana de oportunidad para el real estate turístico en el país y región. La demanda de viajes crecerá al 5.8% promedio anual, en los próximos 10 años (a más del doble que la economía global, 2.7%) y la oferta proyecta crecer poco más del 2%. Hay un importante gap de oferta a cubrir, y el condo hotel es un producto de inversión potente, probado (Estados Unidos, México, Brasil, Colombia) y exitoso para invertir y desarrollar hoteles rentables y bien estructurados”, sostiene Damián Habib, cofundador de la empresa.