Caballito: pertenencia y sentimiento
Para el vecino, la esquina de Acoyte y Rivadavia es Times Square; los helados de Il Trovatore son los mejores del país y de toda la región y la cancha de Ferro es el monumental de Caballito. Ni más ni menos. De lo expuesto, puede inferirse que la pertenencia de los nacidos y criados en el barrio es absoluta, por lo que en éste, el centro geográfico de la ciudad, hay una demanda continua y que se renueva de modo permanente.
“Caballito es uno de esos barrios que, junto a Palermo, Belgrano o Núñez, se mantiene siempre entre los más buscados por la clase media. Es muy elegido y eso hace que tanto la oferta como la demanda se muevan de manera bastante constante”, ratifica Hernán Perrone, vocero de REMAX Parque.
Hoy, si miramos los portales inmobiliarios, solo en Caballito hay alrededor de 7.000 propiedades en venta, y ese volumen se viene sosteniendo bastante estable en los últimos seis meses. La mayor parte de la oferta está concentrada en departamentos, seguidos por PH y casas.
“Diría que la oferta y la demanda están bastante equilibradas, aunque en los últimos meses se observa una leve inclinación hacia la oferta. Si bien el crédito hipotecario no desapareció, sí perdió la intensidad que tuvo durante el primer y segundo trimestre de 2025, lo que también influye”, observa.
De acuerdo con el broker, a diferencia de lo que ocurre en otros barrios, en Caballito la valorización no siempre sigue una lógica tan lineal entre norte y sur, sino que está más asociada a microzonas muy específicas. Hoy, uno de los corredores más cotizados es el de avenida Pedro Goyena, que en los últimos años consolidó una propuesta gastronómica muy fuerte, sumada a desarrollos más nuevos y de perfil premium.
“Al mismo tiempo, hay zonas con un valor histórico muy marcado, como todo el entorno del Parque Rivadavia. El cuadrante comprendido entre las avenidas José María Moreno, La Plata, Rivadavia y Juan Bautista Alberdi mantiene una demanda muy sostenida por su perfil residencial, su cercanía al parque y su conexión con el área comercial. Es, probablemente, uno de los sectores más tradicionales y mejor valorados del barrio”, definen en REMAX Parque.
“Cuando hablamos de Caballito premium, uno de los primeros sectores que aparece es el corredor de Pedro Goyena, por su combinación de edificios más modernos, una propuesta gastronómica consolidada y la presencia de marcas reconocidas. Es una zona que no solo se elige para vivir, sino también para salir y pasar el día, con mucha vida urbana y una identidad muy marcada”, remarcan.
“Pero también hay otros sectores que forman parte de un Caballito de mayor valor, alrededor del Parque Rivadavia, en pasajes muy característicos, calles arboladas y una arquitectura con mucha identidad. Como Senillosa, Doblas o Viel, y en general todo el entorno que conecta José María Moreno con avenida La Plata, tienen un perfil muy buscado. Es un Caballito más residencial, más tradicional, pero con un nivel de valorización muy alto y sostenido en el tiempo”, describe el comercializador en relación a un sector de la zona históricamente sinónimo de distinción.
NÚMEROS Y MÁS NÚMEROS
Como siempre sucede, los números son reveladores en relación al perfil del área y su subzonas. En propiedades usadas hay bastante diversidad de precios. En la actualidad, en líneas generales, el metro cuadrado se ubica entre los 2.000 y los U$S 2.500, pudiendo superar esos valores según la orientación, la antigüedad, el estado de la unidad y los amenities.
En el caso de los departamentos a estrenar, los valores arrancan en torno a los U$S 2.500 por metro cuadrado y puede llegar a los 3.500 o incluso más en productos premium, especialmente en zonas como Pedro Goyena o el entorno de Parque Rivadavia. Los valores cercanos a U$S 2.000 son más bien oportunidades puntuales.
De todos modos, las cifras consignadas reflejan que Caballito es un barrio muy amplio en términos de público, donde conviven segmentos de clase media, clase media alta y compradores con mayor poder adquisitivo, con tickets que pueden alcanzar los 600.000 o U$S 700.000 en determinados productos, según precisan en el canal de ventas.
En cuanto a la renta, se mantiene en línea con otros barrios consolidados de la ciudad. Hoy puede estimarse entre un 5 y un 6% anual en dólares. Esto responde, en parte, a que los alquileres se pactan en pesos y se ajustan por inflación, mientras que el dólar se mantuvo relativamente estable, lo que mejora el rendimiento en moneda dura para el inversor.
Según informa Zonaprop, Caballito registra un retorno bruto de 5,50% anual, por debajo del retorno bruto promedio de la Ciudad de Buenos Aires (5,62%), aunque, destacan, “desde diciembre, la rentabilidad en este barrio inició una tendencia alcista que se mantiene hasta hoy”.
De acuerdo con el portal, el precio del m2 promedia los U$S 2.407. En doce meses subió un 1,37% y en 24 meses, subió un 11,67%. En este mismo sentido, señalan: Caballito aparece en el ranking de precios de CABA en una posición intermedia (zona media), lejos de los extremos más caros como Puerto Madero o Palermo y también de los más baratos, como Villa Lugano o Nueva Pompeya.
TIERRA, INCIDENCIA Y NEGOCIO
El barrio es vasto. Pero en cada uno de sus rincones hay proyectos con mayor/menor grado de madurez. ¿Se advierte la dicotomía norte-sur, con Rivadavia como línea fronteriza? ¿Explica el valor de la tierra el comportamiento de la oferta? Damian Springer, CEO de Click Lands, firma con foco en lotes y terrenos, da información de cómo opera este factor en la ecuación del negocio.
“En Caballito Norte hay más disponibilidad de lotes por una cuestión de demanda lógica. El cuadrante de Caballito Sur, ubicado entre la avenida Juan Bautista Alberdi, Malvinas Argentinas, avenida Directorio y Emilio Mitre es el epicentro del barrio y concentra la mayor demanda y precios. Ahí, se generó un polo gastronómico y comercial muy atractivo que valoriza la zona sur del barrio”, define.
Interrogado puntualmente por los números crudos, el arquitecto responde: las arterias principales como la avenida Pedro Goyena pueden estar en 700 U$S/m2 de incidencia, las zonas de influencia primaria en 600 U$S/m2 y secundarias 500 U$S/m2. Sin embargo en Caballito norte casi al límite con Paternal la incidencia puede llegar a bajar a 350 U$S/m2.
“Efectivamente, la avenida Directorio se posiciona como alternativa a Pedro Goyena donde casi no hay disponibilidad de terrenos apto desarrollo. Esta avenida tiene toda la curva de crecimiento por delante y cuenta con proyectos premium de gran escala de los principales referentes del barrio”, señala.
Para el CEO de Click Lands lo que sucede en la zona sur no es casualidad: “Pedro Goyena se distingue por su túnel de tipas. Los desarrolladores entendieron el código: están invirtiendo en arboleda y paisajismo en Directorio para replicar ese microclima. No solo construyen metros, también construyen entorno”.
Además, coinciden las fuentes, pocos lugares en CABA concentran tal densidad de servicios. Escuelas de primer nivel, el polo hospitalario más importante de la ciudad y una conectividad de transporte que incluye colectivos, trenes y subtes. Así, con sus sectores más tradicionales y los que se renuevan y aportan vanguardia, es desde siempre el “aspiracional” para quienes vienen de otros barrios vecinos, o de sur y oeste del GBA.
“En un escenario pos-pandemia, el valor de la incidencia sobre lotes con proximidad inmediata al parque ha escalado”, retoma Springer, lo referido al negocio. “El comprador final ya no solo busca metros propios, busca metros de esparcimiento a la vuelta de su casa”, finaliza.
MIRADA DE DESARROLLADOR
Para Kevin Savelski, CEO de Grupo 8.66, una de las desarrolladoras con presencia activa en la zona, el sector norte es más residencial de casas; mientras que el sur es el que más mutó de un tiempo a esta parte, el más nuevos, con más edificios. “Históricamente, el norte mantuvo la esencia de barrio de casas bajas y calles arboladas cerca del Cid Campeador, mientras el sur experimentó un proceso de verticalización acelerado”, describe, destacando que “este desarrollo se vio impulsado por la consolidación de avenidas comerciales y la proximidad al subte Línea A, el más antiguo de la ciudad, que desde 1914 conecta el barrio con el centro porteño. Actualmente, el perfil sur se define por un “skyline” moderno que atrae a un público joven y activo”.
En este sentido, dice, la parte más exclusiva y aspiracional es la que está al sur. “Entre las avenidas de Alberdi y Directorio es donde se concentra el mayor valor del m2. Por otro lado, está la famosa Pedro Goyena con valores similares a avenida del Libertador, consolidada como una de las arterias más distinguidas de Buenos Aires por su frondosa arboleda de tipas y su oferta de lujo”.
Con proyectos de uno y otro lado del barrio, la desarrolladora apunta a un ABC 1, que valora el vivir diferente, con un alto estándar de calidad de producto y servicio en relación a su target, y los precios se corresponden con lo expresado: arrancan en U$S 3.200 y U$S 3.800 al comienzo de obra en norte y sur, respectivamente y alcanzan los U$S 3.800 y U$S 5.000 con el proyecto terminado.
También remarcan las prestaciones de sus iniciativas que, dicen, sintonizan con la propuesta del barrio: amenities que cuentan con tecnologías de vanguardia que se integran, como los sistemas de climatización eficientes e iluminación inteligente, además de espacios diseñados para el bienestar, como áreas de relax, wellness, y encuentro social. “También contamos con servicio post venta y, a partir de la línea VERA, con servicio de conserje”, enfatizan.
“Caballito tiene la tasa de fidelización más alta del usuario y es el barrio que más crea comunidad, por eso es tan valorado por los que viven acá”, enfatizan en la desarrolladora, donde también destacan el exclusivo Barrio Inglés: seis manzanas de casas, delimitadas por las calles Del Barco Centenera, Valle, Emilio Mitre y Pedro Goyena; un área de protección histórica con arquitectura de principios del siglo XX, bien british, que le otorga un carácter aristocrático único.
Y, muy cerca de ahí, el potente polo gastronómico, con Pedro Goyena y Valle como epicentro, atrayendo marcas de primera línea y cafeterías de especialidad. “Este cambio en las preferencias de la sociedad, que hoy busca cercanía y calidad de vida, permite que el usuario se desarrolle íntegramente sin tener que desplazarse a otras partes de la ciudad”, evalúan
PRODUCTOS BAJO LA LUPA
Consultado Norberto Lepore, un histórico del barrio, apunta que la demanda ha sido traccionada por el usado. “El mercado no estuvo convalidando los valores de los nuevos proyectos, aunque con la absorción de unidades de segunda mano, empiezan a verse señales de recuperación”, apunta.
El boker desagrega el negocio para explicarlo mejor: “Solo de costo, el desarrollador tiene entre 1600 y U$S 1700, más una incidencia que oscila entre los U$S 500, si es más cerca de La Paternal y de U$S 700, 750 si es en Pedro Goyena, con una tasa de 7/8% anual…La cuenta da un resultado que el mercado no siempre respondió”.
De todos modos, evalúa que ya hay signos en dirección contraria.”Se está limpiando la oferta, el crédito sigue impactando y si bien los costos son altos, la tendencia ya no es a la suba y hay algunos que inclusive van a bajar, efecto de la importación de materiales”, sostiene, aunque indica que la ecuación tiende a ser más competitiva.
“Hay otras señales, como la inflación en dólares”, revela, indicando que se refiere puntualmente al pequeño ahorrista: “Quien tenía 80.000 dólares en un cajón antes, algunos años atrás, compraba algo que hoy no llega a comprar. Un viaje, por ejemplo. Hay inflación en dólares aquí y en el mundo por lo que los inmuebles aparecen como un resguardo de valor”.
En relación al barrio, Lepore coincide en que es uno de los preferidos de la clase media y un aspiracional para los vecinos, lo que garantiza cierto movimiento en la plaza. En lo referido a los productos, indica que este es el momento en que hay demanda de departamentos tres y cuatro ambientes “compactos”, estos últimos, completa el arquitecto Agustín Walger, responsable de emprendimientos de la empresa, de entre 90 y 100 metros.
“Se trata de una tipología que también sube entre los usados ya que después de muchos años de inversiones en edificios con unidades de uno y dos ambientes hay poco disponible”, detalla. “Hoy, con foco en las familias, nuevos desarrollos incorporan este tipo de unidades, con otras más frecuentes, de manera que la ecuación cierre”, asegura.
Walger cita tres emprendimientos en pozo aunque con distinto grado de madurez con sus valores para ilustrar la oferta de hoy: en Valle y Thompson, un doble frente con unidades de uno a cuatro ambientes y en México y avenida La Plata, un triple frente, también, con departamentos de uno a cuatro, en unos U$S2.700/2.750 y Viel y Juan Bautista Alberdi, en pleno Caballito, con propiedades de uno a cuatro ambientes y un metro cuadrado que promedia los U$S 3.100 y fecha de entrega diciembre de este año.
“Hace cuatro, cinco años, los costos de construcción eran de 600 a U$S800. Es una cifra que habla del costo de reposición”, agrega Walger, refiriéndose a un momento que encuentra “raro” en relación a los valores. A veces es lo mismo un departamento terminado que uno en pozo y, para los que están en ese proceso, tener que competir con iniciativas concluidas a precios muy bajos”, sintetiza.
CERCANIA Y URBANISMO
Entre los nuevos corredores comerciales que emergen en CABA aparece Caballito, que poco tiene de nuevo aunque ahora, eso sí, aparezca entre los más posicionados. De acuerdo con uno de los últimos relevamientos de Newmark Argentina, es uno de los que más baja vacancia registra, con 1,9%.
Según la misma fuente, el precio promedio por mes es de U$S34,9 por m2. Moda y textil (34%); gastronomía (16%) y hogar y bazar (11%), encabezan en enclave comercial de Acoyte y Rivadavia. Como se destacó más arriba, Pedro Goyena también ha incorporado oferta gastronómica gourmet, convirtiendo a nuevas esquinas en puntos estratégicos, otorgando gran visibilidad.
Urbanísticamente, el barrio también registra novedades que de un modo u otro se vinculan con lo comercial: el Gobierno porteño continúa con su plan de renovación urbana y ahora avanza con una intervención integral sobre la avenida Directorio, en el tramo comprendido entre San Pedrito y avenida La Plata, donde el barrio es tendencia. El proyecto busca ampliar el espacio público, priorizando la circulación peatonal y potenciando el entorno urbano como espacio de encuentro y desarrollo.
