Tres años de un mercado en zozobra

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina señala: “Antes de la ley, una propiedad estaba entre 60 y 90 días en oferta y ahora no hay propiedades, es escasa o nula la oferta y un inquilino está a la espera y que cuando aparece tiene que adecuarse a su presupuesto”. “Ahora el problema es: ¿a dónde van las familias? La mayoría hace extensiones de sus contratos tratando de contener la situación y los propietarios entienden que las partes se tienen que poner de acuerdo. Es fundamental avanzar en el cambio para los plazos de los contratos, al menos habría que volver a dos años y que la actualización de los precios se ajuste cada tres meses. Es vital modificar dos o tres puntos de la actual ley, en busca de aliviar el panorama y contener la fuga de inmuebles hacia otros rubros del sector. Y que los propietarios vuelvan a poner sus inmuebles en alquiler tradicional”.

Coincide el licenciado Mario Gómez, titular de Le Bleu y un analista del mercado, en que la ley necesita ser modificada. Opina que “hay que promover una modificación. Cada vez que se deroga una ley el desastre posterior es peor”. Al respecto, considera que hay que modificar los artículos que crean incertidumbre, como el plazo (volver a los 24 meses) y el sistema de ajuste (dejar que las partes lo decidan libremente). Igualmente, permitir la libre pactación de las condiciones del contrato en lo que se refiere a moneda, penalidades y demás cláusulas. Desregular dando mayor flexibilidad para que las partes acuerden las condiciones como quieran (plazo, moneda, ajuste, penalidades) incentivaría a la oferta y finalmente favorecería a los inquilinos.

Otro tema que aliviaría sería el de los desalojos express, para que los que menos tienen no se queden afuera del sistema; hoy nadie les alquila o les piden garantías muy costosas para cubrir el riesgo de impago y la posibilidad de que queden eternamente como intrusos.

UNA PROPUESTA PROGRESISTA

Mario Gómez indica que además, nuestros legisladores tendrían que prestar atención a aquellos países del mundo que aplican políticas verdaderamente progresistas. Sin ir más lejos, Uruguay ha promovido una verdadera política de Estado para incentivar con desgravaciones impositivas la construcción de viviendas para alquiler, un hecho que, como no podía ser de otra manera, ha atraído a no pocos inversores argentinos que desconfían de los constantes y abruptos cambios en las reglas de juego de su propio país.

En Uruguay, por caso, la Ley18.725 otorga beneficios fiscales a inmuebles considerados dentro del concepto de Vivienda Promovida, beneficios tanto para el promotor inmobiliario o desarrollador como para el comprador. Esta Ley hace muy atractiva la inversión tanto para quienes desarrollan un proyecto, como para los consumidores finales que desean obtener la mejor renta posible.

En este caso en el comprador: Exoneración del IVA; del ITP (2% sobre el valor de catastro), exoneración del Impuesto a la Renta de los Alquileres por 10 años (IRPF/IRAE)* y exoneración del Impuesto al Patrimonio por 10 años. “Con el conjunto de estas medidas en pocos meses se mejoran las condiciones para los inquilinos”, resalta.

PLAZOS Y AJUSTES

También Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladoras Urbanos, consideró negativa la perfomance de la Ley de Alquileres. “Las conclusiones son que se restringió la oferta, la gente sacó los inmuebles del alquiler y también aumentaron mucho los precios por la escasez, y como consecuencia del régimen de indexación anual, con lo cual los propietarios, para no quedar descalzados con la inflación se cubren con mayores alzas”. Concluye que sería urgente corregir, “y esperemos que sea lo más rápido posible, el tema de los plazos de los contratos, volverlos a dos años y hacer ajustes parciales por indexación. Hay iniciativas, ojalá así sea, porque las consecuencias de la norma en el mercado han sido evidentes”.

LA INFLACIÓN, EL PROBLEMA DE FONDO

A su vez, Gustavo Llambías, vicepresidente de la AEV y socio de RED, recalca: “Con los resultados a la vista, todo lo que puedo decir es que cada vez que el Estado pretende regular relaciones que deben pactarse libremente entre los privados, fracasa. Si el Estado quiere favorecer una actividad por considerarla de interés social, puede en todo caso mejorar con sus medidas, por ejemplo exención de impuestos, las condiciones de contexto en que los privados pactan, sin interferir en el detalle de los contratos limitando sistemas de ajuste o precios de alquiler, cuestiones que siempre es el mercado el que mejor las arbitra”. Y puntualiza: “Lo que todos pretendemos como acción del Estado para contratos que se miden en años, es que termine con la inflación, que es problema de fondo, común a todos los sectores, y que es su responsabilidad inexcusable.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Miglorisi Propiedades, es contundente: “El resultado ha sido catastrófico para todas las partes. Por el lado del inquilino, la actualización anual, en muchos casos, es superior al promedio de las paritarias. De hecho, muchos comerciantes que también alquilan departamentos no pueden actualizar los importes de sus productos conforme al valor que plantea el ICL. Por otro lado, el propietario, al tener una actualización anual, solamente va a cobrar bien el primer mes, el resto del año lo cobra perdiendo frente a la inflación para recién empatarle al año siguiente. Incluso, de acuerdo de cómo se mide la inflación, vamos a ver que la inflación es superior, la inflación real es superior a lo que dice el ICL. Por lo tanto, el propietario pierde por partida doble.

MODIFICAR O SANCIONAR UNA NUEVA LEY

Migliorisi más allá en sus apreciaciones: “Realmente es un contexto difícil y muy complejo porque perjudica a todos, si bien la madre del problema es la inflación, proyectar en una Argentina a tres años es prácticamente imposible, por lo menos, en este contexto. Creo que desalienta a los propietarios a invertir en nuevas propiedades para colocar en alquiler, afecta a quienes habitualmente construían y vendían a inversores para colocar departamentos para rentar, le perjudica la vida y el día a día los inquilinos, porque no hay propiedades en oferta y realmente les cuesta cada vez más a quienes están alquilando llegar a pagar un alquiler que, sin duda, en la mayoría de los casos, es el techo de las familias. Creo que es el momento de replantearlo rápidamente y sancionar una nueva ley, donde por lo menos, dé previsibilidad a las partes, y se pueda analizar el día a día en un contexto que todavía requiere de muchísima prudencia, tanto del legislador como de las autoridades, porque si no, esto va a ir
cada vez peor.

Federico Hornos, senior bróker de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, coincide en que desde la entrada en vigencia de la ley de alquileres se presentaron distintos proyectos con intenciones de modificar o derogar la misma. Las consecuencias que trajo acarreada dicha ley no fueron nada positivas ya que los propietarios decidieron por una parte, sacar del alquiler las propiedades y ponerlas a la venta, y otro sector apuntó a modificar las modalidades de sus contratos, convirtiendo los tradicionales en Temporarios. Esto llevó a que se disparen los valores y que cada vez sea más complicado para los inquilinos lograr conseguir una propiedad disponible y a buen valor.