Terrenos: más que los barrios mandan los atributos
También con poca paciencia para terrenos sobrevaluados o con problemas técnicos sin resolver, afirma el operador entrevistado por Áreas Globales.
“Arrancamos por debajo de 2025 pero con un piso firme y una recuperación clara hacia el final del cuatrimestre. Sin crédito hipotecario masivo, el comprador final es minoría y el inversor con liquidez manda. Eso es relevante porque sigue definiendo qué se construye y dónde. Y se nota especialmente en el segmento de terrenos, donde el desarrollador necesita que el producto que va a levantar tenga salida.
Por eso el mapa de actividad sigue atomizado, se necesita normativa que permita densificar, infraestructura que sostenga crecimiento y demanda validada, para que los proyectos cierren”.
¿En qué proporción está influyendo en el mercado el aumento de los costos de la construcción, que viene desalentando el inicio de nuevas obras?
“El costo de obra es hoy la variable que más condiciona al mercado de terrenos. Más que la incidencia, más que la normativa, más que el ánimo del comprador final.
Los números explican por qué. Según APYMECO, en enero de 2026 el costo de construcción llegó a U$S 1.427 por m², con una suba mensual cercana al 7% en dólares. En diciembre estaba en U$S 1.334. Y si ampliamos la mirada, construir hoy se ubica muy por encima del nivel de octubre de 2023. Esa suba en moneda dura no se trasladó al precio de venta del producto terminado en la misma magnitud, y ahí aparece el problema.
La ecuación es simple: el m² terminado tiene que cubrir el costo de terreno más el costo de obra más el margen, el riesgo y los tiempos. Cuando el m² usado en CABA promedia según Zonaprop los U$S 2.219, la comparativa con el metro en obra o terminado, donde construir cuesta U$S 1.427 sin sumar impuestos, honorarios y comercialización, es inevitable: el margen se achica. En muchas zonas, directamente desaparece”.
CAMBIOS REGISTRADOS
“En el mercado de terrenos eso se traduce en tres cambios concretos. Primero, el desarrollador exige más al lote: geometría, medidas, proporciones, contexto edificado. Ya no compra por nombre de barrio, compra por atributos técnicos que mejoren la ecuación. Segundo, la incidencia es relevante pero no determinante, ya que el peso de la incidencia sobre el costo total se redujo. Tercero, se profesionaliza la negociación. Una operación que antes se cerraba en treinta días hoy puede tomar noventa o ciento veinte, porque se negocian más cosas: plazos, formas de pago, todo lo que facilite el proyecto de desarrollo desde el arranque.
La reactivación real del inicio de obras va a depender de que el costo en dólares se estabilice o de que el precio del producto terminado convalide los nuevos niveles. Hoy estamos en el medio de ese reordenamiento” .
¿En qué promedios se mantienen los precios en relación con el año anterior, y qué zonas siguen con demanda en Capital Federal y alrededores?
“Los precios de terrenos muestran lo que llamaría una estabilidad heterogénea. El promedio general no se movió mucho interanual, pero adentro del promedio hay barrios que sostienen valor, otros que están en pausa y unos pocos que avanzan.
El corredor norte sigue marcando los valores más altos de incidencia. Belgrano se mantiene como el barrio con la incidencia promedio más cara, cerca de los U$S 880 por m² vendible. Le sigue Palermo, en el orden de US$ 770 a 830. En el otro extremo, Constitución registra los promedios más bajos, en torno a U$S 75 a 80 por m² vendible. La distancia entre el barrio más caro y el más barato es de más de diez veces.
DEMANDA ACTIVA
La demanda activa se concentra en el corredor norte. Su expansión (Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano) explica entre el 40% y el 45% de la actividad proyectada. Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro concentran otro 30% a 35%, sostiene Akerman, Y aclara: “sobre el sur conviene ser claros. El problema no es de normativa ni de tierra, es de demanda. Parque Patricios, Nueva Pompeya, entre otros, tienen marco favorable y lotes disponibles, pero el precio del producto terminado no acompaña, así que la ecuación no cierra para desarrollos a escala. La Comuna 7, por ejemplo, sumó en los últimos años miles de viviendas nuevas y al mismo tiempo perdió habitantes. Bajar el precio del suelo o habilitar más altura no alcanza si la gente no elige vivir ahí”. .
Buenos Aires no tiene un problema de metros disponibles. Tiene un problema de dónde están esos metros y para quién se producen.
“Para el resto del año esperamos continuidad de esta lógica más que rupturas. Los terrenos buenos, en zonas activas, con números que cierren, van a seguir teniendo demanda. El resto va a tener que esperar.”, concluye el director de Terres.
