Signos favorables en el segmento industrial

“Si bien la aprobación de Ley de Bases promete medidas que benefician eventualmente al sector industrial, al momento es muy reciente como para ver un impacto. Más allá de esto el segmento continúa con signos favorables dadas las situaciones de la industria y la demanda constante de espacios. La vacancia del sector industrial continúa bajando, cerró el trimestre en 3.1 %, y la absorción neta dio un saldo de 35.300 metros cuadrados” sostiene la arquitecta Carolina Wundes, analista de Investigación de Mercado de Newmark Argentina.

En ese aspecto, Lucas Desalvo, especialista en Retail de Cushman & Wakefield, coincide: “Aún no encontramos una correlación directa entre la ley Bases y la actividad; de hecho los indicadores de producción han bajado y eso se notó en gran parte de las industrias. Pese a ello, Buenos Aires sostiene la característica de mercado sub ofertado, lo que representa una enorme oportunidad para inversores locales y extranjeros para invertir en inmuebles logísticos. Esta característica de un mercado chico respecto a la población e incluso comparado con el resto de la región, sostienen al momento una tasa de vacancia de 5,7%, por debajo de la vacancia estructural y un valor pedido de US$ 7,7/m2/mes, que es de los más apreciados a nivel regional”.

Desde la óptica del mercado inmobiliario, Ana Simeone, opinó que poco después de la aprobación de la norma en el Congreso se detectaron gran cantidad de llamadas que pusieron nuevamente en movimiento proyectos postergados, a la búsqueda de definiciones. Y manifestó su convicción de que tanto la oferta de créditos hipotecarios como el blanqueo, van a traer movimiento ya que son herramientas con las que no se contaba.

EL E-COMERCE

Luego del aprendizaje efectuado durante la pandemia “ El e-commerce es algo que llegó para quedarse y sigue siendo uno de los grandes motores de demanda del sector industrial, no solo en la última milla, como suele pensarse, sino en toda la logística que conlleva. Actualmente la oportunidad no se focaliza en una sola zona, sino en la correcta identificación del producto necesario en la cadena de producción para la optimización de los procesos, logrando mejorar los negocios. Las búsquedas dependen cada vez más de los requerimientos específicos de cada sector e incluso de cada empresa. A pesar de esto, las mayores absorciones se dieron en el Triángulo de San Eduardo y en Zona Sur, esto se debe a que la mayoría de los nuevos desarrollos se están realizando en esas zonas, y cuentan con especificaciones de gran calidad”, apunta Wundes.

Respecto del formato, considera que “La tendencia del mercado se inclina más hacia el alquiler, debido a la volatilidad de la necesidad de espacios y las cambiantes medidas económicas y políticas del país. A pesar de esto, hay un remanente que opta por compra, cuando las necesidades de los centros logísticos excedan las de los que se encuentran disponibles en el mercado, como por ejemplo el caso de los depósitos con frío. Las empresas son cada vez más demandantes respecto a los espacios que ocupan y en la mayoría de los casos los layouts más buscados son aquellos que ayudan a optimizar sus procesos, indica la especialista de Newmark.

REQUERIMIENTOS

Para De Salvo, a diferencia de los últimos años, donde se registraron compra ventas de inmuebles logísticos, en 2024 se vuelven a materializar consultas por alquileres. Sin embargo, aún hay compradores buscando depósitos bien ubicados o con rentas atractivas. “Se sigue posicionando la demanda de inmuebles clase A, es decir con infraestructura de servicios, sistemas de incendio y en lo posible, en parques multiclientes para generar un ahorro de gastos, aún con mayor foco en este momento donde salir a contratar seguridad, limpieza y mantenimiento, puede ser una odisea para un inquilino. Por lo cual, tomarse de un servicio preexistente, garantiza valores de expensas más razonables”.

ZONAS DEMANDADAS

Al momento el mayor flujo de consultas continúa en la zona Norte de GBA, más precisamente en el área que conforma el Triángulo de San Eduardo. “También registramos consultas en la zona Sur de GBA en sectores cercanos a CABA. Respecto a e-commerce, surgen consultas en lo que se denomina “última milla”, es decir en un radio de 15km desde el centro geográfico de CABA”, sostiene De Salvo.

Ana Simeone hizo hincapié acerca de que la principal búsqueda se centra en lo que se llama la primera milla desde cualquier acceso: Norte, Sur u Oeste. “De todos modos hay distribución también en el Gran Buenos Aires y en todo el país. Zárate, Campana, Ramallo y Escobar tuvieron un crecimiento inusitado por la cantidad de Barrios Cerrados que se establecieron. También hay gran demanda de storage, un negocio de mucha innovación”.

Buenos accesos, seguridad desde la salida de los parques hasta los accesos, tecnología, buenas conexiones y calidad de construcción, techos con altura, doble luz entre columnas, son los requerimientos más exigidos.