Reforma de la Ley de Alquileres – Mucho ruido y pocas nueces –

Finalmente, después de tres años de discusiones estériles se aprobaron las modificaciones del proyecto oficialista sancionado en el Senado, hace unos días. Sin mayores variantes, se mantienen los 3 años estipulados por la ley anterior y se modifican los términos de actualización a seis meses mediante el coeficiente Casa Propia, el mismo que utiliza el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en los planes Procrear II.

En este planteo, hay que considerar que la reforma aprobada recién entrará en vigencia una vez publicada en el Boletín Oficial, un proceso que podría tomar alrededor de 40 días, es decir que se concretará pasadas las elecciones. Esto se verifica en un contexto donde la oferta se ha reducido a menos de 450 unidades y se piden cifras con aumentos del 245% interanual

Por el momento y hasta que esto ocurra, los contratos seguirán siendo de tres años y se ajustarán anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), seguirán bajo la actual normativa. Quien firmó un acuerdo a tres años con ajustes interanuales permanecerá en la vivienda hasta 2026

EL ÍNDICE CASA PROPIA

Es una modalidad superadora de actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.

Se consideró que al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.

REPERCUSIONES

Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda puntualizó: “No vemos que solucione el problema, que es la retracción del mercado de alquileres, no es un incentivo a la oferta indexar a seis meses con este nivel de inflación, con lo cual seguirá detenido el mercado en perjuicio de los inquilinos. De un mal diagnóstico solo puede salir una mala solución, se parte de una asimetría de poder que no es tal. En el mercado argentino doña Rosa le alquila a doña Rosa no es un gran tenedor de cantidad de inmuebles que le alquila a un pobre inquilino”.

Iván Ginevra, recientemente elegido presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sostuvo que, en términos generales, la ley establece mayor regulación y, por lo tanto, menor flexibilidad para que las partes se pongan de acuerdo. “Este enfoque no solo no soluciona el problema de la falta de inmuebles en alquiler, sino que lo agrava. Las partes deberían poder acordar libremente los plazos, la forma de pago, el método de actualización e incluso la moneda de los contratos” estimó ante la pregunta de Áreas Globales. Y argumentó que habrá menor oferta y dolarizada, pese a que se prohíba, mayor informalidad, y precios por encima de la inflación. Asimismo subrayó que a 11 días de las elecciones parece una ley netamente electoral, con una reglamentación que demorará al menos un mes y a poco de la asunción de un nuevo presidente, con lo cual se genera incertidumbre sobre un nuevo cambio de reglas.

Alejandro Bennazar, en calidad de especialista del mercado, y a punto de asumir como titular de una organización global de la comunidad americana, dice que “el proyecto aprobado es a destiempo, atento al próximo cambio de administraciones, y el tiempo que llevarán las reglamentaciones”. Qué pasará entonces con los organismos que están involucrados actualmente en el tema, se verá luego del resultado de las elecciones. Se generan incógnitas, que producirán una “parálisis por análisis”.

Desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, su presidente, Damián Tabakman, se mostró poco optimista sobre lo que pueda resolver la norma, salvo sacar al tema “del limbo en el que estaba. Al menos ahora hay reglas”, opinó. Por su parte, la directora institucional, Mali Vázquez, indicó: “Las modificaciones no reflejarán ningún cambio en el mercado de alquileres y se continuará lamentablemente con la informalidad, con acuerdos de plazos menores dolarizados y seguirá siendo difícil para los inquilinos encontrar una vivienda”.

LA OPINIÓN DE LOS BROKERS

Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, puntualizó: “Los cambios, paradójicamente, van a lograr que nada cambie. Todo seguirá igual. Cada vez más prohibiciones. Y cuanto más regulan o prohíben, peor reacciona el mercado.Una lástima, porque era una oportunidad para hacer algo serio”.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, apuntó “creo que es peor a la que está en vigencia y mucho peor que la original, la de 2020. Lo que se está generando es más imprevisibilidad, se está espantando al inversor que compra para poner un inmueble en alquiler y también al propietario porque seguís perdiendo frente a la inflación. En vez de corregir los errores que han generado tanto daño en el sector de alquiler de vivienda, lo empeoran porque no solo no lo corrigen sino que utilizan un índice que es una incertidumbre¨.

Frente a este contexto, Migliorisi consideró que es una norma de corte electoralista o populista que no va a resolver la problemática de fondo. “Uno de los principales problemas es la inflación. Por lo tanto, no se resuelve actualizando ni cada 6 meses ni cambiando un índice que es quizás menor a la inflación estipulada anualmente o mensualmente. En principio es eso, diputados y senadores no han entendido o no han querido entender la problemática de fondo. Considero que no es buena esta ley”, precisó.