Promulgaron la nueva ley de alquileres
El decreto 533/2023, fue publicado en el Boletín Oficial con la firma del presidente Alberto Fernández; el Jefe de Gabinete, Agustín Oscar Rossi; el ministro de Economía y candidato a presidente, Sergio Massa; y el ministro de Justicia, Martín Soria.
Según el documento oficial, la ley 27.737, que introduce una serie de modificaciones en el Código Civil y Comercial de la Nación, comenzará a regir los contratos de alquiler celebrados a partir del miércoles 17 de octubre. Además, el artículo 12 especifica que “resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes”. Ante la oexistencia de los dos tipos de contratos, hay que desatacar que la ley no tiene efecto retroactivo, solo se aplica para los contratos que se pacten a partir del 17 de octubre.
Como ya habíamos informado, los contratos continuarán siendo de tres años, la actualización se realizará a través del coeficiente Casa Propia, (basado en el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del ultimo año y el promedio de inflación del mismo periodo, pero ahora cada seis meses, y se prohíben las publicaciones en dólares, deben hacerse en moneda nacional.
Si bien la legislación contempla diversos beneficios fiscales tanto para los propietarios como para los inquilinos, relacionados con el pago del monotributo, el Impuesto a los Bienes Personales y el Impuesto a los Débitos y Créditos (“al cheque”). Establece que los ingresos generados exclusivamente por la locación de hasta dos inmuebles quedarán exentos del pago del monotributo.
También ofrece la posibilidad de descontar un 10% del valor total del alquiler anual del Impuesto a las Ganancias tanto para el propietario como para el inquilino. Por otra parte, las provincias podrán evaluar la introducción de otros beneficios fiscales.
Las multas por rescisión del contrato se pactan de acuerdo al valor del alquiler al momento de entrega del inmueble
OPINIONES
La publicación en el Boletín Oficial se concretó contra reloj a escasos días de las elecciones, cuando se preveía que insumiría un plazo de 40 días, una clara señal para los inquilinos que se verán beneficiados, en cierta forma, ya que se mantienen los 3 años de plazo. Pero también genera incertidumbre entre los propietarios en un mercado con una oferta muy limitada, en momentos de un cambio de gobierno con grandes interrogantes sobre la evolución de la economía. Esto se verifica en un contexto donde la oferta se ha reducido a menos de 450 unidades y se piden cifras con aumentos del 245% interanual. Los precios muestran subas que no se condicen con la realidad de los salarios actuales, por un dos ambientes ya se piden $200.000 mensuales en promedio.
Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios), presidente de Keymex Argentina, precisó: “La modificación de la Ley de Alquileres no logrará su objetivo. Los puntos de dolor de la ley anterior fueron parcialmente modificados y las mejoras en materia impositiva para los propietarios no serán suficientes para que vuelvan a ingresar su inmueble al mercado de alquileres residenciales permanentes. Lamentablemente la oferta de inmuebles en locación permanente seguirá siendo casi inexistente y la informalidad del mercado de locaciones seguirá siendo muy alta”.
Verónica Pagola, CEO de Century 21 Argentina puntualizó que se llega a este estadio, merced a una situación altamente preocupante, respecto a la cada vez más elevada escasez de oferta de alquiler y la mayor necesidad de acceso a una vivienda. “Como centro del cuestionamiento se sostuvo en forma casi unánime que los dos grandes puntos que favorecían este contexto eran el plazo de duración mínimo de 3 años y la posibilidad de actualización del monto en forma anual, circunstancias estas que -sumado a otros factores- desalentaban al propietario a poner en alquiler su propiedad, con el consecuente perjuicio de la escasez antes mencionada y la respuesta del incremento de su canon. Sin embargo, ante las reformas introducidas, la pregunta que nos hacemos es si con estas modificaciones podríamos esperar un resultado diferente al que hemos tenido desde junio del 2020. La respuesta en nuestra opinión es que -a priori- parecería ser la negativa, basados en la experiencia vivida acerca de la regulación del estado
en el mercado, no solo en este ámbito especifico, sino también en otros, en donde esa voluntad de equilibrar las posiciones negociadoras, por más buena intención que tenga, terminan perjudicando al más débil”, resaltó.
Diego Fernández Camillo, del Movimiento Nacional Inquilinos reconoció que la fórmula Casa Propia representa un cambio significativo “aunque aún no se han definido cifras concretas, lo que plantea interrogantes sobre el límite de los incrementos en los alquileres”.
Enrique Abatti (h), especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), indicó que la formalización de nuevos contratos de alquiler será escasa tanto antes como después de la promulgación de la nueva ley. Esta perspectiva se debe a que tanto la ley actual como la reforma establecen un plazo mínimo de tres años.
Por otro lado, hay que considerar que los contratos vigentes bajo la ley 27.551 que estén a punto de vencer plantean un dilema para los propietarios, que se resisten a renovarlos ya que se mantiene el plazo mínimo de tres años. Con respecto a la coexistencia de dos tipos de contratos, es importante destacar que las leyes se aplican hacia el futuro y no tienen efecto retroactivo.
