Carlos Savransky, director de Desarrollos en Fidez Group, estima que “Sin duda el mercado de desarrollos inmobiliarios está en un proceso de cambio de paradigmas, bastante importante, aunque quizás todavía poco perceptible. Los costos subieron y los precios no acompañan esa tendencia y el tipo de cambio quedó planchado o hacia abajo. Muchos desarrolladores que vendieron hace dos o tres años a precios fijos en dólares hoy están en graves problemas, que posiblemente impacten en la finalización o en la calidad de las obras en ejecución, y es probable que algunas queden paralizadas”.
Qué va a pasar? a su entender va a cambiar el tipo de producto inmobiliario, ya que la mayoría venía produciendo unidades chicas porque el cliente objetivo era el inversor, uno no sofisticado,sino gente que genera pesos y su manera de mantener el valor y ahorrar era aplicarlo en cuotas +CAC en desarrollos inmobiliarios que se ajustaban a cada capacidad de ese capital y el bolsillo de los demandantes. “ Hoy, ese mismo inversor tiene la opción de ir a un banco pedir con el mismo anticipo que antes dirigía a una obra y comprar un departamento nuevo, hipotecable, y puede alquilarlo inmediatamente, con lo cual obtiene un ingreso que le va a pagar parte de la hipoteca”, explica. De tal modo, que la tendencia es que disminuya mucho este tipo de compradores para unidades en el pozo que venían actuando como llamadores para inversores. Y esto va a tener un impacto importante a medida que transcurra el tiempo.
El hecho de que los bancos van a querer prestarles a los desarrolladores para financiar las obras, y entre sus propios clientes buscar quienes quieran tomar créditos, va a su vez a provocar otro cambio en cuanto al tipo de producto, y quizás se tienda a unidades más grandes que están faltando en la mayoría de los mercados. En ese momento, como sucedió en los 90´las inmobiliarias van a calificar a los compradores más que vender y generar demanda de créditos hipotecarios a diez o quince años. “En el mientras tanto, los desarrolladores tenemos que operar sobre los costos como tarea principal, ver las diferencias con el tipo de cambio. Este es el desafío que nos influye en el modo de contratación de las obras, en la posible búsqueda de materiales importados y en mejorar la competitividad que en algún momento tendrá que llegar a la mano de obra”.
COSTO DE LA CONSTRUCCION Y SU INCIDENCIA
Marcelo Waisman, co fundador de ACRE Consultores, coincide en que “Es innegable que el costo de la construcción ha experimentado incrementos notables, influenciado por factores como la inflación y la variabilidad en el precio de los materiales. Desde finales del 2023, la incertidumbre sobre el rumbo económico, disparó los valores, especulando con un valor del dólar entre 1500/2000 pesos. Aún se espera una corrección más acorde con la situación actual, dado que este aumento repercutió directamente en la rentabilidad de los proyectos y en el precio final de las unidades”. Sin embargo, estima que la posibilidad de acceder a financiamiento desde el pozo permite a los desarrolladores planificar con mayor precisión y mitigar algunos de estos desafí¬os financieros.
“De ocurrir el acomodamiento de precios, el valor del metro cuadrado en Argentina se encontraría en niveles relativamente bajos en comparación con otros países de la región. Esta situación atraería nuevamente a inversores extranjeros, quienes tendrán una oportunidad de inversión favorable en el mercado argentino. Hoy esos fondos se reparten en mercados como el de Uruguay y Paraguay, más estables y previsibles. Esperamos que, con la consolidación de la estabilidad macroeconómica y la expansión del crédito hipotecario, los precios del metro cuadrado experimenten una corrección en los próximos meses, lo que contribuirá a dinamizar fuertemente el mercado inmobiliario”, que mantiene en los últimos meses, una fuerte expectativa de reactivación. “La implementación de nuevas herramientas financieras, como las hipotecas divisibles o de bien futuro, permitirán que los compradores accedan a créditos hipotecarios para adquirir propiedades desde el pozo, ampliando las oportunidades tanto para desarrolladores como para
compradores.
Los bancos ya comenzaron a ofrecer líneas de crédito específicas para la compra de viviendas en construcción, lo que podría generar un impulso significativo en el mercado. Esta iniciativa no solo dinamiza las ventas, sino que también brinda mayor seguridad y previsibilidad a los desarrolladores, al contar con financiamiento asegurado desde las etapas tempranas del proyecto”, considera el consultor.
EL ROL DEL PODER ADQUISITIVO
El licenciado Juan Pablo Baca, consultor inmobiliario, sostiene que “ Históricamente el principal driver del comportamiento del real estate fue el poder adquisitivo de la gente, medido en dólares.
Cuando éste mejora, repercute positivamente en las ventas, y viceversa. Por ejemplo, la crisis inmobiliaria más larga de los últimos 50 años (la que tuvimos recientemente, desde el año 2018 hasta el 2023) coincidió con una caída abrupta de dicho factor. Y el último boom inmobiliario impulsado por los primeros créditos UVA (2016 / 2018) fue coincidente con una mejora considerable del sueldo de los argentinos. Ahora bien, en la actualidad encontramos un contraste: Una mejora de los ingresos en dólares pero también, un aumento de los costos, en dicha moneda. Todo, acompañado por una microeconomía que todavía no tiene el ritmo de recuperación deseado”
Pese a que el contexto pone un límite a la relación expresada (sueldos vs. ventas inmobiliarias), el especialista estima que se vivió un 2024 muy positivo, en comparación con los últimos años. A tal punto que lo podemos definir como el mejor año inmobiliario de los últimos 6.
Varios son los motivos, entre los que destaca desde la estabilidad de la macroeconomía, el cambio de humor de la ciudadanía y la demanda contenida, que encontró a través de la vuelta de los créditos hipotecarios, el canal ideal para retomar los planes de compra que venía postergando desde la crisis financiera de la presidencia de Mauricio Macri.
“ Por lo cual, y haciendo foco en lo que viene, entendemos que la tendencia positiva seguirá, y se potenciará, aclarando que la comparación se realiza con los últimos años (negativos) del mercado inmobiliario local, no con su potencial”.
Hacia el futuro, la consolidación de herramientas financieras innovadoras y el apoyo de las entidades bancarias en el financiamiento de proyectos desde sus etapas iniciales auguran un mercado más dinámico y accesible. “Además, la adaptación de los desarrolladores a estas nuevas modalidades y su capacidad para gestionar eficientemente los costos de construcción serán clave para el éxito sostenido del sector”, concluye Waisman.