Nueva configuracion en el mercado de tierras
El ingeniero Nicolás Zancare, director de Terres, una empresa dedicada en exclusividad al rubro, subraya que “a pesar del fuerte incremento de los costos de construcción y del freno en el inicio de algunas obras, el mercado de tierras mostró una dinámica sorprendentemente activa en este primer semestre, y un volumen sostenido de operaciones”. Lo cual responde a varios factores en su opinión: Por un lado, los dólares líquidos pierden valor con rapidez en el contexto de inflación en dólares que vive Argentina. Ante esto, muchos desarrolladores prefieren mantener su capital invertido en tierra -su materia prima- en lugar de conservarlo en efectivo, aun cuando no tengan previsto iniciar la obra de inmediato. Por otro, la mayoría confía en que el negocio se va a reacomodar, como ha ocurrido históricamente, con una mejora en el precio del metro cuadrado y una estabilización o incluso baja en el costo de construcción. Esa expectativa genera hoy una percepción de oportunidad, ya que muchos estiman que las incidencias tenderán a subir si el contexto se ordena. También es clave-dice- diferenciar entre desarrolladores que operan de manera eventual y aquellos que tienen estructura empresarial, que siguen comprando en todos los ciclos, porque es parte esencial de su continuidad operativa, más allá del margen coyuntural.
EL EFECTO ANTICIPACIÓN
“Finalmente hay un factor estratégico: todos quieren estar listos para un escenario donde resurja la demanda, como podría suceder con el regreso sostenido del crédito hipotecario. Como el ciclo inmobiliario es largo, quien no haya comprado tierra a tiempo probablemente llegue tarde con su producto”.
La búsqueda de terrenos sigue concentrándose en las zonas consolidadas de la Ciudad de Buenos Aires, especialmente en el corredor norte: Palermo, Belgrano y Núñez lideran el interés y el volumen de operaciones. Pero también hay actividad sostenida en barrios como Almagro, Villa Crespo, Chacarita, Colegiales, Villa Ortúzar, Villa Urquiza y Saavedra, donde los desarrolladores encuentran buenos productos y oportunidades según el perfil del proyecto.
VALORES DE INCIDENCIA
En cuanto a valores, los rangos de incidencia varían según ubicación, características del lote y capacidad constructiva.
Palermo: USD 600 a 800/m²
Belgrano: US$ 550 a 750/m²
Núñez: US$ 450 a 650/m²
Saavedra: US$ 300 a 450/m²
Villa Crespo: US$ 300 a 450/m²
Almagro: US$ 250 a 400/m²
Villa Urquiza: US$ 300 a 500/m²
También existen zonas con muy baja actividad, donde los desarrollos están prácticamente paralizados y las operaciones que se concretan lo hacen con una lógica de land banking a precios de descuento, pensando en otros escenarios.
¿NEGOCIACIÓN MÁS PERMEABLE?
“En general, no observamos una mayor permeabilidad en las negociaciones. Los propietarios que pueden esperar, lo hacen, a la espera de un contexto más claro. Y quienes deciden vender, lo hacen en base a los valores actuales, sin convalidar bajas sustanciales¨, sostiene Zancare. Lo que también responde a una particularidad del mercado argentino: la gran mayoría de los propietarios no tienen hipotecas ni compromisos financieros sobre sus inmuebles, lo que les da margen para sostener sus pretensiones sin urgencias. Por eso, si bien no hay una corrección generalizada en los valores por el contexto actual, la negociación se da caso por caso, en función de las necesidades del propietario y del encastre con la propuesta del desarrollador.
Por su parte Adrian Ridelnik, titular de Guimat, otra firma especializada en terrenos, considera que “la venta de lotes en lo que va del año lleva más tiempo que años atrás, ya que el aumento de los costos determina que hoy construir no sea tan rentable por lo que en muchos casos compran el terreno y están a la espera de una baja en los costos, con la importación de insumos o que el dólar se reacomode”.
Respecto de la demanda, coincide con que los barrios más solicitados son Palermo, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Saavedra, Coghlan, Colegiales y por supuesto Barrio Norte y Belgrano también pero hay menos lotes disponibles. Con menor demanda ubica a Boedo y Parque Patricios
“Los precios varían según el barrio y la ubicación dentro del mismo, pero aproximadamente en Villa Urquiza entre US$ 400 a 500 el m2 , Villa Pueyrredón entre US$ 300 a 380 el m2 , Barrio Norte y Palermo entre US$ 800 a 1000 el m2 siempre tomando la incidencia del m2 vendible” . No obstante, aclara que los propietarios de los terrenos en general se mantienen bastante firmes ya que el costo de vida ha aumentado en dólares, y en la mayoría de los casos, los terrenos que están en venta han sido recibidos por herencia y son muchos copropietarios a ponerse de acuerdo lo que termina siendo más complejo para bajar los precios. Por último, indica que construir un departamento históricamente ha costado US$1.000 el m2 promedio y hoy está en un mínimo de US$1.400 el m2 y eso afecta a la rentabilidad.
CAMBIOS URBANÍSTICOS
Agustín Alonso, de Euler Desarrollos, afirma que “se conjugan dos factores a la hora de analizar el mercado de tierras. Por un lado, el reciente cambio del código urbanístico (diciembre del 2024) que disminuyó la capacidad constructiva en muchas áreas de la ciudad y reduce la oferta de terrenos factibles para el negocio; y por otro lado, ante la expectativa de aumento en los precios de venta los propietarios se muestran más reacios a negociar. Esto hace que, como no hay margen para el aumento de valores de incidencia, haya caído mucho la cantidad de operaciones concretadas. Esta situación seguirá este camino hasta que se acomode el costo o efectivamente veamos una suba sostenida de los valores de venta”.
Las zonas más buscadas en Caba siguen siendo el Corredor Norte. “Hay planes e incentivos para el desarrollo del Sur con premio de metros en el Norte, pero la norma es bastante compleja de ejecutar y por el momento son pocos jugadores los que miran el sur”, comenta. En cuanto al Norte las incidencias son variadas: entre US$ 400 y 1000, en una zona muy atractiva como Núñez y Belgrano, pero también hay incidencias desde US$ 550 a 850, dependiendo de la manzana y particularidades de cada lote.
Para el desarrollador, las expectativas de ambas partes se encuentran bastante alejadas generando una menor cantidad de transacciones. Por supuesto que siempre hay que evaluar cada situación. “Hoy estamos viendo valores de lista en torno a 25% por encima del valor de incidencia soportable para el negocio en cada una de las zonas que analizamos”, apunta.
RECONFIGURACION DEL MERCADO
El fuerte incremento en los costos de construcción en dólares -más del 50% en el último año, según estimaciones- reconfiguró completamente el tablero para quienes desarrollan y para quienes venden tierra. En este nuevo escenario, las decisiones se analizan más en detalle y con visión de largo plazo. “Si los márgenes bajan, la lógica indica que el desarrollador quiera pagar menos por la tierra, pero los propietarios siguen viendo incrementos en los costos y precios, entonces intentan subirse a esos aumentos. La clave está en el resultado de esa puja”, resume Damián Springer, CEO y co fundador de Click Lands.
Desde Argencons, Pablo Masoero, director Comercial de Unité Quartier, explica que “mientras el costo de construcción no se traslade al precio, la tierra es la variable de ajuste para lograr un costo competitivo que atraiga inversores”.
La tensión entre el aumento de los costos y la necesidad de mantener la rentabilidad lleva a priorizar terrenos que permitan construir con densidad o que ofrezcan tickets de venta altos, como los ubicados en zonas premium de la Ciudad de Buenos Aires. Springer destaca que “construir un metro cuadrado cuesta lo mismo en toda la ciudad, por eso los barrios con mayor valor de venta resisten mejor el impacto”.
En este nuevo mapa, los desarrollos multifamiliares lideran la demanda. Tanto en la ciudad como en el Gran Buenos Aires, estos proyectos permiten una mejor optimización de costos y tiempos. “Los terrenos para viviendas multifamiliares siguen siendo los más demandados en CABA, sobre todo en barrios emergentes como Villa Crespo, Chacarita o Coghlan”, comenta Springer.
Más allá de CABA, el corredor norte del GBA sigue liderando el interés: Vicente López, Pilar, San Isidro, Benavidez y Tigre concentran la mayor parte de la atención. Las zonas urbanas consolidadas o en expansión, con buena conectividad y normativa clara, son las que despiertan mayor interés para proyectos con salida comercial.
Las formas de pago también se adaptan al nuevo contexto. La cesión de metros construidos sigue siendo moneda corriente, pero con variantes que buscan mitigar riesgos y evitar compromisos de caja excesivos. “El canje sigue siendo habitual, aunque tiende a la baja para lograr un costo competitivo”, señala Masoero.
Springer explica que hoy se observan fórmulas híbridas: “Se combina efectivo con unidades construidas, tanto en el mismo desarrollo como en otros”. Eso permite al propietario vender o alquilar rápido, mientras el desarrollador reduce su exposición en dólares.
A pesar del contexto incierto, el landbanking no desaparece, pero cambia su lógica. Ya no se compra tierra para esperar una suba genérica de precios, sino para asegurar futuras ubicaciones clave, con foco en normativa favorable y escalabilidad del negocio. Y puntualiza: “Hacer landbanking en CABA implica asumir riesgos altos, ya que la normativa que regula las construcciones en la Ciudad no son claras y en el último tiempo tuvieron muchos cambios. Por eso, se busca tierra para desarrollar pronto, no para especular”.
