Mayor eficiencia, productividad y ajuste de costos

Damián Tabkman, presidente de la CEDU al analizar la situación actual, precisó que a pesar del panorama adverso en materia de rentabilidad, hay nuevos proyectos y las obras siguen adelante. “Desde el sector estamos proactivos para encontrar soluciones pero restan muchos temas por hacer, uno es la desregulación impositiva y otro punto se centra en los Códigos de edificación, ya que cada jurisdicción tiene sus propias normas, lo que obstaculiza los permisos para construir” explicó. Entre los temas pendientes, se refirió al financiamiento mediante las hipotecas divisibles, donde se complica la instrumentación tanto por parte de los bancos como de los desarrolladores, que no cuentan con estructuras suficientes para responder a la requisitoria bancaria. Si bien calificó como una buena noticia los préstamos en dólares del banco Nación, anunciado por el ministro de Economía, también apuntó que no existe todavía un mercado de capitales y que el sistema de créditos hipotecarios es restringido y no termina de decantar

“Hoy las compañías tienen que prepararse para la Argentina que viene y la posibilidad de la llegada de capitales extranjeros. Es la transformación que más nos desafía, resaltó, aunque señaló que algunas empresas ya están en ese camino, el caso de Irsa y la alianza entre Argencons y Consultatio, por ejemplo. Son señales positivas, pero es enorme el trabajo por hacer”, consignó.

LAS REFORMAS PENDIENTES

En un ámbito propicio para el debate, el Congreso Inmobiliario en Expo Real Estate, donde se analizaron las perspectivas para la construcción privada, Santiago Tarasido, Ceo de Criba, resaltó: “Hay que tomar conciencia de lo que se consiguió en estos dieciocho meses, el ordenamiento de la macro que reclamábamos desde el sector, no perder esa dimensión a lo que se agrega de le ley de alquileres, el crédito, el blanqueo que fue exitoso, temas que se fueron cubriendo. Sin embargo faltan las reformas estructurales, ordenadores de incentivos, en otras palabras. “Si algo se hizo es atacar los problemas de raíz, así como se hizo con la macro, hay que hacerlo con los temas laborales, profesionales e impositivos”, apuntó.

Al analizar los distintos temas, manifestó que desde lo impositivo, ingresos brutos que se aplica en las distintas jurisdicciones, tiene efectos distorsivos en las formas en que se trabaja. Por otro lado, “en lo laboral, en un sector de obra de mano de obra intensiva hay 350.000 empleos formales, un tercio comparado con el mundo, y el resto es informal, porque no hay incentivos”, puntualizó. Sobre el tema costos señaló que no es el más importante ni el único problema, hay que analizar contra qué se comparan, “no se puede hablar de los históricos US$ 650 el m2, eso ya no existe en ningún lugar del mundo”, destacó. En cuanto al poder de compra de los salarios mensuales que se ubican entre dos y medio y tres, opinó que queda un espacio de mejora a través del financiamiento. Uno de los puntos clave es mejorar la eficiencia, y en ese sentido desde Criba han implementado una serie de mejoras en gerenciamiento de obra, pre ingeniería, pre construcción, e introduciendo tecnología BIM. “El tema es la productividad,las empresas tienen que prepararse para un cambio de paradigma”, recalcó.

Por su parte, Carlos Spina, socio de Argencons, apuntó: “Nos toca vivir la transición que se está dando también en el mundo que se está encareciendo. Es un doble acercamiento a la realidad. Para poder llegar a cero, se debe trabajar en la eficiencia. Y estar preparados para financiarnos, es la única salida. Considerando que no hay ahorro de largo plazo, se necesitan créditos para financiar flujo; usar como respaldo los ingresos futuros de las familias y no limitarse a los depósitos preexistentes en el sistema”.

En relación con el tema financiero, Alejandro Furst ceo de Landmark sostuvo que ya están trabajando hace tiempo en el mercado de capitales, incluidas conversaciones con el Banco Nación. “Hay dinero disponible y vocación para hacer negocios, si se consideran rentabilidad y riesgos” especialmente en el mediano plazo.

Gerardo Azcuy, socio fundador y director general de Azcuy, precisó que como desarrolladores han atravesado distintas coyunturas. Actualmente el problema de costos no es tan fuerte. Consideró que en un marco de estabilidad se van ampliar los márgenes. En los años anteriores se vivía una situación de desconfianza y eso influyó en menores ventas. “Hoy se está ante otro panorama, las ventas se han incrementado, pero se necesita mejorar la productividad”, consideró.

Andrés Brody, socio de Brody Friedman, retrocedió en el tiempo para señalar que el problema comenzó en 2018, luego la pandemia dejó a la construcción fuera de mercado, a ello se agregó la devaluación de 2023 y los costos se duplicaron en dólares. Hubo que revisar los costos, generar mejoras en los procesos, aplicar equity en los proyectos, bajar la rentabilidad. El sector privado ha hecho el ajuste. También marcó que es un sector que genera riqueza al Estado, con gravámenes distorsivos como el impuesto a los sellos. Al hablar de perspectivas, “el año 2024 fue un año de expectativas, nos fondeamos con las preventas y demostramos que tenemos capacidad. Hoy ya no tenemos inflación en dólares y es el momento de entrar al negocio, apuntando a un mejor 2026”, subrayó.

Patricio Lanusse, socio y director de Relaciones Institucionales de EIDICO, coincidió con otros oradores en la necesidad de la eficiencia de procesos, productividad y reducción de costos, aunque advirtió que estos factores tienen un límite “hasta tanto lleguen reformas estructurales en lo laboral, en mano de obra y en financiamiento”.

El directivo remarcó la naturaleza de largo plazo de los proyectos que manejan: “Hay que tener un ojo que vaya más allá del contexto actual, porque se trabajan en el largo plazo”. En referencia al creciente interés de inversores extranjeros por adquirir tierras, consideró que esto no representa una amenaza, sino una oportunidad: “Los desarrolladores conocemos como nadie el desarrollo inmobiliario en la aventura, así que creo que más que competir nos vamos a complementar”. También analizó el impacto del crédito al usado y sostuvo que se ven más operaciones de reventa en proyectos terminados, y eso “también traerá agua para el molino del desarrollo de pozo”.

Finalmente, Issel Kiperszmid, ceo de Dypsa Internacional se centró en los cambios de estos últimos años, en los que se trabajaba para el inversor. “Pero hoy en día hay que empezar en el usuario final y en el crédito”. También puso el acento en la manera de construir, de manera más tecnológica con prototipos, con mayor control de los costos, y productos más homogéneos acordes con los estándares internacionales.