Los inquilinos continúan a la deriva

“La ley de alquileres vigente ha traído muchas complicaciones a todas las partes (inquilinos, propietarios) y a las inmobiliarias que intermedian. Y es que el intervencionismo en el mercado locatario data de muchos años, pero siempre que se implementó trajo las mismas consecuencias: una fuerte caída en la construcción de viviendas para alquilar y un crecimiento del déficit habitacional. Por lo tanto, desde que se promulgó la ley era esperable pronosticar una crisis en el mercado locatario, que terminaría perjudicando fundamentalmente a quienes teóricamente se pretendía beneficiar, puntualiza Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios

Si bien el miércoles 22 de junio, se logró un marco de consenso para el proyecto que impulsan Juntos por el Cambio, Interbloque federal, entre otros, resta aún avanzar en la reforma que se estima será tratada en una sesión especial, pero hasta el momento los proyectos continúan en discusión y no se ha llegado a un acuerdo.

Lo cierto es que la situación se complica cada vez más. En la ciudad de Buenos Aires hay solo 5000 unidades en alquiler, el 75% de las cuales pertenecen al segmento más alto. En ese contexto, cómo actúan inquilinos y propietarios. Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, es contundente: “Tanto los inquilinos como los propietarios están en un limbo. Ninguno de los dos sabe qué ocurrirá, si se cambiará la ley (y en ese caso en qué condiciones) o si continuará la actual. La imprevisibilidad es muy fuerte”.

QUÉ PASA A LA HORA DE RENOVAR UN CONTRATO.

Altgelt indica que los contratos que habían empezado con la ley anterior por lo general se renuevan con acuerdo entre las partes, aunque el precio sea menor a lo que pagaría el mercado con la nueva ley. Aunque en general a la hora de negociar ambas partes son exigentes e inflexibles.

A su vez Mario Gómez comenta que los propietarios priorizan a los buenos inquilinos. Si la experiencia ha sido buena, el propietario va a tratar de retenerlo y en muchos casos, está dispuesto a acordar renovaciones ajustando el alquiler a valores menores que la inflación con el objeto de retener a un buen inquilino.

“Hay que considerar que el alquiler es el único precio de la economía inflacionaria argentina que se mantiene en un mismo valor durante 12 meses. Esto hace que, en los demás temas, el propietario trate de no verse perjudicado y por eso se pone exigente”, precisa.

Uno de los temas en que los propietarios son más exigentes es con las garantías. Respecto a los honorarios de los profesionales inmobiliarios, en la ciudad de Buenos Aires está vigente la ley que impide cobrar honorarios al inquilino en contratos de vivienda y por lo tanto, los mismos son a cargo del propietario.

DEMANDA Y OFERTA DOS POLOS OPUESTOS

“La demanda es sostenida en todos los barrios de la Ciudad, sobre todo donde se mueve el público joven: Palermo, Villa Urquiza, Nuñez, Belgrano. En cambio, la retracción de la oferta es generalizada. Recoleta y Retiro, las zonas con menos unidades en alquiler”, apunta Altgelt”. A su vez, Gómez indica que “podría pensarse que en los barrios más alejados y menos demandados tendría que sentirse menos la falta de viviendas en alquiler, pero dada la situación actual, la escasez de oferta afecta a toda la Ciudad”.

PRECIOS

La escasez de oferta, debido a que muchos propietarios retiraron del mercado sus unidades, se refleja en los peecios, que según datos de Zona Prop, para un monoambiente es de 44.900 pesos por mes, un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en 53.450 pesos y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 73.930 pesos por mes. Valores que comparados con los salarios de un sector medio, que es el perfil del inquilino, no cierran.

PROPUESTAS

Ante esa situación, Gómez comenta que desde Unidos por la Profesión, entidad que nuclea a un grupo de profesionales inmobiliarios, se logró que el bloque de Juntos por el Cambio en Diputados llevara un proyecto en donde se detallan 11 puntos, que esperan se convierta en ley. Entre ellos, la posibilidad de realizar pagos por anticipado; la creación de la figura de los contratos temporarios; la corrección aclaratoria de la redacción de la resolución anticipada; la reducción del plazo mínimo legal; la modificación de las excepciones al plazo mínimo legal; la modificación del artículo de registración; la libertad de pactación en el ajuste de los contratos; la actividad de locación de inmuebles como única unidad de explotación en el Monotributo; la exención fiscal del Impuesto a los Bienes Personales para inmuebles destinados a locación habitacional; y la exención fiscal del Impuesto a los débitos y créditos bancarios para inmuebles destinados a locación habitacional.

UN PANORAMA SIMILAR EN ROSARIO

“Vemos que la dirigencia está preocupada en otras cosas y no en la realidad de lo que está pasando en el tema alquileres”, apuntó el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), Andrés Gariboldi. Y recalca que el Congreso Nacional “se preocupa por temas políticos y no por lo que realmente le pasa a la sociedad. El problema es que no se encuentran inmuebles para alquilar y si se encuentran, están carísimos. Esto se debe al plazo y la actualización del contrato de la ley vigente. No actualizar el inmueble por el término de un año es una locura en un país que tiene una inflación del 60%. Eso hace que el que tenga un inmueble lo ponga a la venta porque no tiene ningún tipo de sentido cobrar lo mismo en enero que en diciembre”.

Y agrega que Propia, la web del COCIR para vender y alquilar inmuebles cuenta con 56 mil unidades a la venta y unas 800 en alquiler, “cuando en realidad tendría que haber unas 8.000 para alquilar”. Y puntualiza: “En 2019 tardábamos en alquilar un inmueble tres meses, hoy con tres llamados lo reservan”.