Ley de alquileres: Un nuevo rumbo, reclamado por el sector

Desde el estudio especializado en locaciones Abatti &Rocca, indicaron que desde el momento de la inclusión del tema, la derogación, queda firme. Esto significa que “no existe plazo mínimo legal para ningún tipo de contrato de locación (vivienda o restantes destinos), si no el que pacten las partes. En caso que los contratantes hubiesen omitido fijar un plazo en el contrato, entonces la vigencia del mismo será de dos años para locaciones habitacionales y de tres años para los restantes destinos”.

Otro tema para analizar sus efectos, es que en los nuevos contratos habrá libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y los ajustes de los alquileres. Se admite la utilización de índices, y las partes pueden pactar ajustes con la periodicidad que deseen, e incluso se pueden pactar alquileres en moneda extranjera. Asimismo rige la resolución anticipada, en la cual el locatario puede resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros seis meses y se establece una única indemnización en favor del locador que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato.

PAGOS Y GARANTÍAS

Asimismo se otorga total libertad para determinar las garantías y fianzas de los contratos, como la moneda de los depósitos, al mismo modo de acordar el plazo de restitución de los inmuebles. Las partes no pueden pactar una periodicidad inferior a la mensual., y se admite que en las locaciones habitacionales las partes acuerden pagos por varios períodos juntos, lo que antes estaba vedado. Finalmente, los contratos celebrados con anterioridad al DNU y que no vencieron, se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración, la cual puede ser el Código Civil y Comercial, la Ley 27.551 o la Ley 27.737.

Queda ahora esperar la resolución sobre el punto en la Comisión Bicameral del Congreso, donde todas las instituciones del sector habían ya sentado posición con respecto del cambio.

UNA MEDIDA SOLICITADA

Los deplorables resultados de la intervención en el mercado de alquileres, donde la oferta actualmente es prácticamente nula, provocaron que el anuncio de la derogación se viera en general con confianza en el sector. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos indicó que “Hay optimismo, pero también una visión prudente sobre cómo el gobierno entrante logrará implementar los profundos cambios anunciados. Eso se traduce en proyectos que se vuelven a poner en marcha, pero que tomarán ritmo cuando se consolide el rumbo” Respecto de la Ley de Alquileres, cuya derogación se incluye en el decreto que abarca la política propuesta para numerosos sectores, consideró que será bienvenida por el mercado para que la gente se vuelva a animar a poner sus viviendas en alquiler. “ Creo que eso sucederá en el corto plazo. De todos modos, en la micro del sector no creo que haya
cambios muy rápidos, porque la situación económica del país, a mi criterio, no da lugar al regreso del crédito hipotecario de forma masiva, accesible e inmediata. Al menos hasta que la macroeconomía se normalice. Cuando ello suceda, creo que cambiará mucho nuestro modelo de negocios. Lo que falta es confianza, que descienda la inflación, se estabilice la economía y que aparezca el crédito”.

Carlos Spina, en su carácter de presidente de la AEV, resaltó: “Vemos con mucha expectativa el cambio de gobierno. Las reuniones que hemos mantenido con Héctor Lostri, secretario de de Vivienda y Hábitat, nos confirman que estamos en el camino correcto, en cuanto a que apoya la derogación de la Ley de alquileres y los créditos hipotecarios en el pozo, es decir las hipotecas de bien futuro, un nuevo derecho real que ya se aplica en países como Uruguay, Colombia, Perú, entre otros. Lo que falta es confianza, que descienda la inflación, se estabilice la economía y que aparezca el crédito. Creemos que tiene ser dedicado a lo nuevo para así poder poner en marcha un ciclo productivo para el sector”.

Alejandro Bennazar, miembro de la Cámara Inmobiliaria Argentina, puso sobre el tapete los devastadores efectos de la ley, condenando a las familias que necesitan alquilar, y que con el retorno de la oferta podrán tener posibilidad de elección. En este sentido dijo que ya hubo consultas sobre todo para comprar unidades para destinar a la renta, “un hecho auspicioso porque se había roto la cultura del ahorro en ladrillo, y la derogación es un incentivo para volver unidades al mercado”.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, considera que la derogación de la ley de alquileres era algo esperado por la oferta y la demanda. ”En la nueva etapa se va a priorizar la capacidad de libre contratación entre las partes. Hay algunos casos menos conflictivos, como el plazo: No existe plazo mínimo legal para ningún tipo de contrato de locación (vivienda o restantes destinos). El plazo será el que pacten las partes”. Pero agrega, que en el tema del precio, si bien hay libertad absoluta para determinarlo, la moneda de pago y los ajustes, acá el valor agregado de los corredores inmobiliarios va a ser fundamental. Los propietarios sienten que estuvieron siendo perjudicados durante mucho tiempo, pero por otro lado, están las reales posibilidades de los inquilinos.

Y apunta que la ley de alquileres sancionada en julio de 2020 y la que estuvo vigente durante sólo dos meses a partir de octubre de 2023 generaron una fuerte reducción de la oferta, que terminó perjudicando a los que supuestamente quería proteger.

“Esto provocó una disparada en los precios iniciales (que luego quedaban atrasados por las tasas de inflación, hasta que se producía el ajuste de precios previsto en la ley. La contracción de unidades ofertadas dado que los propietarios rechazaban el nuevo plazo de tres años de contrato y las actualizaciones anuales. Es esperable que con estas nuevas medidas se incremente la oferta y esto traiga como consecuencia una baja en los precios que haga más conveniente la contratación para los inquilinos, no sólo en materia de precios sino también en plazos y modos de ajuste”.

Gastón Mazzei, gerente general de una firma del corredor sur, también ve positiva la derogación. “Esta medida impacta de forma directa al consumidor final dando la posibilidad de tener mayores opciones donde instalarse, como así también al inversor para que ponga a la renta aquellas propiedades ociosas. Es clave que se recupere el libre comercio y las reglas claras para ambas partes. En lo personal, nuestra expectativa es que los contratos de alquiler se rijan a través del Código Civil; como un contrato entre partes mediado por las inmobiliarias para acercar las contrapartes y llevar tranquilidad a ambas y transparencia a lo largo del plazo de contrato.”.

Luis Signoris, gerente general de CGF indicó en relación a la reciente derogación de Ley de Alquileres: “ consideramos será un enfoque más equitativo para todas las partes involucradas. No obstante, el mercado todavía tiene una deuda pendiente respecto de créditos hipotecarios accesibles, que den inicio a una etapa de solución al déficit habitacional que existe y se incrementa año tras año. Resultaría sumamente beneficioso que en el porvenir se presente una iniciativa que contemple la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios en condiciones razonables, es una iniciativa que empujamos constantemente desde las Cámaras”.