Las hipotecas divisibles ilusionan al mercado
En un comunicado conjunto, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos y la Asociación de Empresarios de la Vivienda, definieron al instrumento como “clave” para el sector. Y sostienen que “debe ser considerado como un hecho fundamental de una nueva etapa para facilitar el acceso a la vivienda en el país”.
La medida, habilitada a través del DNU 1017/24 habilitó la constitución de hipotecas divisibles y las que se otorguen sobre el derecho real de superficie. Y consideran que como consecuencia “se abrirán las puertas al financiamiento bancario a largo plazo para compradores en pozo, hoy inexistente”, y se comprometen a trabajar en el impulso a la iniciativa.
Asimismo, la Cámara Inmobiliaria Argentina, a la par de ponderar al crédito hipotecario como “un instrumento fundamental para el acceso a la vivienda, para el desarrollo de la inversión privada, y por ende la reactivación económica y productiva del país”, agrega que “La medida que crea la llamada Hipoteca de bien futuro, nos permite avanzar en la comercialización de inmuebles de pozo” es muy bienvenida en el sector inmobiliario.
Por su parte CAVERA, sostuvo que “El sistema del DNU 1017 no está destinado exclusivamente a reemplazar o facilitar la continuidad de obras del Procrear- para lo cual sin duda será útil- sino principalmente para instaurar un sistema financiero que facilite la construcción y adquisición de viviendas en stock y a construir”.
En una reciente reunión con el secretario de Desarrollo Territorial, Habitat y Vivienda de la Nación, Rodrigo Aybar, se informó que se busca transferirlas a las provincias y municipios que actuaron como entes ejecutores. Al momento sobre 49.000 viviendas ya han firmados acuerdos de financiamiento por 33.000, mediante convenios con 29 jurisdicciones provinciales. Las provincias de Córdoba y Buenos Aires no tenían acuerdos previos pues allí se canalizaron por los municipios. Y calculan que están involucrados aproximadamente 17.000 predios
EL DERECHO DE SUPERFICIE
Pedro Nicholson, socio en el Estudio Beccar Varela, sostuvo que “es una medida que el sector inmobiliario esperaba hace años y que surge de reciclar algunas normas que ya existían en el Código Civil y Comercial”. Por ejemplo el artículo 2191 que permite garantizar un crédito con una hipoteca por el total, aunque admite que si las partes se ponen de acuerdo es posible subdividirla. “Con lo cual si el desarrollador recibe un crédito, garantiza con el terreno, y ahora puede transferir parte de esa hipoteca al adquirente del dominio o del derecho de superficie. Esto abre una ventana gigante para financiar desarrollos al pozo, porque se pueda utilizar para que cada adquirente tome parte de esa hipoteca, que se garantiza registrando el boleto, lo que lo protege aunque la obra no esté finalizada aún. No obstante, el desarrollo del instrumento va a depender de la confianza que los bancos vuelquen sobre la implementación, subrayó.
CAMBIO DE PARADIGMAS
El mes de octubre “fue récord de otorgamiento de hipotecas y se autorizaron créditos UVA por US$ 175 millones, una suba del 71% con respecto al mes anterior” puntualizó Mario Gómez director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, quien testimonió que en una firma que realizaron en el Banco Ciudad, había un movimiento en la sucursal “que no veíamos desde 2018” En el caso referido, se trataba de un matrimonio joven que accedió a un tres ambientes en Caballito, – les financiaron un 75%- y van a pagar en diciembre como cuota de la hipoteca $ 300.000.
Respecto de las hipotecas de bien futuro, indicó que “con estas herramientas la Argentina ingresa al mundo capitalista. Una sociedad que convive con crédito presenta un paradigma distinto: no es lo mismo trabajar para los que puedan pagar de contado que para todo el universo de gente que accede con crédito hipotecario”.
El operador considera que con la hipoteca de bien futuro el crédito hipotecario llegó a los desarrollos inmobiliarios, aunque concede que obviamente va a ser algo paulatino, pero es un inicio.
“Estamos en momentos de implementación, todos aportando ideas a los bancos con propuestas”, sintetizó Mali Vázquez, directora ejecutiva de la CEDU, y Damián Tabakman, presidente, sugirió que “las permutas de terrenos contra metros podrían empezar a instrumentarse con esta herramienta, que además podría utilizarse para hacer convivir esa modalidad con un préstamo bancario para la obra, que es algo que empieza a aparecer.
Sobre otros aspectos del mercado de desarrollos, Mario Gómez apunta que continúa una erosión de la rentabilidad por el aumento de los costos de construcción medidos en dólares, aunque los usuarios muestran más interés en comprar lo que demuestra el crecimiento de las escrituras en CABA, un 31% en lo que va del año. Además, los valores ya no crecen al ritmo acelerado que tenían y hoy están por debajo de la inflación (un 40% debajo de los niveles de noviembre de 2023 ajustado por inflación).
Con respecto al blanqueo ingresaron más de US$ 20.000 millones y los depósitos en dólares son los más altos en 5 años. Esta buena performance genera expectativas en el mercado.
