La escasa credibilidad atenta contra el blanqueo
Para evaluar este blanqueo es pertinente analizar qué sucedió con la última referencia que tenemos (los CEDINES, vigentes entre los años 2013 y 2015), indagar sobre las características del actual incentivo impositivo y proyectar qué performance podría tener.
Lo CEDINES (Certificado de Depósito para la Inversión) que impulsó la entonces presidenta Cristina Fernández de Kirchner, funcionó bien pero no logró los objetivos deseados, si tenemos en cuenta que se blanquearon cerca de US$ 2.000 millones (la mitad de lo que aspiraba el gobierno). A pesar que la cuestión operativa fue transparente y efectiva, el descrédito político que trasmitía el oficialismo de turno desmotivó a muchos inversores a aprovechar este beneficio impositivo.
En esta ocasión, y frente a lo expuesto en el Presupuesto 2023, el blanqueo está condicionado al fin último del inmueble a adquirir, que tiene que ser para vivienda propia o para el alquiler tradicional. Entender el principal problema que presenta el mercado inmobiliario actual: mucha oferta de propiedades para la venta y poco stock para el alquiler (lo que hace subir los precios de la renta) explica el enfoque que se le quiere dar: Traspasar viviendas en venta al sector de los alquileres para que sus precios se estabilicen. Sumado al beneficio colateral que gozará el ámbito de las compra-ventas, con poca actividad desde la crisis financiera del año 2018.
Para visualizar las proyecciones que podría tener esta medida es interesante hacer un análisis cualitativo respecto a los efectos que produjeron los citados CEDINES, teniendo en cuenta que lo está impulsando un gobierno con similar tinte político. La cantidad de ventas en el año 2015 mostraron un balance levemente positivo (12% aproximadamente respecto al período previo a su instrumentación). Pero, si tomamos como parámetro el período pre cepo (2011) el balance de los CEDINES concluyó con una disminución del 38%. Por lo cual, podemos concluir que, con el anterior blanqueo, se logró disminuir la crisis, no reactivar el mercado inmobiliario.
La coyuntura política también es un factor que merece ser evaluado, porque coincide con un gobierno que no logra (ni logrará) despertar credibilidad en la mayoría de sus ciudadanos, a lo cual hay que agregarle el inminente inicio del año electoral (2023) momento en que, generalmente, los inversores apelan al wait and see en vez de cambiar su liquidez por activos reales, más allá que técnicamente conviene hacerlo.
Un dato no menor son los tiempos de implementación porque un proyecto de este tipo requiere plazos largos. En caso que sea incluido en el Presupuesto 2023, tendrá luego que tener dictamen de diputados y senadores, para finalmente llegar a la votación definitiva y su posterior reglamentación. Por lo cual, si avanza todo bien, los interesados en comprar una propiedad usada con este blanqueo tendrán que esperar hasta mediados o fines del año que viene.
Nuestra proyección, en definitiva, contradice la teoría y la práctica. Porque, si bien recomendamos utilizar este nuevo blanqueo (la teoría) estimamos que, en general, la demanda inmobiliaria seguirá comportándose como hasta ahora: Comprando más por necesidad, que por conveniencia impositiva o financiera (la práctica).
