La agenda sectorial: Construir vivienda con menores regulaciones

Si bien la ciudad de Buenos Aires exhibe un buen nivel de nuevas construcciones, sobre todo en los barrios más tradicionales, la construcción sigue concentrada en un target de alto nivel adquisitivo e inversores. El crédito hipotecario, por otra parte, ha activado el mercado de inmuebles usados, pero todavía no se aplica para nuevas construcciones. Cómo entonces plantear una agenda sectorial integradora con menores regulaciones que posibiliten una reactivación del sector.

Desde el punto de vista sectorial, Damián Tabakman, presidente de la CEDU apunta que comienza obviamente por los créditos, que hoy solo aplican a usados. “Es clave que lleguen, con algún formato, también a los pozos”. Y comenta que las hipotecas divisibles cuentan con todo el marco legal, pero en la práctica no se aplican, los bancos no las ofrecen, salvo en algunas provincias. “Es una batalla que hay que seguir dando”, puntualiza.

Otro punto es la cuestión impositiva. Hace falta un “Rigi construcción” que aliente nuevos proyectos y que haga a la vivienda más accesible. Podría ser algo similar a lo que tienen hace años en Uruguay.

En tercer lugar, señala la productividad y desregulación. Tal como se hace en muchos países, es necesario que las obras puedan empezar de inmediato bajo la responsabilidad de los profesionales, y que luego se atengan rigurosamente a los controles gubernamentales, tal como ocurre con tantas otras profesiones, pero no en la construcción.

La hoja de ruta es simple pero la puesta en práctica es muy desafiante. ¿Qué se podría esperar si se reactivara la construcción? “Un aumento muy relevante del empleo y la inversión, en un sector como el nuestro que genera un efecto multiplicador tremendo, a diferencia de otros, como la energía o la minería”,

Se sabe que la construcción es la “madre de las industrias”. Cuando florece, rápidamente mucha gente accede a un empleo nuevo en los grandes centros urbanos del país, y ello además tiene como contrapartida la ejecución de viviendas, que tanta falta hacen” resalta.

Según el último informe de Metadato, que elabora la CEDU, , el precio de venta en pozo creció un 3,53%, apenas recuperando el promedio alcanzado en el año 2018. Mientras tanto, el costo de construcción acumula desde esa fecha un crecimiento de 51,55% en dólares, factor que continúa esmerilando la rentabilidad del sector

Por su parte, Marcos Juejati, de North Baires considera que hoy el mercado muestra señales mixtas. Por un lado, hay una recuperación incipiente en algunos segmentos, apalancada en una mayor estabilidad relativa y en el reacomodamiento de costos en dólares. “Pero al mismo tiempo, seguimos operando con un mercado de demanda restringida y sin herramientas masivas de financiamiento, lo que limita el crecimiento sostenido”, destaca. Y agrega que la construcción privada tiene la capacidad de traccionar empleo, inversión y desarrollo urbano en poco tiempo. “Pero, para que eso ocurra a escala, es necesario consolidar un entorno más previsible y generar condiciones que permitan pasar de una lógica defensiva a una de expansión”, comenta..

Cuando se analiza cómo se forma realmente el precio de una vivienda aparecen muchos factores que no se ven. “El proceso empieza con impuestos, gastos notariales, costos financieros y meses —a veces años— de trámites antes de empezar a construir. El desarrollador asume todo ese riesgo inicial. Y en un país con inflación alta y cambios constantes de reglas, ese riesgo no es menor”, puntualiza Andrés Brody, del estudio Brodyfriedamn

QUÉ ENCARECE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS

El problema no es un solo factor. Es una acumulación de costos. Hay impuestos en cada etapa del proceso: en la compra del terreno, en los materiales, en las empresas constructoras, en los servicios y en las tasas municipales. Todo eso se va sumando hasta llegar al precio final. Si a eso se agregan los tiempos administrativos y el costo financiero de las demoras, producir vivienda termina siendo más caro de lo que debería.

Por lo tanto, Brody destaca algunos temas: reducir los tiempos administrativos, simplificar regulaciones, mejorar la previsibilidad jurídica y revisar el impacto acumulativo de los impuestos. “No se trata de eliminar reglas, sino de construir un sistema más eficiente. Lo paradójico es que muchas veces el propio sistema que dice querer más vivienda termina encareciendo su producción”, puntualiza.

Y a pesar de esas barreras, Brody rescata que la Argentina tiene desarrolladores, empresas constructoras y profesionales con enorme capacidad para producir ciudad. Lo que muchas veces falta es un marco más simple, más estable y más previsible que permita transformar esa capacidad en más viviendas. “Porque cuando producir vivienda se vuelve demasiado caro, el problema deja de ser inmobiliario: se transforma en un problema de desarrollo para todo el país”.

CÓMO AMPLIAR EL UNIVERSO DE COMPRADORES

Marcos Juejati coincide en que hay que consolidar un sendero de previsibilidad y profundizar el acceso al financiamiento. Hoy el crédito hipotecario empieza a reactivarse, y eso es una muy buena señal, pero el desafío es que su alcance sea más amplio y acompañe las distintas etapas del proceso inmobiliario.

En ese sentido, es importante avanzar hacia esquemas que también integren a los desarrollos en pozo, que son parte estructural de la dinámica del sector y permiten generar oferta nueva. Cuando el financiamiento logra articular tanto la compra como el desarrollo, se potencia todo el ecosistema.

“Con reglas claras, estabilidad y herramientas financieras que acompañen de manera más integral, el mercado puede ampliar su base de demanda de forma sostenida y con una mirada de crecimiento de largo plazo”, puntualiza

LOS TEMAS DE AGENDA

“Es una agenda que requiere un abordaje integral”, evalúa Juejati. Por un lado, el crédito es clave para dinamizar la demanda, pero no alcanza por sí solo. Del lado de la oferta, hay que trabajar sobre la estructura de costos, donde el peso impositivo tiene una incidencia muy significativa en el valor final de las unidades.

A su vez, otro punto se centra en los procesos de aprobación y habilitación siguen siendo largos y, muchas veces, poco previsibles. “Ahí hay una oportunidad concreta para el sector público: simplificar, digitalizar y acotar los tiempos administrativos. Si logramos avanzar en estos tres frentes —financiamiento, carga impositiva y eficiencia regulatoria—, el impacto en la actividad sería inmediato”, sostiene.