Inversión en ladrillos: ¿usados o pozo?
El mercado inmobiliario argentino atraviesa un punto de inflexión. Tras un 2025 marcado por un fuerte aumento en los costos de construcción, que llegaron a subir más de un 100% en dólares en el último bienio, el escenario de inversión para este año presenta una dicotomía entre las unidades a estrenar y las de segunda mano.
En lo que va del año, las unidades usadas han ganado terreno frente al pozo por una razón netamente económica: el precio de oportunidad. Con un stock que supera las 110.000 unidades en la Ciudad de Buenos Aires, los valores de los usados se han mantenido estables o con subas moderadas (apenas un 2,4% en el último año), quedando rezagados frente al incremento del costo de los materiales.
Ariel Champanier, CEO de RE/MAX Premium y referente del sector, sostiene que el mercado ha cambiado su fisonomía. Para el experto, la clave reside en la capacidad de respuesta de la demanda ante un escenario más previsible. Respecto a la brecha de precios, destaca que, aunque el mercado viene de años complejos, el crecimiento en la cantidad de operaciones (proyectando un alza del 20% para este año) valida que los precios actuales sean vistos como un piso.
Invertir “desde el plano” históricamente ofrecía beneficios de entre el 20% y 30% de rentabilidad al finalizar la obra. Sin embargo, el encarecimiento de la construcción en dólares enfrió este segmento en 2025, donde solo el 2% de los compradores optaba por esta modalidad. No obstante, la tendencia podría revertirse si la inflación se estabiliza. Algunos analistas sugieren que, con el stock de “oportunidades” en usados agotándose, el pozo volverá a ser la opción para quienes buscan pagar en cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC.
¿USADO O POZO?
A la hora de elegir uno sobre el otro, el inversor deberá pensar si lo que busca es liquidez inmediata o capitalización a largo plazo. “El usado es hoy el refugio de quien tiene el billete en mano y quiere ver resultados ya”, explica Champanier. “El pozo vuelve a ser atractivo para el que no llega al total y prefiere pagar su inversión mientras se construye”,
En el caso de los usados, el especialista señala como pros el precio de entrada, históricamente más bajo que el m² a estrenar; la renta inmediata que permite generar flujo de caja; el factor certidumbre; y, por último, el hecho de que este tipo de inmuebles son aptos para créditos. Las contras: el mantenimiento, las propiedades usadas pueden requerir refacciones costosas o tener expensas más altas por edificios antiguos; además pueden ser menos eficientes energéticamente.
Cuando de inversiones en pozo se trata, Champanier destaca como las principales ventajas a la financiación, que se trata de unidades con garantía de obra, materiales modernos y amenities. También que, en etapas tempranas, se pueden elegir terminaciones o unificar unidades, lo que permite cierta personalización. Por último, si el mercado sube, el departamento vale mucho más al finalizar la obra que lo invertido inicialmente. Como contras: el riesgo de obra que puede ocasionar demoras, la no generación de renta por al menos 24 0 36 meses y que las cuotas pueden saltar abruptamente, si la inflación de la construcción (CAC) se dispara.
