Hipotecas divisibles: Un camino prometedor, pero a recorrer

Si bien la medida es un avance, requiere también un marco de estabilidad económica, la adecuación de los bancos y desarrolladoras en sus estructuras internas, un mercado de capitales robusto y la participación del Estado. Algunos de los puntos que subrayaron los desarrolladores y especialistas consultados por Áreas Globales.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, celebra la medida y afirma que ahora hay que esperar que los bancos lo pongan en marcha:” Por lo que vimos hoy el que está más adelantado es el Banco Nación, aunque todavía no tienen un producto, nos dicen que lo están trabajando seriamente y ojalá nos sorprendan los demás”.

Para que los desarrolladores las puedan utilizar, será necesario ajustar estructuras en cuanto estén disponibles. En paralelo, destaca, es la posibilidad de inscribir los boletos de compra en pozo en el Registro de la Propiedad Inmueble, para darles mayor seguridad jurídica a los compradores en pozo, lo que es un avance, pero tampoco aún está disponible ya que se están armando los sistemas, que darán mayor seguridad al comprador ante posibles estafas y será un elemento comercial distintivo que ayudaría al vendedor. Al menos en Capital Federal ya se instrumentó. “Llevará su tiempo, pero es importante de la mano de la normalización de la economía argentina”, resumió.

Por su parte, Carlos Spina, socio y director comercial de Argencons, evalúa: “En líneas generales es un acercamiento más. Pero al no haber disponible ahorro de largo plazo, tampoco va a modificar la situación actual radicalmente. Hay que seguir trabajando no veo que con esta medida se destrabe el financiamiento en el pozo”.

Daniel Mintzer, director de G&D Developers, considera que en teoría es  una noticia super buena, porque activa la posibilidad de que un comprador tome un crédito desde que comienza la obra. Una herramienta que sirve tanto a los desarrolladores como al comprador.

Con respecto a la posición de los bancos, remarca: “No sabemos a qué tasas querrán prestar, si tienen fondos colocados a largo plazo como para prestar a 20/30 años. Hay que considerar que actualmente los créditos están 8/8.5 % en Uvas. Todavía no está la reglamentación completa, pero entendemos que estará en unas semanas. Es un proceso gradual e iremos viendo cómo se desenvuelve con el tiempo”.

LA POSICIÓN DE LOS BANCOS

La arquitecta María Laura Calle, Magíster en Desarrollo Inmobiliario de Universidad de Belgrano y SCA, precisa que para que haya desarrollo del mercado hipotecario deben darse tres condiciones: Estabilidad económica, legislación y voluntad política. Y comenta que desde 2015 hubo muchas herramientas legislativas en este sentido: Unidad de Cuenta UVA,

Comunicaciones de BCRA para propiciar la venta de flujo (COM BCRA A 6250 y 6297)  y desde 2024 con el DNU 1017724 la hipoteca divisible que, a partir de su reglamentación, abre las puertas para el acceso al crédito. “Esto es una gran noticia para el desarrollador que ahora cuenta con una demanda genuina de vivienda a la que puede ofrecerle financiación desde un comienzo bajando los niveles de aporte inicial”, resalta.

A su vez, Calle explica que para los bancos es un gran desafío, ya que deberán  pensar en armar equipos técnicos para el análisis de proyectos de inversión inmobiliaria, a fin de evaluar todos los riesgos involucrados entre los cuales  el riesgo de finalización de obra  y reputacional, en general, son los más delicados.

En este sentido, considera que, en un principio, seguramente la modalidad Corporate Finance cobre mayor protagonismo que la de Project Finance, enfocando el financiamiento a los usuarios finales con respaldo de la empresa (desarrolladores con mayor track record) en una primera etapa.

Asimismo y si bien, este tipo de financiamiento implica menores montos a erogar dado que se entregan en desembolsos, será necesario empezar a sentar las bases para la creación de un mercado secundario que asegure el fondeo necesario para esta operatoria. Y agrega que cada banco tendrá que hacer su propia reglamentación, según su apetito al riesgo.

DESDE LA VISIÓN DE LOS BROKERS

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y master en Finanzas, apunta que el nuevo instrumento dinamiza el mercado, protege a los compradores y potencialmente aumenta la oferta de viviendas.

La reglamentación abre para el bróker diversas posibilidades: financiamiento de proyectos en etapas iniciales; acceso a créditos hipotecarios para compradores, con condiciones similares a las de una propiedad terminada; y mayor seguridad jurídica.

También otorga flexibilidad para el desarrollo de proyectos: la posibilidad de hipotecar el derecho de superficie, que permite construir en terrenos ajenos, abre nuevas opciones para el desarrollo de proyectos urbanístico.

Con respecto a las entidades financieras permite ceder, securitizar o integrar en fideicomisos los créditos hipotecarios, así como la emisión de letras hipotecarias, con lo cual podrían aumentar la liquidez y permitirles otorgar más créditos. “Obviamente, la clave es que los bancos se sumen y ese es un proceso, y también implica adaptar las estructuras de parte de los desarrolladores para ser sujetos de crédito”.

TEMAS SERIOS A RESOLVER

Alejandro Furst, director de Desarrollos de Landmark Developments, es contundente: “Es un paso adelante, sí, pero todavía falta mucho para que el crédito hipotecario y el mercado inmobiliario realmente despeguen” Y en sus argumentos esgrime que la mayoría de los bancos carece hoy de la infraestructura adecuada para gestionar créditos con desembolsos atados al avance de obra, sin depósitos a largo plazo, el sistema está descalzado y el fondeo actual es caro, volátil y de corta duración, lo que limita la capacidad de ofrecer hipotecas sostenibles.

Por otra parte, con inflación y tasas de interés en alza, la banca prefiere la cautela antes que el riesgo. Las cuentas se hacen minuciosamente antes de cualquier entusiasmo desmedido. Furst también alude a la necesidad de garantías públicas: “Sin esquemas de cobertura o algún mecanismo que reparta el riesgo, el peso de la tasa y el riesgo cambiario termina recayendo casi exclusivamente en el cliente”

“Para aprovechar al máximo estas herramientas, será indispensable una profunda profesionalización de los equipos internos de los desarrolladores y los modelos de negocio. El que no suba el estándar, lamentablemente, quedará fuera del juego”, puntualiza.

Desde Eidico, Santiago Sanchez Sorondo, director de Legales apunta que la norma llega en un momento prometedor. Ya desde abril del año pasado, más de 16 bancos han vuelto a ofrecer créditos hipotecarios UVA, y se ha duplicado el volumen de créditos. “Pero los números, aunque alentadores, apenas rozan la superficie de lo que el sistema puede y debe alcanzar. Porque si de verdad se quiere ampliar el acceso al crédito, no alcanza con apuntalar la demanda, hay que facilitar la oferta. Y eso significa financiar lo nuevo”.

En ese sentido, con figuras como la hipoteca divisible y la hipoteca sobre bien futuro, se abren posibilidades concretas de financiar unidades aún no construidas, en terrenos que todavía no fueron subdivididos. “En otras palabras: por fin, el crédito se empieza a adaptar a la lógica real de los desarrollos urbanos, en lugar de exigirle al desarrollo que se adapte a la lógica tradicional del crédito”, subraya.