Exigencias del paulatino retorno a las oficinas

En el mercado corporativo argentino, la oficina dejó de medirse únicamente en metros cuadrados: con esquemas híbridos ya consolidados y una tendencia sostenida a optimizar superficies alquiladas, muchas compañías redujeron espacio físico, pero elevaron la vara en términos de calidad ambiental, diseño y experiencia.

Las oficinas atravesaron un proceso de transformación muy marcado a partir de 2021, cuando las empresas comenzaron a regresar al trabajo presencial pero aún mantenían fuertes políticas de trabajo remoto. “En ese contexto, muchas compañías rediseñaron sus espacios, reduciendo puestos fijos e incorporando más áreas colaborativas y salas de reunión para acompañar esquemas híbridos. Hoy, muchas de las grandes empresas han retomado esquemas mayormente presenciales —en algunos casos incluso en un cien por cien, o con un único día de home office— por lo que el desafío se centra en generar espacios más atractivos, flexibles y eficientes que incentiven a las personas a trabajar desde allí”, precisa Florencia Nardini, Proyect Manager de Newmark Argentina. Al mismo tiempo, indica que en zonas como el Micro y Macrocentro también se observa un proceso de reciclaje y modernización de edificios más antiguos para adaptarlos a estas nuevas demandas del mercado.

LA RECONVERSIÓN DEL EDIFICIO DE MAPLE

El edificio de la mueblería Maple que albergará las instalaciones de UCEMA es un ejemplo y un modelo de reconversión patrimonial inteligente que se resignifica al servicio de la educación. Con más de 15.000 m2 en 8 plantas, tendrá cuarenta aulas, auditorio, salones de usos múltiples flexibles, biblioteca, oficinas, comedor, bar y una gran terraza verde.

UNA ETAPA DE RECONFIGURACIÓN

La ingeniera Mariana Stange considera que “el mercado de oficinas está en una etapa de reconfiguración interesante. Después de algunos años de experimentación con el trabajo remoto, el esquema híbrido, que combina lo mejor de la virtualidad y la presencialidad se impone en la mayoría de las empresas que replantean a sus equipos esta modalidad con una mirada madura y a la vez humana. No se trata de volver a la oficina por obligación, sino de redefinir para qué y cómo se utiliza”. La presencialidad recupera protagonismo, pero bajo nuevos formatos: oficinas pensadas como espacios de colaboración, cultura y pertenencia.

Sostiene que, en paralelo, el liderazgo también está cambiando, con directivos más involucrados en las decisiones sobre los espacios de trabajo porque entienden que el lugar impacta directamente en la dinámica de los equipos, en el bienestar y en la construcción de cultura corporativa. Esto hace que hoy la búsqueda de oficinas no sea solo una decisión inmobiliaria, sino también estratégica.

EL MERCADO CORPORATIVO

En cuanto al mercado, Stange apunta que “el año comenzó con muy buen ritmo. Muchas empresas que habían estado evaluando decisiones durante 2025 hoy están avanzando con procesos concretos de relocalización, optimización de superficies o mejora de calidad de sus espacios”. Un mercado dinámico, con buena oferta, valores estables y empresas que buscan oficinas más eficientes, mejor ubicadas y capaces de acompañar los nuevos modos de trabajar.

En esta visión coinciden desde Colliers: “Después de un 2024 marcado por la cautela y un 2025 de reconfiguración, 2026 se perfila como el año de las decisiones inteligentes. En el real estate corporativo de Buenos Aires, los ocupantes -y también los propietarios- ajustan la brújula: ya no alcanza con “estar” en una buena zona o tener metros disponibles. Lo que empieza a pesar más es la ecuación completa: calidad del producto, costos operativos, flexibilidad, experiencia de usuario y, sobre todo, la capacidad de ejecutar cambios sin sorpresas de plazos y presupuesto. Ese giro se ve con claridad en oficinas premium: la vacancia sigue alta y la absorción aún es irregular, pero los precios se mantienen relativamente estables y aparece oferta futura en desarrollo (proyectos en obra y planificación) que vuelve a poner presión competitiva,

CON FOCO EN EL DISEÑO

Poniendo la lupa en el diseño, Ani Rubinat, presidente de Rubinat Arquitectura resalta: “el proceso de cambios en las oficinas se viene dando desde hace unos años, por la evolución de las nuevas tecnologías y su impacto en las formas de comunicación, además de la búsqueda constante del bienestar de las personas y la sustentabilidad. Lo que impulsó la socialización y resolución de tareas desde distintas formas”. Cada vez hay más espacios de colaboración: salas de reuniones para los equipos de trabajo o las conference rooms para conectarse en forma remota desde la oficina, ya sea entre sedes de la misma empresa o reuniones con clientes en forma virtual compartiendo proyectos, información, propuestas. También aumentaron las salas de proyecto, mesas para trabajo en equipo, áreas informales o “soft meetings” y lugares de encuentro. La oficina se diseña cada vez más con espacios de interacción e intercambio.

“En otros casos, el uso de cabinas, phone booths, o salas pequeñas para llamadas o responder con audios consultas y avisos, apelar a distintos tipos de formas de conectar en forma individual o máximo dos personas”, precisa. Además, por los grandes avances tecnológicos, las oficinas incorporan mejor equipamiento de videoconferencia, pantallas, plataformas de reserva, analítica de uso y herramientas que conectan el espacio físico con el digital. La tendencia actual es que las personas pasen del entorno presencial al virtual en forma espontánea, sin fricción.

En ese contexto, el diseño interior se volvió estratégico. La iluminación, los colores, la acústica y los materiales utilizados impactan directamente en la concentración, la percepción del espacio y el confort diario. La calidad del aire interior, en particular, gana protagonismo como variable de salud y productividad.

“Hoy los espacios de trabajo son flexibles, multifuncionales y están cada vez más enfocados en el bienestar de las personas. Las pinturas ya no cumplen únicamente una función estética, sino que se han convertido en herramientas clave para mejorar el confort visual, la calidad del aire interior y la percepción espacial”, explica Barbara Viero, especialista en la línea de revestimientos murales de Mapei. Y agrega que las superficies murales muchas veces relegadas a un rol decorativo, adquieren una nueva dimensión técnica, ya que en oficinas de uso intensivo, la resistencia, la facilidad de limpieza y la durabilidad inciden directamente en los costos de mantenimiento, una variable sensible en el contexto económico.

VALORES DIFERENCIALES

“Considerando la búsqueda del bienestar de las personas, se diseña para que la oficina “invite” a ir, lo cual viene originando mejor confort, luz, amenities, espacios sociales, zonas de descanso y una experiencia donde la cultura de la empresa se expresa a través de elementos que la diferencien y de carácter propio a los espacios, reforzando a su vez la marca. La oficina compite con la casa, al menos para algunas personas, así que tiene que ofrecer un valor diferencial, ya que muchas empresas han adoptado el modelo híbrido, si bien otras ya requieren de presencialidad los cinco dias hábiles”, comenta Rubinat. Respecto a la sustentabilidad indica que desde hace varios años la mayoría de los materiales que se utilizan en los espacios de trabajo son sustentables o en muchos casos reciclados con procesos comprobados, lo que suma a las recomendaciones para el cuidado del impacto ambiental y el bienestar de los usuarios. A ellos se agrega, la presencia de la naturaleza, la biofilia, que suma al mencionado bienestar de las personas. “Si antes se privilegiaba la cantidad de escritorios; ahora tiene más valor la flexibilidad, la tecnología, el confort y la posibilidad de alternar entre colaboración, foco y conexión virtual”, recalca

EL CONTEXTO

“Lo que está pasando con la toma de decisiones actualmente es que se está achicando el home office, hay un poco de desorientación en los directivos sobre lo que significa el regreso a las oficinas”, apunta Herman Faigenbaum, CEO de Contract Workplaces. Y explica que muchas empresas plantean es que los espacios anteriores, en muchos casos previos a la pandemia, son reducidos o con menos servicios porque había menos gente y el problema es cómo adaptarlos a la situación actual.

“Es como la vuelta a un lugar que ya no sirve. La gente no entra, no hay espacios para todos ni lugares de reuniones o cabinas para hablar por teléfono privadamente o espacios que admitan funciones colaborativas. Con lo cual todo obliga a repensar los espacios. Y es necesario recurrir al Facility Management para integrar personas, lugares y procesos dentro del entorno construido, alineando infraestructura y estrategia para impactar directamente en la productividad, la experiencia del usuario y la rentabilidad del negocio.

Además, destaca que la digitalización transformó el modo en que las organizaciones entienden el espacio físico. Los datos en tiempo real sobre ocupación, consumo de energía eléctrica y comportamiento de uso permiten tener inteligencia crítica para decisiones vinculadas con superficies, modelos flexibles o gestión del riesgo operativo.