Hacia dónde va la construcción privada

“Es un momento duro, los aumentos en los costos encarecen a los que venden en el pozo y deterioran o hacen inviable el margen de los que vendían a plazo fijo en dólares, y para los que compran con precios ajustables por la CAC aumenta el precio de las cuotas, en momentos que se deteriora el poder adquisitivo de la gente”, recalca Carlos Spina, presidente de la AEV y gerente Comercial de Argencons.

“Las cifras marcan ese desfasaje”, comenta Spina. Si se compara el índice CAC con respecto marzo a noviembre 2023, el alza es de 98,7 %; mientras que el dólar MEP sólo se incrementó 14,24%. “Es decir que el costo aumentó cuatro veces en dólares. Pero esto no es real, no es sostenible en el tiempo. Es una situación atípica, insisto es una foto, habrá que ver el resto de la película. Ante esa situación, algunos desarrolladores que ya vendieron desaceleran las obras, pero sería muy cauteloso de vender a precio fijo en dólares, el mercado no tiene tan incorporado que se contrae una deuda, que se traduce en la venta de un departamento, y a su vez el comprador tiene que mirar muy bien cómo está estructurado financieramente el proyecto. En el mar, el primer paso es pasar la rompiente y en eso estamos, habrá que pasarla y ver qué sucede”, subraya.

Leonardo Rodríguez Nader, cofundador y CEO de CMNV, Comunidad de Inversión, considera que en la coyuntura de corto plazo la actividad de la economía real ha tenido un freno importante y está de manifiesto que era la intención del equipo económico. En la medida que este paráte funcione para ordenar o estabilizar las variables macro y que, en consecuencia, los distintos sectores productivos que se vieron afectados puedan retomar la actividad en el corto/mediano plazo será beneficioso. Es evidente que el impacto provocado al bolsillo de la clase media achica (cada vez más) la torta de los que pueden invertir en obra privada ya sea para ahorro, inversión o vivienda”.

CONSECUENCIAS DEL ALZA DE LOS COSTOS

El incremento de los costos de construcción es el mayor problema que tiene el mercado en la foto del día y en función de que se sostenga esta situación, inevitablemente, va a repercutir en un alza de precios. “El costo de reposición en dólares se encarece y eso tarde o temprano se traslada a precio. Hoy la mayoría de los desarrolladores estamos absorbiendo parte de la diferencia pero no puede durar mucho tiempo más, por eso creemos que es un momento de oportunidad única”, puntualiza.

En este aspecto, para el desarrollador, los desafíos del sector siguen siendo los mismos; lograr que se estabilice la macro para poder tener acceso al crédito. Mientras tanto continuará una dinámica de mercado especulativo, atomizado y de nicho más orientado al corto plazo.

¿SE TRASLADARÁ A LOS PRECIOS?

“Definitivamente como parte de una lógica racional. Los valores de las propiedades comparados con otro tipo de activos e incluso bienes y servicios están en pisos históricos. Por otra parte la inflación internacional en dólares en la última década oscila alrededor del 30% lo cual no está traducido en el valor de los activos dolarizados”, comenta Nader. Apuntando a mediano plazo, sostiene que habrá que pasar estos meses entendiendo que el mercado es más favorable para el comprador; renegociar contratos de obra y compras y apostar un mercado más parejo en la cadena productiva.

Desde el plano institucional, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos precisa: “Lamentablemente el traslado del incremento de costos a precios es aún embrionario, y eso le está poniendo presión a los desarrolladores, porque esta situación va diluyendo la rentabilidad y preocupa, ya que la demanda no lo convalida, lo que genera preocupación.”

DESAFÍOS

La contracara, agrega Tabakman, es que casi coyunturalmente se está dando una situación en la cual las inversiones financieras dan tasas negativas y el dólar está planchado y va perdiendo valor, con lo que la construcción aparece como una de las pocas alternativas en las que se puede canalizar ahorros. Es un momento oportuno, que explica la demanda que se tiene actualmente en los proyectos. Mientras tanto, el usado tiene su propia demanda, y empieza a ser competitivo. ‘En el reacomodamiento de la economía el sector tiene también su cuota de sufrimiento”, concluye Tabakman.

A su vez, el presidente del Grupo Tueroc, Flavio Galli, estimó que en febrero se notó la desaceleración de los precios de los insumos, que venían de meses anteriores, y que fueron del orden del 20%. “Indudablemente los proveedores tomaron nota de la baja en la demanda de los materiales. Así y todo la situación es preocupante, porque con un dólar estable se produce inflación en esa moneda, con aumento de precios, lo que obliga a una gestión dinámica de las compras para cumplir con los objetivos mes por mes. “En este escenario no es cómodo trabajar sin certezas en los procesos de compra, con modificaciones quincenales de los precios, diría que es uno de los trimestres más preocupantes de los últimos 25 años de la industria”.

El desarrollador comentó que tenían seis nuevos proyectos en carpeta desde el 2023, tres en Parque Patricios y los otros en Palermo, que no postergan simplemente porque tenían ya acopiado prácticamente el 85% de los insumos necesarios para su ejecución.

Desde North Baires, Lucas Colona, director Ejecutivo apunta que todos los incrementos de costos tienen impacto en todas las ramas de la economía, y el desarrollo inmobiliario no está exento de esto. Trabajamos para que los impactos no afecten la sustentabilidad de los proyectos. La clave está en la planificación y la ejecución de las previsiones que los desarrolladores profesionales hacemos. “Como siempre que se está ante un momento de transformación, lo primero es observar el flujo de decisiones y sus impactos. Creo que es prematuro hablar de un desaliento de la inversión y por el contrario, confío en que aquellos que comprendan las dinámicas del mercado y sean decisores veloces en este contexto podrán aprovechar todo el recorrido de capitalización que puede tener una inversión en bienes raíces premium”. Y agrega: “Confiamos en que los desarrollos inmobiliarios trascienden los momentos puntuales, y estamos seguros de que la actividad privada tiene por delante aún un escenario de
crecimiento positivo. Aquellos que estén bien preparados y hayan hecho su trabajo a lo largo de los años podrán capitalizar las oportunidades”.