¿En qué proporción han crecido los alquileres temporarios?

La ley de alquileres, que continúa cajoneada sin resoluciones, ha alterado el mercado de locaciones provocando distintas consecuencias, por un lado los propietarios han retirado sus inmuebles para la locación; y por el otro, ante la falta de alternativas, algunos se inclinan por alquilar en forma temporaria, aunque tampoco es una opción para quienes buscan alquilar por un plazo más largo.

Daniel Bryn, Ceo de Bryn Real Estate, en una reciente entrevista, indicaba que en 20 años la población creció un 22%, hoy se contabilizan 650.000 contratos de alquileres en la Ciudad; mientras que los alquileres temporarios rondan los 15.000, lo que representa un 3%. “El impacto es marginal”, resalta

“El fenómeno del alquiler temporario, viene de la mano de las nuevas opciones que toma la demanda a la hora de vivir y vacacionar. Por el lado de la oferta, a partir de la actual ley de alquileres, muchos propietarios han tomado la decisión de realizar las inversiones en muebles e instalaciones y ofrecer sus propiedades bajo esta modalidad. Si bien es verdad que se acrecentó la oferta, hay que tener en cuenta que se trata de un tipo de alquiler limitado a ciertas zonas de la ciudad y a cierto tipo de inmuebles”, apunta Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.

Por otra parte, admite que algunos interesados optan por este tipo de alquiler, pero en ciertas zonas y categorías de los inmuebles (por ejemplo torres exclusivas, con amenities) Esto suele ser bastante frecuente.

UN MERCADO ORIENTADO AL TURISMO

A su vez, Franciso Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, indica que el mercado de alquileres temporarios está creciendo desde que el propietario detectó que la rentabilidad es mayor y que tiene la posibilidad de recibir dólares en el alquiler. Esto sumado a que cada vez son más los turistas que vienen a Buenos Aires y que ya no es negocio un alquiler tradicional.

“Ahora bien, volcar un departamento a un alquiler temporario requiere de una inversión que, por lo general, se repaga entre el sexto y el noveno mes de alquiler. En general quienes alquilan departamentos de forma temporaria son los extranjeros porque tienen los dólares y porque es un precio que pueden afrontar. Para un argentino es caro un alquiler temporario”, resalta.

Gustavo de Simone, titular de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, opina que debido a la poca rentabilidad que deja un alquiler de 3 años y la problemática de la actual ley de alquileres, los propietarios deciden rentar sus propiedades en forma temporaria, tanto para el turismo local como el extranjero, no solo por la rentabilidad que es mejor, sino por la forma de pago.

Milagros Firpo, del área residencial de Bridge Argentina, precisa que se acrecentaron los alquileres temporales debido a que el propietario obtiene mejores rentas en cortas estadías y además porque los departamentos son amoblados, hubo un boom de alquileres a extranjeros porque volvió el turismo y porque Argentina es un país de puertas abiertas. Hay varias empresas nacionales que trabajan con expatriados que buscan alquileres amoblados.

Pero, por otra parte considera que si bien hay una merma, no es que desapareció la oferta de alquileres tradicionales, sí es cierto que el alquiler temporal creció mucho con los extranjeros, pero los inquilinos que buscan alquilar en forma tradicional no elegirían un alquiler temporal (de 3 hasta 6 meses amoblado), prefieren alquiler por 3 años con un incremento anualizado.

PORCENTAJE DEL MERCADO.

En este punto, las evaluaciones difieren, según Mario Gómez, se estimaba que en CABA antes del 2019 había unos 25.000 departamentos en alquiler temporario, pero durante la pandemia este número bajó abruptamente a unos 10.000. Y evalúa que hoy se regresó a los niveles de 2019

De Simone puntualiza: “Si tiro una cifra, no podría seria exacta, pero creo que estamos en el principio del fin de los alquileres tradicionales para vivienda, salvo que haya un cambio muy profundo en la nueva ley de alquileres (por ahora proyecto). En CABA, Mendoza, Rosario, Bariloche, entre otras, se registraron caídas en la oferta de unidades que se alquilen para vivienda y una gran alza en las opciones”

Y va más allá al resaltar que “no hay casi oferta de alquileres tradicionales. Los que hay, están a valores de hasta un 25% más de lo que correspondería, según Análisis de Mercado. Por ello a las personas no les queda otra que alquilar por menos tiempo de lo que la ley ordena, no porque quieran, sino por decisión de los propietarios”.

PROYECTO DE LEY PARA REGULAR LOS ALQUILERES.

Mientras la ley de alquileres continúa sin tratamiento, pese a la situación apremiante de los inquilinos, en el Senado, la vicepresidente de la Comisión de Turismo presentó un proyecto para regular los alquileres temporarios.

Sobre esos temas, Gómez puntualiza que existe consenso entre inquilinos, propietarios y corredores inmobiliarios respecto a que la actual ley es muy deficiente. Dadas las características de la ley era esperable pronosticar una crisis en el mercado locatario, que terminaría perjudicando a quienes teóricamente se pretendía beneficiar.

“Es necesario cambiarla integralmente y claramente, dadas las tendencias del mercado, los alquileres temporarios es uno de los aspectos a legislar. El tema es que, lamentablemente, se tiende a un intervencionismo que siempre que se implementó trajo las mismas consecuencias: una fuerte caída en la construcción de viviendas para alquilar y un crecimiento del déficit habitacional”

A su vez, Altgelt, resalta: “No me parece una buena idea regular el alquiler temporario, como tampoco fue buena idea regular los alquileres tradicionales (quedó a la vista). Acá la solución es que vuelva a aumentar la oferta de alquileres tradicionales, que haya crédito para que el inquilino pase a ser propietario”.

De Simone considera que el proyecto de ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos y la creación de un registro nacional para éstos. Aunque el tema más acuciante es la actual ley de alquileres y hace hincapié en que el proyecto presentado y acordado por la oposición y otros bloques contempla puntos muy parecidos a la Ley anterior a la vigente, entre los más sobresalientes: volver a un plazo mínimo legal de dos años; el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, entre 3 y 12 meses; para los ajustes, las partes deberán convenir entre varios mecanismos de actualización del precio del alquiler al inicio del contrato; y por último incorpora incentivos fiscales para los propietarios.

A su vez, Firpo estima que habría que volver a la ley anterior, el aumento debería ser cada 6 meses, donde el inquilino y propietario firman un contrato donde saben cuánto van a pagar y recibir respectivamente. Sí habría que tener en cuenta algunas condiciones más beneficiosas para el inquilino en una futura ley.