El real estate anticipa un dinamismo creciente

En un comunicado firmado por los presidentes de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, y la Cámara de Emprendedores de Desarrollos Urbanos, Carlos Spina y Damián Tabakman respectivamente, se indica que la derogación de la ley de alquileres y el retorno del crédito hipotecario, “han impactado muy positivamente en nuestra actividad, y por ende en el desarrollo del país. Creemos que este regreso del crédito debe ser enfocado a los emprendimientos en pozo que son los que consumen flujo y no capital de los bancos y ponen en marcha la economía con mucho más vigor”.

Asimismo, subrayan “que queda realmente mucho por hacer en todos los ámbitos atinentes a nuestro sector, desde la agilización de los permisos en todas las jurisdicciones, hasta la reglamentación e implementación del nuevo DNU, entre otras medidas necesarias”.

Desde el rubro inmobiliario, Alejandro Sbrancia, socio gerente de Winterra, con variados proyectos en la Zona Norte, estima que las medidas impulsadas por el Gobierno Nacional, como el blanqueo de capitales y la promoción de créditos hipotecarios, “reflejan un compromiso claro con el fortalecimiento del sector inmobiliario a largo plazo. El blanqueo incentivó tanto la inversión en proyectos como la compra de unidades por parte de consumidores finales, creando un entorno más favorable para el desarrollo de nuevos emprendimientos. A su vez, estas políticas permitieron a los desarrolladores planificar y ejecutar proyectos con mayor confianza, gracias a una progresiva estabilización de las variables económicas”.

EXPECTATIVAS HACIA EL 2025

“En síntesis, apunta, estas iniciativas no solo han estimulado la actividad del sector en el corto plazo, sino que también proyectan un escenario de crecimiento sostenido para el futuro”

En su opinión, el panorama para 2025 se presenta sumamente alentador. La implementación de la Ley de Hipoteca de Bien Futuro, junto con una mayor estabilidad macroeconómica, brindará a los desarrolladores la posibilidad de planificar con mayor certidumbre. La previsibilidad en los costos permitirá que el desarrollo inmobiliario recupere su atractivo como negocio, favoreciendo el lanzamiento de nuevos proyectos.

Además, una correcta implementación de los créditos hipotecarios, acompañada de un esfuerzo conjunto por parte de todos los actores del mercado para garantizar su rápida operatividad, generará un impacto significativo. Este marco permitirá canalizar la demanda latente, especialmente la de aquellos que buscan adquirir su primera vivienda, facilitando el acceso al mercado. Como resultado, se espera un impulso transversal en todos los segmentos del sector inmobiliario.

“La estabilidad económica proyectada tendrá como consecuencia directa una mayor claridad en las proyecciones, lo que a su vez facilitará la planificación estratégica, consolidando un escenario favorable para el desarrollo del mercado en el corto y mediano plazo”, asegura.

Por su parte, Luis Signoris, gerente general de CGF y responsable de Lagoon Pilar, consideró que las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios tendrán un impacto muy positivo en el sector, ya que era una medida solicitada desde hace tiempo. “Creemos que esta resolución impulsará nuevos proyectos, lo que generará empleo y contribuirá al crecimiento de la actividad económica nacional”. Y agregó que en los últimos meses han observado un importante movimiento en la venta de unidades usadas, impulsado por la reactivación del crédito hipotecario.

Respecto del reciente DNU sobre hipotecas de bien futuro, vaticinó un efecto positivo, por su impacto en el desarrollo de unidades en pozo y a estrenar. “A diferencia del modelo actual, las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios permiten que cada unidad de un proyecto cuente con su propia hipoteca, lo que facilita que la deuda se asigne específicamente a cada unidad o lote adquirido. Además, la posibilidad de registrar boletos de compraventa de futuras obras es un avance significativo tanto para las empresas como para los compradores. Este registro otorgará validez legal a los contratos, brindando mayor seguridad jurídica y simplificando los procesos legales para la adquisición de propiedades, lo que, a su vez, fomenta la confianza en el sistema hipotecario”.

PROYECTOS DE MAYOR ESCALA

Miguel Ludmer, director de Interwin, hizo hincapié en el desafío que para la construcción significó un año marcado “por un sostenido aumento en los costos. En el primer cuatrimestre, el índice CAC creció un 50%, impulsado por la devaluación que experimentó el dólar oficial a fines de 2023. Este impacto inicial fue significativo hasta que comenzó a desacelerarse, llegando a octubre a un aumento mensual de solo un 1%.

Se sumó además la baja en la cotización del dólar MEP/paralelo que profundizó el encarecimiento del costo de la construcción medido en dólares, que creció al menos en el año, de 1400 a 1800 o incluso 1900 dólares el metro2”, Pero por otro lado, apunta que la reaparición de los créditos hipotecarios ha sido una buena noticia que trajo cierta expectativa, especialmente para el mercado de departamentos usados, aunque su participación  todavía no llega a los dos dígitos. “En las unidades a estrenar, persisten aún algunos obstáculos jurídicos- notariales y operativos, como la demora en las escrituras, que limitan la viabilidad de financiar estas propiedades”. Sin embargo, “terminamos este año con un nivel de actividad muy fuerte, con un aumento del 25% en la cantidad de operaciones y observamos un panorama absolutamente ávido de hacer transacciones inmobiliarias, con los desarrollistas buscando terrenos y con compradores activos confiados en la mejoría del mercado. El hecho de que el contexto
macroeconómico esté más equilibrado se traduce en el renovado interés por las inversiones en ladrillos, valoradas por su estabilidad frente a otras opciones”.

Los desarrollistas, de cara al 2025, están apostando por proyectos más ambiciosos, a mayor escala, con terrenos más grandes y obras de mayor envergadura, estima “Aunque el costo de construcción sigue en alza, confiamos en que podrá ser trasladado a precios de venta y así mantengan el atractivo de la inversión en ladrillos”.

Finalmente Cristian Szczygiel, gerente comercial de Newland, también destacó la gran brecha que se generó entre el valor deprimido de los departamentos usados versus el alza del costo de construcción en dólares que están enfrentando los desarrolladores.

“Aunque el nivel de actividad se mantuvo y tuvimos un año muy fuerte en ventas, la suba de precios en los nuevos emprendimientos, con un ritmo que se empezó a marcar más fuertemente en el segundo semestre del año, resaltó la diferencia de valores entre el producto usado y en desarrollo”. Cómo mantenerse competitivos frente a costos de construcción tan elevados, será el desafío por delante

“En este contexto macroeconómico las variables serán cada vez más coherentes, el mercado se irá autorregulando y se mantendrá en crecimiento, dado que los valores de mercado del último año estaban muy deprimidos, con lo cual todo indica que se dirigirán al alza. Podríamos afirmar entonces que las fuerzas de poder comienzan a revertirse, ya que antes el comprador que contaba con efectivo era el que mandaba en la operación. Hoy comienzan a perder poder de negociación frente a propietarios o desarrollistas que cuidan mucho más su producto y buscan operaciones más rentables”.

De todos modos, el directivo señala altas expectativas hacia el próximo año, con un mercado en crecimiento, a medida que se implementen las medidas positivas que puedan activar el sector, como las anunciadas líneas de crédito, especialmente para los proyectos no escriturados, los que estén en construcción o en etapa de boleto.