El peso invisible que frena a la construcción: Los impuestos ya representan más del 50% del costo de las obras

Desarrollar un proyecto inmobiliario en la Argentina es un desafío por múltiples razones. Sin embargo, hay un factor silencioso pero determinante que pesa sobre cada ladrillo: los impuestos. La presión impositiva sobre el sector no solo es alta, sino que se convirtió en uno de los principales obstáculos para su desarrollo. En un contexto económico complejo, esta carga termina impactando directamente en la competitividad, la inversión y el acceso a la vivienda.

Según estimaciones de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), más del 50 % del costo total de una obra corresponde a impuestos. Para ser exactos, un 52,53% de cada proyecto se destina a tributos, incluyendo IVA, aportes municipales e Ingresos Brutos provinciales. En otras palabras, el Estado se lleva más que cualquier proveedor de materiales o servicios. Esta estructura tributaria no solo encarece las obras, sino que también desalienta nuevos desarrollos en un mercado que necesita dinamismo para crecer.

La situación ubica a la Argentina entre los países con mayor presión fiscal sobre la construcción en el mundo. En muchos casos, la carga tributaria representa un gasto mayor que otros rubros centrales de una obra como la estructura, las instalaciones o las terminaciones. “En muchos casos, el Estado se lleva más que cualquier proveedor de materiales o mano de obra. Esta es la verdadera distorsión”, dice Mali Vázquez, directora Ejecutiva de la CEDU. A esto se le suma el contexto argentino, en el que, con el aumento de los costos, se forma un cóctel que dificulta aún más la tarea de los desarrolladores.

En los últimos dos años el costo de la construcción aumentó entre un 120% y un 140%, mientras que el precio de venta no convalida esos aumentos. Con un incremento que ronda apenas el 20%, los márgenes son cada vez más ajustados. “Hoy estamos ante esta situación de no tener márgenes en el negocio y eso es un problema porque si no hay márgenes en el negocio no se construye”, plantea la directiva.

IMPUESTOS DISTORSIVOS

Uno de los impuestos que más distorsiona el costo de una obra es Ingresos Brutos. Aunque su alícuota del 2% puede parecer baja, su impacto se amplifica a lo largo de toda la cadena productiva: desde el fabricante de materiales y el distribuidor, hasta la empresa constructora y la venta final. En cada etapa, ese tributo se traslada al siguiente eslabón, generando un aumento acumulativo que no se vincula con un mayor valor agregado, sino con un efecto cascada que termina encareciendo artificialmente el precio final.

“El resultado es un precio final más alto para el consumidor y un margen más estrecho para el desarrollador, que termina compitiendo con un sobrecosto artificial creado por la propia estructura tributaria”, dice el desarrollador Andrés Brody, CEO de BrodyFriedman.

A la presión fiscal sobre la construcción se suman dos tributos clave: la plusvalía urbana y el Impuesto de Sellos. La primera, también llamada Derecho para el Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable, puede superar el 20% del costo por metro cuadrado según la zona y el tipo de proyecto, afectando directamente la viabilidad económica de las obras. El segundo aplica un 3,5% sobre cada operación inmobiliaria, monto que limita el derecho de propiedad y encarece las transacciones. “Si se interpreta estrictamente, el Estado participa en cada transacción como si fuese copropietario del 3,5%, lo que vulnera el principio constitucional de plena propiedad privada”, menciona el empresario.

UNA ESTRATEGIA DE INCENTIVOS Y REFORMAS

Para los argentinos, el ladrillo sigue siendo el principal refugio de valor. Pero para que este segmento se siga desarrollando y genere más oportunidades de vivienda y puestos de trabajo, los empresarios necesitan incentivos para invertir. Y estos incentivos pueden venir de diversas fuentes.

Desde la CEDU destacan que hoy hace falta una estrategia integral que combine reformas fiscales, incentivos laborales, eficiencia pública y financiamiento. Una baja del IVA para vivienda nueva, exenciones de Ingresos Brutos y la eliminación de la triple imposición podrían aliviar significativamente la carga tributaria.

A esto se suma la necesidad de promover la formalización laboral con beneficios para nuevas contrataciones, agilizar trámites mediante la digitalización y unificar normativas municipales para evitar disparidades. También es clave impulsar créditos accesibles que activen la demanda y fomentar la industrialización local con tecnologías constructivas innovadoras, reduciendo costos y dependencia externa.

“La verdadera transformación del sector requiere revisar de raíz los incentivos, las cargas y las reglas que hoy lo limitan. Si logramos bajar entre un 20% y un 30% el costo de construcción a través de reformas impositivas, laborales y de gestión, muchos más proyectos serán viables, el acceso a la vivienda se ampliará y la economía se dinamizará”, puntualizaVázquez.